Những năm qua, phân khúc căn hộ chung cư phát triển rầm rộ và nhanh chóng đã khiến hệ thống pháp lý không thay đổi kịp để đảm bảo. Vì thế, thị trường ngày càng xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến việc góp vốn, giao căn hộ chung cư không có giấy chứng nhận quyền sở hữu…

Tại hội thảo “Xu hướng chọn mua bất động sản năm 2017” mới diễn ra gần đây, Luật sư Hà Hải (Đoàn Luật sư TP.HCM) đã có chia sẻ về những rủi ro pháp lý mà người mua gặp phải khi mua căn hộ chung cư.

Pháp lý không theo kịp thị trường

Theo luật sư Hải, căn hộ sẽ là xu thế mà người tiêu dùng và nhà đầu tư hướng đến trong tương lai bởi đáp ứng nhu cầu người dân và sự phát triển toàn diện của xã hội. Tuy nhiên, căn hộ chung cư thường gặp nhiều trường hợp liên quan đến pháp lý.

Trong những năm qua, phân khúc căn hộ phát triển rầm rộ và nhanh chóng, khiến hệ thống pháp lý không thay đổi kịp để đảm bảo. Vì thế, thị trường ngày càng xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến việc góp vốn, giao nhà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Đây là điều mà người mua rất quan tâm, thế nhưng hầu như chủ đầu tư, đơn vị kinh doanh giao trả rất chậm, thậm chí đến 10 năm vẫn chưa có.

Luật sư Hà Hải cho rằng căn hộ chung cư còn gặp các vấn đề rắc rối như tiến độ thi công không đúng như hợp đồng; thu tiền không hợp lý; chất lượng xây dựng yếu kém; độc quyền trong cung cấp dịch vụ; tranh chấp về quyền sở hữu chung riêng; tranh chấp về phí dịch vụ chung cư, tự đặt phí bất hợp lý…

“Nếu như các công ty kinh doanh bất động sản nhận ra được thì thị trường sẽ phát triển và nhà đầu tư sẽ không dại để mua đất, bán nền có rủi ro cao. Nếu có điều kiện, nhà đầu tư cần tìm hiểu, trao đổi kiến nghị.

Thời điểm hiện tại, khái niệm về căn hộ chung cư rất mơ hồ, cơ sở xác định hình thành tài sản trong tương lai là rất khó. Không có quy định pháp luật rõ ràng về hợp đồng chung cư, dẫn đến tranh chấp khó xử lý. Điều kiện mua bán chung cư lại quy định theo kiểu đặc thù không rõ ràng, cụ thể về từng thời điểm một. 

Tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho dân địa phương và dân nhập cư càng trở nên cấp thiết. Do đó, các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán căn hộ, điển hình là các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ đã và đang dành được nhiều sự quan tâm của không chỉ các nhà nghiên cứu mà của toàn thể xã hội”, luật sư Hải nói.

Quyền lợi người mua nhà không được bảo vệ

Luật sư Hải nhận định, những quy định về hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai đã được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Thương mại năm 2005… Cùng với đó, các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn nằm rải rác trong rất nhiều văn bản dưới luật khác.

Thế nhưng, trên thực tế, tình trạng người mua căn hộ không thể tiếp cận thông tin một cách đầy đủ, chủ đầu tư các dự án chung cư không giữ chữ tín, đưa ra các hợp đồng mẫu chứa đựng nhiều nội dung bất bình đẳng, dễ gây nhầm lẫn và thậm chí vi phạm pháp luật. Tình trạng vi phạm hợp đồng, chiếm dụng vốn của người mua, không giao nhà hoặc giao nhà trễ hẹn hoặc giao nhà nhưng không có giấy tờ hợp lệ vẫn thường xuyên xảy ra.

“Có những trường hợp mua nhà 10 năm vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu; khi tranh chấp phát sinh, cơ quan thẩm quyền vẫn còn lúng túng trong quá trình giải quyết. Những tranh chấp kéo dài nhưng vẫn không được giải quyết vì thiếu các quy định pháp luật, tình trạng tranh chấp đã được giải quyết thông qua bản án của tòa án nhưng không thể thực thi.

Thực trạng trên xuất phát từ việc chưa có hành lang pháp lý an toàn để các bên tham gia giao kết hợp đồng, các văn bản pháp luật chồng chéo, thiếu sót dẫn đến các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn ở trong tình trạng bất an, bất bình đẳng. Khi không còn sự bình đẳng thì có nhiều thỏa thuận về mặt hình thức thể hiện ý chí chung của các bên, nhưng thực chất không phản ánh được nguyện vọng của các bên.

Pháp luật tôn trọng và thừa nhận những thỏa thuận giữa các chủ thể, nhưng những thỏa thuận giữa các chủ thể không bình đẳng thì pháp luật vẫn chưa xem xét và cân nhắc theo hướng ưu tiên bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế. Pháp luật Việt Nam đang điều chỉnh quan hệ hợp đồng theo hướng tôn trọng và thừa nhận gần như mọi sự thỏa thuận của các bên, ngay cả khi đó là sự lựa chọn của người thiếu hiểu biết”, ông Hải nhận định.

Vì vậy, luật sư Hà Hải đánh giá vấn đề bất bình đẳng trong việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang là một trong những vấn đề pháp lý gây nhiều bức xúc trong dư luận. Đồng thời, việc này cũng tạo ra rất nhiều tranh chấp và trở thành vấn đề nan giải cho không chỉ các nhà làm luật mà còn có các nhà hoạch định chính sách.

Nếu thực trạng trên vẫn cứ tiếp diễn thì thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở căn hộ chung cư sẽ trở nên hỗn loạn. Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân - những người ở vị thế thấp hơn trong quá trình giao kết hợp đồng sẽ không được bảo vệ.