"Những đại gia có máu 'oai', thích đi xe xịn, ở nhà lầu, các em chân dài bu bám mà nay ôm một cục nợ lớn thì có thể sẽ đi tự tử mất".

Đó là một trong những nội dung trao đổi về diễn biến của thị trường bất động sản năm 2013 của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường. Ông còn cho rằng, thị trường sẽ có thể ấm lên, nhất là ở phân khúc nhà giá rẻ.

* Mới đây Bộ Xây dựng ký kết vay BIDV 30.000 tỷ đồng, mục tiêu là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Theo ông, khoản vay này có thực sự cứu cho thị trường bất động sản trong thời gian tới không?

Theo tôi, khoản vay này sẽ có tác động ở một mức đáng kể để tháo gỡ tắc nghẽn cho thị trường bất động sản hiện nay.

Tôi được biết, việc sử dụng nguồn tài chính này nhằm hỗ trợ một mặt là tiếp cho bên cầu, mặt khác hỗ trợ cho các chủ đầu tư của dự án cũ để có thể giải quyết được tồn kho bất động sản bằng các giải pháp Bộ Xây dựng đã đề xuất như những dự án nào sắp hoàn thành thì sẽ cố gắng hoàn thành, những dự án nào năng lực kém phải dừng lại, dự án nào chuyển công năng sang loại hình bất động sản khác như nhà cho thuê, trung tâm thương mại, nhà công vụ… sau khi xem xét cần hỗ trợ để giảm giá tổng giá trị bất động sản.

Bộ Xây dựng ký kết gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thực ra là đứng ra bảo lãnh cho khoản vay đó, thì khoản vay đó mới có độ tin cậy cao đối với ngân hàng. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng cần kiểm tra, giám sát chặt chẽ để thực hiện cho đúng mục tiêu.

* Có ý kiến cho rằng, các giải pháp của Chính phủ hiện nay vẫn xuất phát từ phía cung, trong khi thị trường cần kích cầu?

Theo tôi hai việc cần phải làm: Hỗ trợ trực tiếp lãi suất cho bên cầu là việc cần thiết, là giải pháp tốt. Song song với đó là chủ đầu tư cũng rất cần nguồn vốn này, do họ đang vào thời điểm rất khó khăn, họ chỉ cần có khả năng tiếp cận vốn với nguồn ưu đãi thì họ cũng tháo gỡ được bất động sản tồn đọng.

Dư luận chỉ quan tâm đến một việc là đừng lấy tiền thuế của dân cho không các chủ đầu tư. Tôi cho rằng hoàn toàn không có chuyện đó. Bởi có nguồn vốn cho bên cầu vay tức là việc cho vay sẽ tạo khả năng thanh toán và hỗ trợ trực tiếp cho người mua bất động sản.

Ở đây phải hiểu là không phải cho các nhà đầu tư, mà các nhà đầu tư phải trả vốn ngay sau khi thị trường ấm lại. Việc có cần thiết cho nhà đầu tư vay hay không chúng ta phải nhìn dưới góc độ rộng hơn.

Chúng ta không phải cứu các chủ đầu tư mà cứu nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, chúng ta cứu chủ đầu tư phải minh bạch và công bằng, đây là hai nguyên tắc lớn nhất chúng ta phải giữ được để giải quyết khâu tắc nghẽn của thị trường bất động sản.

* Hiện nay có một số doanh nghiệp đã xin được chuyển nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Ông đánh giá thế nào về điều này?

Việc cho phép chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là biện pháp vừa tăng nguồn cung về nhà ở xã hội, đồng thời giải quyết tồn kho nhà ở hiện nay.

Việc chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phải gắn với việc làm cho giá nhà xã hội ngang mức đã được tính của Bộ Xây dựng, chứ không được chuyển nguyên.

Bởi vì những người mua nhà ở xã hội thường là những người có thu nhập thấp, nên không thể trả với mức giá cao như mức nhà ở bình thường.

* Mặc dù đã có rất nhiều giải pháp để khơi thông tắc nghẽn thị trường bất động sản, nhưng cho tới hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu ấm lên. Theo ông, tình trạng này sẽ kéo dài đến bao lâu?

Theo tôi đánh giá là đã điểm đủ các giải pháp, vấn đề là cơ chế nào thực hiện các giải pháp thì năm 2013 phải tính tới. Còn việc lúc nào xử lý xong tắc nghẽn bất động sản phải phụ thuộc vào giải phóng được hàng tồn kho bất động sản, kích thích được phân khúc nhà ở giá rẻ.

Hai nguyên tắc minh bạch và công bằng là hai nguyên tắc chúng ta phải đảm bảo. Năm 2013 chúng ta phải loay hoay thực hiện nguyên tắc này: cơ chế ra làm sao, thực hiện như thế nào, ưu tiên và chưa ưu tiên giải pháp nào…?.

Như vậy, năm 2013 chúng ta có thể hy vọng chút ít nóng lên, ấm lên của phân khúc nhà ở giá rẻ, nếu chúng ta có lực đầu tư cao hơn.

Việc giải quyết tồn kho bất động sản, gắn với nợ xấu phải tính bước đi dài hơn, có thể chưa giải quyết xong ngày hôm nay, mà có thể chúng ta cần 1-2 năm thậm chí dài hơn nữa.

* Ông có thể cho biết xu hướng của thị trường bất động sản trong năm 2013 về giá cả, giao dịch, cũng như một số cơ cấu về hàng hóa không?

Chúng ta biết khi dự án Đại Thanh đưa ra với mức giá 10 triệu sau đó thì họ bán hết phần mà dự tính giá 10 triệu là phần dưới giá 11 triệu rưỡi rất được hâm mộ.
 
Các nhà đầu tư khác thì lên án dự án Đại Thanh là phá giá hay một số lí do khác nữa... nhưng rồi hiện nay tất cả các nhà đầu tư phải đồng ý chiến lược của Đại Thanh đưa ra là đúng, hợp lí và không có gì vi phạm pháp luật cả.

Theo tôi thì phân khúc giá rẻ sẽ lên ngôi trong năm tiếp theo. Thứ hai nữa là muốn hay không muốn thì chúng ta cũng phải đối mặt với phần bất động sản tồn đọng, gắn với nợ xấu.

* Đối với các chủ đầu tư, theo ông năm 2013 họ nên làm gì để có thể tồn tại và đứng vững trong thị trường?

Các chủ đầu tư lúc này cần phải tính toán lựa chọn một trong hai giải pháp.

Một là, chúng ta giữ tồn đọng đó, và hy vọng là thị trường sẽ sớm ấm lên thì chúng ta phải có các chi phí huy động vốn đang nằm tồn đọng cùng với bất động sản đó.

Thứ hai, là chúng ta có thể hạ giá, chịu lỗ để chúng ta giải quyết sớm. Phần vốn thu lại được chúng ta có tính được một dự án mới. Tất nhiên cũng cần lưu ý rằng hiện nay câu chuyện giải quyết nợ xấu đang được ngân hàng nhà nước cũng như Bộ tài chính đang xem xét.

Đặc biệt là sau khi chúng ta có Hội thảo Quốc tế về vấn đề nợ xấu chúng ta có thể học tập kinh nghiệm ở một số nước thì chúng ta còn có những giải pháp khác để giải quyết nợ xấu như: Hình thành công ty mua bán nợ xấu, những hình thức khác có tính chất liên quan đến phát hành chứng khoán bất động sản, rồi những vốn khác để chúng ta có thể bình ổn phần giá trị vốn được coi là nợ xấu đang nằm trong bất động sản tồn đọng.

Dù muốn hay không muốn thì nhiều giải pháp sẽ được đưa ra trong năm 2013 để giải quyết bất động sản tồn đọng.

* Sức khỏe của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang ở mức “báo động đỏ”. Nhiều đại gia cuối năm 2012 đã phải đi trốn nợ. Theo ông, trong năm 2013 nếu thị trường không có dấu hiệu ấm lên thì sẽ ra sao?

Đối với những ông chủ có máu “oai” thì chắc sẽ phải làm quen dần với “phường quan âm” (cười). Tôi cho rằng năm 2013 sẽ có thêm nhiều ông chủ địa ốc có thể phải đi “tự tử” nếu không tìm ra lối thoát trong kinh doanh.

Có nhiều người trước đây, giàu lên nhanh chóng nhờ bất động sản, họ quen với hình ảnh của một đại gia “chịu chơi” đi xe xịn, ở nhà lầu, thay xe như thay áo, rồi các em chân dài thường xuyên bu bám nịnh bợ.

Giờ thì họ ôm một đống nợ, nhất là những đại gia dùng nguồn tiền vay của ngân hàng để đầu tư thì con số nợ nần chắc rất khó đoán.

Xưa hoành tráng là thế, nay sa cơ, với những người máu sỹ diện quá lớn thì chắc chỉ còn nước đi tự tử.

Xin cảm ơn ông!