Trong một thị trường đang nổi sóng, giá bán sản phẩm bất động sản (BĐS) đương nhiên bị đẩy cao hơn, và sự mất cân đối giữa nguồn cung phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (NƠXH) càng trầm trọng. "An cư lạc nghiệp" xem ra vẫn là giấc mơ xa vời với đa số cư dân đô thị!

Muôn kiểu rủi ro

Vợ chồng một gia đình tại ngõ 68 đường Cầu Giấy đã suýt nữa... choảng nhau, vì mâu thuẫn bắt nguồn từ mua NƠXH. Lý do là cô vợ đã nộp 20% tiền mua một căn hộ tại dự án NƠXH, khấp khởi vì mua được suất "ngoại giao" và an tâm với những phương án vay hỗ trợ. Nhưng khi tiếp tục việc nộp tiền, họ... choáng. Ngân hàng từ chối việc cho vay vốn ưu đãi bởi hai lý do. Một là, gia đình này chưa có hộ khẩu Hà Nội, và hai là do họ mua "lốt" của người được mua, không trực tiếp đứng tên trên hợp đồng mua, nên không thuộc diện được vay ưu đãi. Đã vậy, cũng không thể lấy căn nhà (dù là NƠXH) sẽ hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp. Gia đình này chỉ còn giải pháp duy nhất là "mượn" nhà người thân để thế chấp, vay nốt số tiền mua nhà còn thiếu. Đương nhiên, với phương án này, thời hạn trả nợ sẽ "co" lại, chỉ còn vỏn vẹn từ 12 đến 24 tháng, với lãi suất và phí quản lý đã vọt lên hơn 13%/năm.

Thực tế này có nghĩa, nếu muốn mua được NƠXH, nhiều gia đình sẽ phải mua "chui" vì không có hộ khẩu, và chịu lãi suất vay thương mại. Vì thu nhập chưa đủ hoặc không phải là "chính chủ". Trong các trường hợp này, mua NƠXH thậm chí đã rủi ro hơn cả mua nhà ở thương mại, thay vì được bảo vệ, hỗ trợ tốt hơn về điều kiện trả nợ và điều kiện mua. Nói cách khác, thực tế vận hành mô hình đầu tư NƠXH đã phát sinh những khác biệt hoàn toàn với mong muốn tiến bộ khi hoạch định cơ chế phát triển loại hình này.

Theo giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, việc siết chặt các điều kiện mua NƠXH là nhằm bảo đảm các loại ưu đãi sẽ đến được đúng với đối tượng cần hưởng. Tứclà phải hỗ trợ đúng với người nghèo đô thị. Nhưng thế nào là đúng khi mà đô thị ngày một gia tăng dân số và lượng lớn trong đó là lao động nhập cư, không có hộ khẩu hoặc cũng không có thu nhập được xác nhận (theo các điều kiện của pháp luật) là ổn định. Khi các điều kiện về hộ khẩu, hoặc thu nhập để được mua NƠXH bị hạn chế - dù với mục tiêu "lọc" được đối tượng mua NƠXH - thì đương nhiên sẽ có lượng khá lớn người dù đã ở đô thị hàng chục năm nhưng sẽ không mua được nhà.

Vậy là, sẽ hình thành vòng luẩn quẩn, mâu thuẫn, vì dân số gia tăng cơ học mới phải đẩy nhanh việc phát triển chung cư, NƠXH giá rẻ, đa dạng hóa các loại hình phát triển nhà ở... Nhưng vì "bó" điều kiện, nên đối tượng cần được bảo đảm quyền về nhà ở nhất - tạm gọi là người có thu nhập thấp - lại bị gạt sang bên lề của cái gọi là "tiêu chuẩn" về nhà ở.

Thổi giá và những nghịch lý

Cuối tháng 7-2015, đại diện Văn phòng Chính phủ cho biết, đến 31-5 -sau hai năm triển khai gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng cho NƠXH - các ngân hàng đã cam kết cho vay khoảng 14.161 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng số tiền hỗ trợ. Nhưng trong đó, chỉ cam kết cho vay tới hơn 18 nghìn hộ gia đình, cá nhân là gần 9.000 tỷ đồng. Như vậy, chỉ chưa đến 30% gói hỗ trợ cam kết cho vay với đối tượng được gọi là có thu nhập thấp.

Còn theo Báo cáo nghiên cứu chuyên đề về BĐS của Công ty CP Chứng khoán Bản Việt công bố tháng 7-2015, dẫn từ kết quả nghiên cứu của tổ chức nước ngoài, thì số hộ gia đình tại Việt Nam có thu nhập đủ để mua nhà ở với chất lượng tối thiểu (dưới 60 m2 và giá bán dưới 700 triệu đồng) chỉ chiếm khoảng 5% dân số.

So sánh số liệu về kết quả cam kết cho vay từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng cho NƠXH, với kết quả khảo sát, nghiên cứu của tổ chức phi Chính phủ sẽ thấy, đang có mâu thuẫn rất lớn giữa nỗ lực phát triển thị trường BĐS với thực tế đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Cụ thể là giá thành sản phẩm BĐS đang quá cao, hiểu theo nghĩa đang chênh lệch quá lớn với khả năng thu nhập của người dân.

Hiện, giá NƠXH tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội dao động trong khoảng từ 11 đến 14 triệu đồng/m. Giá nhà ở thương mại thấp nhất cũng là từ hơn 22 triệu đồng/m2 trở lên, tức là gấp đôi giá NƠXH. Vậy thì các loại ưu đãi có khiến giá bán NƠXH chỉ bằng một nửa giá nhà ở thương mại? Câu trả lời chắc chắn sẽ là không.

Chênh lệch này chỉ cho thấy thực tế, là giá thành đầu tư, xây dựng tại Việt Nam hiện đang bị bóp méo, vì nhu cầu lợi nhuận của chủ đầu tư và sự chi phối của nhiều nhóm lợi ích trong quá trình hình thành sản phẩm BĐS. Sẽ không quá khó để tính được chi phí xây dựng thực, nhưng sẽ rất khó để "định mức" được các nhu cầu về lợi ích, lợi nhuận ấy.

Đó là chưa kể, khi thị trường sôi động trở lại, các chủ đầu tư không còn mặn mà với các dự án NƠXH, bởi nếu so về lợi nhuận, thì đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại hứa hẹn hơn nhiều lần. Sự dịch chuyển này cũng nhận được sự hậu thuẫn từ chính các ngân hàng vốn dĩ chẳng mặn mà gì việc cho vay NƠXH... Xem ra quan ngại, sẽ đến lúc thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung NƠXH bởi sự quay lưng của các chủ dự án là không thừa. Vậy thì, cơ chế hỗ trợ người mua có tốt đến mấy, cũng chỉ để làm đẹp bản báo cáo của ngành chủ quản. Còn kết quả phát triển nhà ở chắc chắn sẽ bị hạn chế, khi bị chia tách với thị trường lớn nhất: là số đông người nghèo tại các đô thị hiện nay.
Báo cáo nghiên cứu chuyên đề về BĐS của Công ty CP Chứng khoán Bản Việt hồi tháng 7 cho biết, tại Việt Nam, loại nhà ở có giá "vừa phải" cũng đã cao gấp gần 8-9 lần mức thu nhập bình quân của hộ gia đình trung lưu mỗi năm. Đây cũng là mức rất cao so với các nước khác trong khu vực.