TP.HCM đang ráo riết chuẩn bị cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chủ quyền - GCQ) bắt đầu từ 10.12.2009.

Thanh Niên đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Ngọc Liên - Giám đốc Trung tâm Thông tin tài nguyên - môi trường (TN-MT) và đăng ký nhà đất xung quanh vấn đề này.

Người dân có quyền lựa chọn

* Ông có thể cho biết những nét mới của mẫu GCQ?

- Việc cấp GCQ cho người dân theo Nghị định 88 (có hiệu lực từ ngày 10.12.2009) có nhiều vấn đề khá mới mẻ. Trong đó, một vấn đề mới là người dân có quyền lựa chọn, có thể đề nghị cấp GCQ cho cả đất lẫn nhà hoặc chỉ cấp GCQ cho thửa đất mà họ đang sử dụng. Nhiều trường hợp, dù có nhà trên đất nhưng nếu người dân đã có các chứng từ sở hữu về nhà nên chỉ yêu cầu cấp GCQ về đất. Tất nhiên, một khi được cấp GCQ về phần đất thì người dân cũng chỉ có quyền sử dụng riêng phần đất mà thôi. Và mọi giao dịch dân sự cũng chỉ được xác lập trên cơ sở chủ quyền của hộ gia đình đó về mảnh đất mà mình được cấp GCQ. Vấn đề này được quy định tại khoản 1 điều 4 và điều 14 của Nghị định 88.

Ngoài ra, trong quá trình thụ lý hồ sơ, cơ quan cấp giấy sẽ xem xét và có thể từ chối việc cấp quyền sở hữu đối với phần nhà ở nếu hồ sơ đề nghị cấp GCQ thuộc phạm vi của 6 trường hợp mà Nghị định 88 và Thông tư 17 (ban hành ngày 21.10.2009) đã quy định. Riêng về mẫu giấy thì có một số điểm mới như trang 1 của GCQ dành phần khá nhiều để ghi thông tin về người được cấp giấy, trang 2 thể hiện rõ về các loại tài sản gắn liền với đất. Đặc biệt trang 3 và 4 dành chỗ khá nhiều cho việc chuyển tên sang nhượng, tạo thuận lợi cho cơ quan đăng bộ cập nhật biến động mỗi khi người dân giao dịch.

* Còn quy trình và thời gian cấp GCQ?

- Nghị định 88 đã đưa ra một quy trình khá thoáng và thời gian cho việc cấp GCQ mới là 50 ngày. Còn nếu cấp lại GCQ bị mất hoặc GCQ về đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được quy định 30 ngày. Muốn cấp đổi đơn thuần mà không phải thuộc 2 dạng trên thì chỉ 20 ngày. Ngoài ra, quy định đăng ký biến động mà không trích đo địa chính thửa đất chỉ mất 5 ngày. Trường hợp phải bổ túc hồ sơ thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cấp phường kiểm tra hồ sơ và phải thông báo ngay cho người dân trong vòng 3 ngày để bổ túc, hoàn thiện hồ sơ. Theo tôi quy định thời gian như vậy là hợp lý.

Nhà xây không phép, sai phép

* Nhà vi phạm xây dựng có được cấp GCQ hay không, thưa ông?

- Theo điểm h khoản 1 của Nghị định 88, nếu nhà ở không có các loại giấy tờ để chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhằm được cấp GCQ thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp phường, xã về nhà ở được xây dựng trước ngày 1.7.2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực), không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) hoặc quy hoạch xây dựng, phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị. Còn đối với trường hợp nhà ở xây dựng từ sau ngày 1.7.2006 thì phải có giấy xác nhận của UBND phường, xã về nhà ở không thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 1.7.2006
 

Theo tôi, đây là những điểm mới và thoáng, nhằm tháo gỡ những trường hợp vi phạm xây dựng mà bởi nhiều lý do, tại các đô thị lớn như TP.HCM vẫn tồn tại nhiều năm qua. Còn đối với những trường hợp vi phạm xây dựng trước 1.7.2004 thì đã có Quyết định 39 (ngày 28.2.2005) của Thủ tướng Chính phủ cho phép tồn tại, với điều kiện không tranh chấp, không lấn chiếm, phù hợp quy hoạch. Trong thực tế tại TP.HCM mấy năm qua, loại nhà vi phạm xây dựng trước 1.7.2004 cũng đã được gộp vào xử lý khi giải quyết cho hợp thức hóa, áp dụng theo Quyết định 54 về cấp GCQ nhà đất (theo Nghị định 90) trên địa bàn TP HCM.

* Để cấp GCQ theo Nghị định 88 đối với dạng nhà vi phạm xây dựng, ngành TN-MT, xây dựng phải phối hợp như thế nào?

- Đây là vấn đề khiến chúng tôi quan tâm nhiều nhất. Không chỉ phối hợp ở cấp sở ngành tìm hướng để xử lý xong các vi phạm để tiến hành cấp GCQ cho dạng nhà vi phạm xây dựng, mà còn phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan cùng cấp ở các quận, huyện như TN-MT, Quản lý đô thị khi kiểm tra, xử lý và cấp giấy. Một loạt các hoạt động song song và liên hoàn phải được tiến hành để đảm bảo hoạt động đúng quy định nhưng cũng không thể để cho người dân bị thiệt thòi, nếu không cấp GCQ mà không có lý do chính đáng.

Chúng tôi dự định là đối với những căn nhà vi phạm xây dựng không thuộc diện được cấp quyền sở hữu cho phần nhà thì cũng sẽ cấp quyền sử dụng cho phần đất theo Nghị định 88. Tuy nhiên, ở mục 6 của GCQ, tại phần ghi chú sẽ ghi rõ lý do chưa được cấp sở hữu cho phần nhà ở. Chẳng hạn, ông A xây nhà vi phạm quy hoạch như lấn chiếm ranh đất, vi phạm chỉ giới đường đỏ, xây lố ban công... từ sau ngày Nghị định 88 có hiệu lực thì sẽ không được cấp sở hữu phần nhà và trong GCQ chỉ cấp phần đất, đồng thời sẽ ghi chú rõ lý do chưa cấp quyền sở hữu nhà ở. Việc ghi rõ vào GCQ như vậy sẽ tránh tình trạng chủ nhân căn nhà khi giao dịch không có cớ để khiến người mua nhà ngộ nhận rằng cả đất và nhà đều đã có chủ quyền.

* Ông có thể cho biết công tác chuẩn bị cấp GCQ theo Nghị định 88 đã tiến hành đến đâu?

- Đến nay, do chưa áp dụng vào thực tế nên Nghị định 88 và Thông tư 17 vẫn chưa bộc lộ những điểm nào cần điều chỉnh. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đã in 4.800 quyển tài liệu hỏi đáp về việc cấp GCQ theo Nghị định 88 và sắp tới sẽ phát về cho 322 phường, xã, thị trấn trên toàn TP. Chúng tôi cũng sẽ gửi "cẩm nang" này đến các cơ quan giám sát cấp phường xã, quận huyện để có tài liệu làm cơ sở giám sát việc cấp GCQ của các cơ quan thụ lý hồ sơ cấp giấy. Ngoài ra, vào ngày 17 và 18.11, Sở TN-MT sẽ tổ chức hội nghị triển khai Nghị định 88 và Thông tư 17 mà thành phần tham dự là cán bộ phường, quận để nắm bắt, hiểu kỹ về công tác cấp GCQ sắp tới.

6 loại tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận sở hữu trên GCQ:

1. Nhà ở, công trình xây dựng tạm thời và các công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính (ví dụ: lán trại, tường rào, nhà để xe, sân, giếng nước, bể nước, cột điện...).

2. Tài sản gắn liền với đất đã có quyết định hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng hoặc thời điểm công bố quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng mà không phù hợp với thời điểm cấp GCQ; lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng.

4. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước.

6. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các điều 8, 9 và 10 của Nghị định 88.

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên