Nhiều chủ đầu tư đòi phạt nặng nếu khách hàng đóng tiền chậm tiến độ. Ngược lại, khi chậm giao nhà hoặc có bản án của tòa buộc trả lại tiền cho người mua thì chủ đầu tư lại chây ì...

Gom góp, dành dụm nhiều năm để mua căn hộ rồi phải chờ “dài cổ” nhưng vẫn không nhận được nhà, phải khiếu nại, kiện tụng kéo dài. Đến khi có bản án, người mua lại phải mất nhiều năm đi đòi nhưng cơ hội được hoàn lại tiền rất khó...

“Còn tiền đâu mà trả”

Tháng 6-2010, bà N.T.B.K. (ngụ Q.1) mua căn hộ tại dự án căn hộ chung cư (Q.8) do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Điền (Công ty An Điền) làm chủ đầu tư.

Theo thỏa thuận, chậm nhất quý 2-2012 công ty bàn giao căn hộ. Dự án sau đó bị “đắp chiếu”. Đòi lại tiền không được, vợ chồng bà kiện công ty ra tòa.

Tháng 6-2014, TAND TP.HCM ra bản án chấm dứt hợp đồng mua bán của bà K., buộc Công ty An Điền thanh toán toàn bộ số tiền đã nhận.

Sau nhiều lần đòi lại tiền không thành, bà K. làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành án Q.8 thi hành án. Qua xác minh, Chi cục Thi hành án Q.8 phát hiện Công ty An Điền đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cho ngân hàng nên không còn khả năng trả nợ.

Câu chuyện của bà Trần Thị Châu Hà (Q.3) cũng "bi đát" không kém. Năm 2010, bà Hà ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark (PVCLand) với giá hơn 2 tỉ đồng.

Bà Hà đã đóng 95% giá trị căn hộ nhưng quá hạn hai năm, chủ đầu tư không bàn giao nhà. Bà Hà khởi kiện. TAND TP.HCM tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu, buộc chủ đầu tư hoàn trả số tiền bà đóng. Tuy nhiên đến nay công ty trả lời thẳng “còn tiền đâu mà trả”.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lương Đình Thành - giám đốc PVCLand - cho biết hiện nay công ty không còn tiền trả cho bà Hà theo bản án của tòa.

Nếu bà Hà đồng ý thỏa thuận, hằng tháng công ty chỉ có thể trích một khoản trả dần phần tiền vốn cho bà. Còn nếu bà Hà nhất quyết đòi cả tiền gốc lẫn lãi, công ty không thể trả.

Đại diện Chi cục Thi hành án dân sự Q.3 cho biết qua xác minh PVCLand chỉ có một tài sản là dự án PetroVietnam Landmark.

Do chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất, toàn bộ tài sản trên đất cho ngân hàng nên không thể thi hành án. “Hiện chúng tôi đã phong tỏa căn hộ bà Hà mua để đảm bảo việc thi hành án và tiếp tục tìm kiếm thông tin tài sản khác của PVCLand để phong tỏa buộc công ty thi hành án” - vị đại diện cho hay.

Trong khi đó, theo ông Hứa Vinh Huy - chấp hành viên Chi cục Thi hành án Q.8, hiện đơn vị này tiếp nhận bốn hồ sơ yêu cầu thi hành án liên quan đến việc mua dự án của Công ty An Điền.

Theo ông Huy, việc thi hành án đối với Công ty An Điền khó khăn do chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng.

“Cao tay” sẽ đòi 
được tiền

Nhiều luật sư cho rằng hiện nay người mua nhà dự án rất “yếu thế” khi có tranh chấp xảy ra. Khâu thi hành án là “đoạn trường ai có qua cầu mới hay”.

Chủ đầu tư thường tìm nhiều cách “cù cưa” khiến người mua mất thời gian, tiền bạc để bản án được thi hành.

Luật sư Nguyễn Thạch Thảo cho biết theo quy định, sau khi bản án có hiệu lực, người phải thi hành án là chủ đầu tư buộc phải thực hiện nghĩa vụ của mình.

Khoản 1 điều 45 Luật thi hành án dân sự (THADS) quy định thời gian tự nguyện thi hành án là 10 ngày, kể từ ngày chủ đầu tư nhận được quyết định thi hành án.

Hết thời hạn trên, chủ đầu tư không tự nguyện thi hành án thì người mua có quyền yêu cầu xác minh điều kiện thi hành án theo quy định tại điều 44 Luật THADS.

Nếu công ty chưa có điều kiện thi hành án thì phải đợi đến khi có điều kiện mới thực hiện được. Trường hợp chủ đầu tư có điều kiện thi hành án mà không thực hiện thì sẽ cưỡng chế thi hành án.

Theo luật sư Thảo, luật hiện hành không có một chế tài hay biện pháp nào để bắt buộc cá nhân, tổ chức đó phải thực hiện nghĩa vụ của mình.

Do vậy, trong các trường hợp trên, nếu phát hiện chủ đầu tư đang có tài sản ở đâu thì người mua cần chủ động, kịp thời báo cho cơ quan thi hành án để tiến hành các thủ tục theo luật định.

Luật sư Võ Xuân Trung cho biết Luật THADS sửa đổi năm 2014 quy định cơ quan thi hành án có nghĩa vụ xác minh tài sản của người phải thi hành án, thay vì trước đây luật quy định người được thi hành án phải làm việc này đã gây rất nhiều khó khăn cho người được thi hành án.

Nếu cơ quan thi hành án không nhiệt tình thì cũng có thể viện ra nhiều lý do làm cho việc thi hành án kéo dài, thậm chí không biết khi nào thi hành xong.

Ngoài ra, Luật THADS cũng quy định nhiều biện pháp bảo đảm thi hành án mà cơ quan thi hành án có quyền tiến hành như phong tỏa tài khoản, tạm giữ tài sản, giấy tờ, tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng tài sản...

“Nếu cơ quan thi hành án “cao tay”, quyết liệt sẽ buộc được chủ đầu tư thi hành. Khi chủ đầu tư bị áp dụng biện pháp như tạm dừng đăng ký, chuyển dịch tài sản thì họ sẽ lo lắng việc bán nhà sẽ bị ảnh hưởng, từ đó sẽ phải thi hành án sớm để khỏi mất uy tín” - luật sư Trung nói.

Làm gì để hạn chế rủi ro?

Luật sư Võ Xuân Trung lưu ý để hạn chế rủi ro, trước khi mua căn hộ người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư và tình trạng pháp lý của dự án, xem dự án đó có được thế chấp ngân hàng, có được ngân hàng bảo lãnh.

Đồng thời, về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần công bố công khai trên các trang web đầy đủ các dự án thế chấp ngân hàng, dự án được ngân hàng bảo lãnh... để người dân tra cứu, tìm hiểu. Ngoài ra, các cơ quan thi hành án nên công khai thông tin quyết định kê biên, ngăn chặn giao dịch đối với các dự án để người dân biết nhằm tránh rủi ro khi mua nhà.