Phần lớn doanh nghiệp BĐS không đủ khả năng tài chính đầu tư hoàn chỉnh dự án mới bắt đầu kinh doanh, mà phải huy động từ nhiều nguồn, trong đó có khách hàng. Luật Đầu tư kinh doanh BĐS cho phép nhà đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án đã đảm bảo những điều kiện tối thiểu nhằm chia sẻ gánh nặng tài chính của nhà đầu tư, cũng như kéo dài tiến độ trả tiền của người mua nhà… Tuy nhiên, mua nhà dự án theo kiểu góp vốn hình thành trong tương lai tiềm ẩn không ít rủi ro.

Lợi cả đôi đường

Quy định pháp luật chế tài các chủ thể vi phạm rất rõ ràng. Tuy nhiên trong thực tế thời gian qua khi gặp chủ đầu tư làm ăn lôi thôi, quyền lợi của bên bị xâm hại cũng gặp không ít khó khăn khi đòi lại sự công bằng. Nhiều chủ đầu tư bán dự án ảo, không thực hiện dự án như cam kết rồi bỏ trốn nhưng không bị xử lý, thiệt hại khách hàng lãnh đủ. Luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn Luật sư TPHCM

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Him Lam, cho biết trong thời gian qua rất ít doanh nghiệp xây xong dự án mới bán nhà. Có 2 nguyên nhân, thứ nhất doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, vay ngân hàng không khả thi vì chưa chứng minh được đầu ra; thứ hai xây xong mới bắt đầu kinh doanh (bán hàng) chủ đầu tư đối đầu với những rủi ro, như diễn biến thị trường trong quá trình dự án được triển khai, không thể đánh giá sự hấp thụ của thị trường (khách hàng) đối với dự án như thế nào khi đã hoàn chỉnh.

Trong khi đó vừa xây vừa bán có lợi là huy động được vốn từ khách hàng, điều chỉnh chiến lược kinh doanh khi thị trường biến động, thăm dò được thị hiếu của khách hàng đối với dự án để điều chỉnh kịp thời…

Về phía người mua cũng có những thuận lợi nhất định khi “chung tay” với chủ đầu tư triển khai dự án, đó là khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng, phù hợp với túi tiền của mình, giá thành rẻ hơn so với sản phẩm đã hoàn thiện.

Tuy nhiên, người mua nhà hình thành trong tương lai đối diện với quá nhiều rủi ro, bởi thời gian qua có quá nhiều dự án xây dựng dở dang đã phải trùm mền, thậm chí có dự án chủ đầu tư thu một phần tiền của khách hàng rồi chẳng làm gì, có dự án chủ đầu tư đem một căn hộ bán cho nhiều người rồi bỏ trốn, có dự án chủ đầu tư thu một phần tiền xong không thực hiện rồi chây ì không trả lại tiền...

Nhưng nhiều rủi ro

Những ngày qua hàng trăm người mua nhà tại dự án chung cư Gia Phú đứng ngồi không yên khi chủ đầu tư biến mất. Thật ra dự án đã bắt đầu đi vào giai đoạn hoàn thiện nhưng ngưng thi công từ hơn 2 năm nay, đau khổ hơn khi một số khách hàng phát hiện căn hộ mình mua được chủ đầu tư cùng bán cho nhiều người. Toàn bộ dự án có gần 160 căn nhưng chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán cho 213 khách hàng và đã thu 70-80% giá trị căn hộ.

Bà Lê Ánh Mai, một khách hàng bị lừa, cho biết khi mua có chủ đầu tư ký hợp đồng hẳn hoi, thu tiền có chứng từ, dự án cũng xây ầm ầm ra đó, có ai ngờ mình bị lừa. Ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT CTCP Đất Xanh Đông Á- một trong những sàn môi giới dự án, cho biết khi ký hợp đồng môi giới với chủ đầu tư một trong những điều khoản là chủ đầu tư phải cam kết các sản phẩm giao cho sàn môi giới phải đảm bảo tính hợp pháp. Vậy mà những căn hộ giao cho sàn môi giới chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng mua bán và thu tiền, chứng tỏ họ cố tình lừa đơn vị môi giới và khách hàng.

Cách đây mấy năm, thị trường BĐS TPHCM xôn xao khi mô hình mới “phát hành chứng chỉ quyền mua nhà” của CTCP Đầu tư BĐS Việt Nam (Vinaland) đưa ra thị trường. Thực ra đây là một hình thức vay tiền của chủ đầu tư từ khách hàng để triển khai dự án, khách hàng cho vay được “ưu tiên” mua nhà với giá ưu đãi mà theo chủ đầu tư là không tính lãi, bao gồm chi phí đầu tư ban đầu như tiền sử dụng đất, phí... cộng với giá trị xây dựng.

Theo đó, mỗi chứng chỉ tương đương 5 triệu đồng, khi dự án chung cư của Vinaland hình thành khách hàng sẽ nhận 1m2 căn hộ xây thô, nếu khách hàng mua chứng chỉ không đủ số m2 căn hộ phải mua thêm theo giá thị trường. Nghe có vẻ hấp dẫn bởi có sự ràng buộc: Nếu hết thời hạn cho vay mà khách hàng không có nhu cầu mua nhà chủ đầu tư trả lại tiền đã vay cộng lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng; hoặc nếu đến hạn (2014) chủ đầu tư không triển khai dự án sẽ trả lại tiền và lãi cho khách hàng cùng với mức phạt 100% số tiền khách hàng đã đóng.

Tuy nhiên đến nay thời hạn vay đã hết nhưng nhiều khách hàng vẫn không được trả tiền vốn lẫn lãi, còn dự án vẫn còn ở tận... tương lai. Điều oái ăm, không như ban lãnh đạo Công ty Gia Phú đã biệt tăm, Công ty Vinaland vẫn còn chần dần ra đó nhưng chủ đầu tư vẫn cứ cù nhầy, hứa và hứa.

Khách hàng nắm đằng lưỡi

Hàng chục vụ khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến dự án không triển khai, dự án chậm tiến độ đã được khách hàng gửi đến cơ quan chức năng, tòa án nhưng chỉ một số ít được thụ lý và số vụ khách hàng thắng kiện càng trở nên hy hữu. Chủ đầu tư có thiệt hại chủ yếu là uy tín và thương hiệu trên thương trường, bị khách hàng “cạch mặt” khi làm ăn gian dối và đưa ra công luận.

Nhiều khách hàng trong vụ mua trùng nhà tại dự án Gia Phú cho biết họ làm đơn yêu cầu cơ quan công an can thiệp với chủ đầu tư, nhưng công an trả lời về sàn môi giới mà đòi. Trong khi đó, theo luật sư Nguyễn Thị Cam (Đoàn Luật sư TPHCM), về mặt pháp lý chủ đầu tư phải là người chịu trách nhiệm chính trong vụ việc. Bởi khách hàng ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư và chủ đầu tư cũng cam kết với sàn môi giới là các sản phẩm đảm bảo tính pháp lý khi đưa ra thị trường.
 

Thực tế, khi mua nhà hình thành trong tương lai bên mua chỉ căn cứ vào các giấy tờ liên quan, rất khó kiểm tra sự gian dối nếu bên môi giới hay chủ đầu tư cố tình lập lờ hay gian lận. Nhiều khách hàng cho biết khi họ khiếu nại gặp chủ đầu tư có thiện chí nhanh chóng khắc phục hậu quả, còn không trốn tránh, chây ì, kiện tụng mất thời gian, bởi “được vạ thì má đã sưng”.

Trong dự án Gia Phú thực ra có nhiều sàn môi giới cùng môi giới nhưng chỉ có CTCP Đất Xanh Đông Á đứng ra gặp gỡ khách hàng (cả những khách hàng không giao dịch qua sàn của Đất Xanh Đông Á) với cơ quan truyền thông là thể hiện trách nhiệm với khách hàng. Công ty làm như vậy trước mắt là bảo vệ chính uy tín công ty và bảo vệ khách hàng.

Tại dự án của Vinaland theo hơp đồng thời hạn giữa năm 2014 chấm dứt. Nhiều khách hàng đến công ty đòi lại tiền được trả lời chờ dự án khởi động nhưng không biết khi nào. Tiền phạt không có, lãi không cần chỉ lấy lại vốn nhưng chủ đầu tư cũng không có tiền trả. Mảnh đất làm dự án tại quận 7 (TPHCM) án binh bất động gần 5 năm nay.

Hiện nay chủ đầu tư có một dự án xây chợ Phước Long và khuyên khách hàng quy ra tiền đã đóng bằng 70% đến nhận các sạp chợ (chấp nhận lỗ 30% khoản tiền của chứng chỉ)! Nhiều khách hàng đặt câu hỏi sao công ty không bán lại dự án trả tiền cho khách hàng thì chỉ nhận được câu trả lời đang tiến hành các thủ tục. Được biết, Vinaland niêm yết trên thị trường chứng khoán với mã giao dịch VNI và vào ngày 23-4 tới phải rời khỏi sn bắt buộc do liên tiếp nhiều năm thua lỗ.