Thông tin Bộ Tài chính ban hành Thông tư 76/2014 lập tức gây xôn xao thị trường bất động sản (BĐS), trong đó khách hàng mua chung cư thương mại càng có lý do để phàn nàn, bức xúc. Tiền sử dụng đất sẽ không còn thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư địa ốc. Thay vào đó, gánh nặng tài chính được “phân bổ đều” cho các hộ dân.

Khi thanh khoản nhà đất mới manh nha khôi phục ở diện hẹp, DN bắt đầu khôi phục hy vọng nhờ được “truyền lửa” từ tín dụng ngân hàng lẫn việc giãn thời hạn đóng thuế đất. Nhưng với quyết định hành chính này, đại bộ phận người nghèo mua nhà sẽ có lý do để tạm dừng giấc mơ an cư

Tác dụng, có như kỳ vọng?

Theo Thông tư 76/2014 có hiệu lực từ 1/8 tới, công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp, tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng (tạm hiểu là từng chủ nhân căn hộ - PV).

Trường hợp nhà có tầng hầm, 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ. Nếu diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà, diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà. Nếu diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư, diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư.

Như vậy, xét tổng thể, trừ trường hợp tầng hầm được xác định thuộc sở hữu chủ đầu tư, còn lại, chủ nhân các căn hộ trong tòa nhà đều phải có trách nhiệm “chia sẻ” tiền thuế đất thay cho DN.

Theo nhiều chuyên gia đầu ngành, việc này sẽ giúp chủ đầu tư giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư (tiền sử dụng đất chiếm từ 10 - 20% tổng đầu tư dự án), thậm chí còn là liều thuốc tốt cho tiến trình cấp sổ đỏ “siêu rùa” ở Hà Nội cũng như nhiều đô thị đông dân khác.
Tiêu biểu, tại Hà Nội, bên cạnh một “điển hình” là Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, hàng trăm căn hộ chung cư vẫn trong cảnh dài cổ chờ sổ đỏ nhiều năm nay bất chấp cư dân đã ổn định cuộc sống từ lâu. Cũng theo chính nhà quản lý, lỗi chủ yếu của tình trạng này là đến từ DN (chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất).

Như vậy, về cơ học, tương lai tới đây cho các ông chủ địa ốc sẽ “sáng” hơn nhờ tác dụng của Thông tư 76. Đặc biệt, với những dự án nhà ở thương mại hình thành từ sau thời điểm ngày 1/8, chủ đầu tư hoàn toàn có thể rút ngắn bảng chi phí cho công trình nhà để bán cho khách hàng.

Tuy nhiên, tác động thực tế của động tác “chia lửa” cùng DN trong quá trình thực hiện cấp sổ đỏ căn hộ đến đâu thì còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố khác. Đặt giả thiết, ngay khi khách hàng đã đóng đủ các khoản tiền cần thiết (bao gồm cả tiền sử dụng đất), hành trình tới “bìa đỏ” còn căn cứ trên hàng loạt vấn đề pháp lý khác liên quan tới công trình: quy hoạch, giấy phép xây dựng, tiến độ hoàn công, huy động vốn...
Đáng chú ý, với những dự án gặp cảnh DN xin thay đổi mật độ xây dựng, tầng cao (như Tân Hoàng Minh thời gian gần đây) thì chỉ duy chuyện bàn giao căn hộ đã mờ mịt, chứ chưa nói tới cầm trong tay sổ hồng căn hộ.

“Đoàn tàu” văn bản

Thuật ngữ này nhằm để chỉ khả năng cơ quan quản lý, cơ quan hoạch định chính sách sẽ phải tính toán, cân nhắc ban hành “thêm” những văn bản dưới thông tư khác để “đả thông” thực thi Thông tư 76 nêu trên.

Lý do, được giới thạo Luật chỉ ra: Quy định theo Thông tư 76 sẽ chỉ áp dụng cho các dự án được lập mới sau thời điểm 1/8 hay áp dụng cho các dự án cũ? Đối với trường hợp dự án cũ đã bàn giao nhà, chủ nhân căn hộ đã dọn đến sinh sống ổn định và hoàn tất nghĩa vụ tài chính với DN (nhưng chưa được cấp sổ đỏ) thì “ứng xử” ra sao?

Thêm nữa, theo quy tắc giao dịch hiện hành giữa bên mua và bên bán, hợp đồng mua bán chỉ thể hiện giá trị BĐS, giá trị sử dụng đất, đồng thời phần diện tích hầm thuộc sở hữu chung, DN còn nợ đọng tiền đất, vậy người mua sẽ phải “gánh” cục nợ đó?

Chưa hết, đối với vấn đề phí dịch vụ tại hàng loạt chung cư thương mại trên địa bàn Hà Nội, hàng nghìn cư dân sau khi hoàn tất đóng tiền sử dụng đất cho tầng hầm (sở hữu chung) thì có được miễn phí dịch vụ hay không?

Cuối cùng, về phía những người đang âm thầm kế hoạch mua nhà dài hạn (trong 1 - 2 năm tới), Thông tư 76 của Bộ Tài chính cũng mang lại cảm giác e ngại, đắn đo.

Bởi lẽ, nếu “trút” toàn bộ tiền sử dụng đất sang người mua nhà, đồng thời những “phụ phí” khác vẫn như hiện hành (phí dịch vụ chung cư là chủ yếu) thì có hay không khả năng giá thành sản phẩm chung cư thương mại sẽ hạ xuống.

Mức 16 đến dưới 20 triệu đồng/m2 (bao gồm cả tiền “chênh”) đang phổ biến trên thị trường căn hộ trung cấp trở xuống. Đặt trường hợp giá nhà sẽ giảm theo kỳ vọng của người mua về mức 10 - 12 triệu đồng/m2, sự “lấn át” của nhà thương mại với nhà ở xã hội lại khiến nhà quản lý “đau đầu”.

Có lẽ, tới đây, trước những vấn đề nảy sinh được các nhà chuyên môn và dư luận người mua nhà phản ánh, sẽ có những văn bản khác “hướng dẫn” thi hành Thông tư 76 (?!)…