Hai tháng đầu năm nay, theo công bố từ Tổng cục Thống kê, lượng DN bất động sản mới thành lập tăng tới 89% so với cùng kỳ năm 2014. Như vậy, từ đầu năm, ước tính mỗi ngày có đến 223 DN bất động sản đăng ký thành lập mới. Con số này nói lên điều gì?

Trước hết và dễ nhận thấy nhất, đó là sự lạc quan. Nói như quan điểm của ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam là không có gì phải ngạc nhiên. Bởi nền kinh tế của chúng ta khá lên thì thị trường bất động sản cũng ấm lên, đó là tính quy luật. Lúc suy thoái, nhiều DN bất động sản, kể cả môi giới cũng giải tán, đóng cửa, đến khi thị trường ấm lên thì họ lại tái lập, hoặc các DN thành lập mới hoàn toàn nhận thấy cơ hội thị trường, nên bỏ vốn vào làm ăn, kinh doanh.

Nhưng không phải không có những nghi ngại trước làn sóng này. Hầu hết các DN mới thành lập đều là công ty nhỏ, có số vốn đăng ký bình quân chỉ khoảng 5,6 tỷ đồng. Điều này nghĩa là các công ty này sẽ rất “mong manh” nếu có bất cứ biến động nào xảy ra với thị trường, hoặc với họ. Những bài học trong quá khứ đã cho thấy, những ai kinh doanh theo kiểu hớt váng, ăn xổi thường là những người bị thải loại đầu tiên khi thị trường đảo chiều.

Đó chính là lý do khiến vị chuyên gia theo “trường phái bi quan” là ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đặt câu hỏi: “Vậy hỏi chúng ta nên vui hay buồn?”… Bởi theo vị này, bất động sản là một nghề muốn kinh doanh tốt đòi hỏi phải có tính chuyên môn cao, tiềm lực vững, chứ không phải ai muốn làm cũng được.

Đồng thời, rất có thể còn một nguyên nhân nữa của làn sóng thành lập DN bất động sản chưa được ai nhắc tới. Đó là xu hướng lập DN để “chạy chính sách”.

Bắt đầu từ 1/7 tới đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực. Sắc luật này chốt quy định cứng về số vốn pháp định tối thiểu của DN bất động sản phải là 20 tỷ đồng.

Dự thảo Nghị định hướng dẫn sắc luật này đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến. Và nội dung được tranh luận gay gắt nhất cũng liên quan đến vốn pháp định khi cơ quan soạn thảo đề xuất một mức vốn pháp định cao hơn, tới 50 tỷ đồng cho một số loại hình DN bất động sản. Cụ thể, Dự thảo quy định: Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, về đô thị.

Tại cuộc hội thảo tại VCCI cuối tuần qua, từ đại diện các chủ đầu tư, như ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest, bà Phan Hải Anh đến từ Vingroup, hay giới luật sư, như ông Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, đều tỏ ra không đồng tình. Bởi theo các vị này, việc áp thêm một mức vốn pháp định đối với các DN kinh doanh bất động sản không chỉ “gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan đăng ký kinh doanh”, mà còn làm hẹp lại cơ hội tham gia thị trường của các DN.

Thậm chí, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico còn cho rằng, mức vốn 50 tỷ đồng tại Dự thảo Nghị định là trái luật. Bởi theo Luật Kinh doanh bất động sản, giới hạn vốn pháp định là 20 tỷ đồng cho tất cả mọi loại hình DN kinh doanh bất động sản, dù là dự án dịch vụ hay đầu tư kinh doanh bất động sản.

Cuộc tranh luận liên quan đến vấn đề này chắc chắn sẽ còn tiếp tục. Nhưng có một điều hiển nhiên là pháp luật không áp dụng hồi tố đối với những DN thành lập trước khi quy định có hiệu lực. Vì vậy, có thể hiểu là các DN bất động sản thành lập từ nay đến 30/6/2015 vẫn “vô tư” áp dụng mức vốn pháp định 6 tỷ đồng của quy định cũ.

Đó có thể là nguyên nhân tạo nên làn sóng thành lập DN bất động sản mấy tháng qua?

Và dù lạc quan hay bi quan với cơn sốt này, thì cũng phải thừa nhận rằng, sự cạnh tranh trên thị trường sắp tới sẽ khốc liệt hơn. Hãy nhìn những con số mở bán dài dằng dặc vài tháng qua chỉ tại Hà Nội: Goldmark City (Bắc Từ Tiêm) khoảng 5.000 căn, Sun Square (Lê Đức Thọ, Mỹ Đình) khoảng 400 căn, Tràng An Complex khoảng 800 căn, The Centre Tower khoảng 640 căn, Five Star Garden (Thanh Xuân) khoảng 1.200 căn, Park Hill 500 căn… Ở phía Nam, chỉ riêng một “đại gia” mới nổi úp mở sẽ đưa ra thị trường 10.000 căn hộ trong năm nay!

Nguy cơ bội cung đã le lói ngay từ dấu hiệu hồi phục và rất có thể, con số 50 tỷ đồng vốn pháp định Bộ Xây dựng mới đưa ra là để hãm bớt “những cái đầu nóng” trên thị trường!?