Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang bùng nổ nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A), trong đó có nhiều dạng, nhiều hình thức. Đây chính là điểm người mua nhà cần lưu ý vì rất dễ nảy sinh các rắc rối pháp lý kèm theo nếu không cẩn trọng.

Chủ dự án hay đơn vị ủy quyền?

Theo báo cáo của RCA, một tổ chức chuyên về tư vấn các hoạt động giao dịch mua bán dự án, từ năm 2011 đến nay, hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS ngày càng gia tăng. Trung bình mỗi năm có khoảng 15 thương vụ được chuyển nhượng trên thị trường BĐS Việt Nam. Các nhà đầu tư trong nước hiện vẫn chiếm ưu thế trong các thương vụ mua bán dự án thành công kể từ năm 2014 đến nay.

Có vẻ các nhà đầu tư nước ngoài mới đủ tiềm lực để thâu tóm những dự án lớn, nhưng thực tế, những giao dịch mà người mua là các nhà đầu tư nước ngoài còn rất khiêm tốn. Dòng vốn đầu tư nước ngoài hầu như đứng ngoài thị trường BĐS trong một thời gian dài. Nguyên nhân có nhiều nhưng một trong những điểm đáng chú ý là sự bất cân xứng thông tin. Nhiều dự án BĐS và cả doanh nghiệp mắc không ít những rắc rối pháp lý mà nếu không thấu đáo về thông tin, không dễ nhà đầu tư mới có thể tiếp tục triển khai thành công.

Một dạng M&A BĐS phổ biến là các nhà đầu tư thâu tóm doanh nghiệp hoặc nắm cổ phần chi phối tại doanh nghiệp để thâu tóm dự án BĐS. Có thể thấy rất rõ như trường hợp của FLC, Novaland, Đất Xanh… Khi mua nhà của những trường hợp đổi chủ như vậy, khách hàng mua nhà hoặc dưới dạng hợp đồng góp vốn đều phải lưu ý ai là chủ thực sự của dự án. Trên thị trường hiện có không ít vụ tranh chấp diễn ra. Đơn cử, trường hợp doanh nghiệp được giao là chủ đầu tư dự án nhưng ủy quyền hoặc có hợp đồng với công ty con cử công ty con triển khai dự án.

Trường hợp nhà đầu tư mua cổ phần chi phối của doanh nghiệp có quyền triển khai dự án nhưng không phải là chủ đầu tư dự án, có nghĩa nhà đầu tư đó không có quyền sở hữu dự án mà chỉ là đơn vị làm thuê cho chủ đầu tư. Theo các quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng hoặc thỏa thuận với đơn vị được ủy quyền. Có thể thấy, dạng ủy quyền này phổ biến ở các doanh nghiệp xây lắp, BĐS là các tổng công ty nhà nước thực hiện với các công ty con. Nay nếu nhà đầu tư mới nắm cổ phần chi phối tại công ty con không đồng nghĩa với họ có toàn quyền với các dự án mà doanh nghiệp được ủy quyền triển khai.

Do không phải là chủ đầu tư dự án nên góp vốn hoặc mua bán nhà với các đơn vị được ủy quyền đó, khách hàng có thể gặp rủi ro. Dễ thấy nhất là có thể gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ. Hoặc nếu dự án có trục trặc, chậm tiến độ, bị ảnh hưởng đến giấy phép xây dựng, thay đổi quy hoạch… thì rất khó để khiếu nại, giải quyết quyền lợi.

Chủ đầu tư hay nhà phân phối?

Nhiều nhà phân phối BĐS gần đây chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào các dự án dở dang như mua lại một tòa nhà trong dự án, hay mua lại một phần dự án, một số sàn căn hộ… để hoàn thành sản phẩm giao cho người mua nhà. Các nhà phân phối như bước đầu đã thực hiện được nhiều dự án thành công góp phần làm nhiều dự án hồi sinh, người mua đã được nhận nhà.

Tuy nhiên, khách hàng nên lưu ý đến nguy cơ rủi ro và tranh chấp liên quan đến những thương vụ kiểu này. Nếu các thương vụ thực hiện đúng quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án thì không có gì đáng nói, nhưng trên thực tế sẽ rất khó khăn về điều kiện và thủ tục cho những thương vụ kiển này. Chẳng hạn, các bên phải đảm bảo đã đền bù giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án, đúng tiến độ thực hiện dự án, đã đóng tiền sử dụng đất… Với những dự án chưa làm thủ tục chuyển nhượng, sau khi ký văn bản mua bán nhà với khách hàng xong thì trách nhiệm pháp lý của nhà phân phối cũng chấm dứt.

Điểm lưu ý ở những thương vụ kiểu này là nhà phân phối “mua bán” toàn bộ căn hộ, hoặc mua những căn hộ còn lại hoặc một phần dự án của chủ đầu tư. Nhà phân phối đặt một cái tên mới cho dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án). Nhà phân phối sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho khách hàng nhưng nhà phân phối lại soạn một hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư mới, trong đó nhà phân phối “đóng vai” như chủ đầu tư của dự án để bán cho khách hàng.

Bới vậy, khi mua nhà trong cả hai trường hợp trên, khách hàng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án vì chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm với người mua, nhà phân phối hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho người mua.

Do nhà phân phối hoặc đơn vị ủy quyền đóng vai như chủ đầu tư để là một bên trong hợp đồng mua bán nên nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng việc chuyển nhượng, tuy nhiên khi làm giấy chủ quyền nhà sẽ gặp rắc rối do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án.

Trong giai đoạn thị trường BĐS phục hồi thì những thương vụ mua bán như trên vẫn thu hút được nhiều khách hàng quan tâm đến sản phẩm, việc qua tay nhiều khách hàng dễ được thực hiện và mọi người ít lưu ý. Tuy nhiên, khi sản phẩm của dự án không hút hàng hoặc thị trường có biến động, tranh chấp xảy ra, những rủi ro đối với những thương vụ kiểu này sẽ rơi phần lớn vào người mua cuối cùng.