Một số đại diện doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS đều cho rằng nguồn gốc sâu xa của vấn đề khó khăn trong môi giới BĐS lại nằm ở vai trò nhà quản lý.

Theo ông Huỳnh Anh Dũng, Giảng viên, Trường Đào tạo quốc tế Leader Real, có 3 lý do căn bản khiến đa phần những người hành nghề môi giới BĐS "thất nghiệp". Đáng chú ý, nguyên nhân thói quen và lòng tin của khách hàng với dân môi giới bán lẻ.

Từ thị trường non trẻ

Từ năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở ra đời đánh dấu hành lang pháp lý đầu tiên của thị trường BĐS ở nước ta. Có thể nói, khoảng thời gian 7 năm vẫn chưa đủ để toàn thị trường chạy "đề-pa" trước khi nói đến chuyện tăng tốc, phát triển bền vững lành mạnh. Trong khi các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Malaysia hay Nhật Bản, từng mất tối thiểu 10 năm để thực sự đi vào quy củ, chuyên nghiệp.

Theo bà Thu Ngà, Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại khu vực Trung Hòa – Nhân Chính, có rất nhiều lý do dẫn tới "méo mó" của thị trường trong nhiều năm qua từ phía doanh nghiệp, người dân lẫn cơ quan quản lý. Đặc biệt, cần phải thừa nhận "độ trễ" của các chính sách quản lý liên quan là gốc rễ của tình trạng này.

Sau 7 năm, hiệu quả quản lý của những chính sách trong các Luật tỏ ra còn hạn chế, "hụt hơi" so với biến chuyển quá nhanh của nền BĐS. Chỉ xét riêng về sự vận động của đội ngũ môi giới BĐS hiện nay đã có thể chứng minh. Còn nhớ, giai đoạn 2008-2011 là thời "vàng son" của những ai tham gia đầu tư, kinh doanh BĐS. Ai cũng có thể kiếm lợi dễ dàng bằng những thông tin kiểu "nghe nói" và giao dịch trao tay gọn gàng mà chẳng sợ bị "sờ gáy". Một người nông dân, một bác xe ôm, một người bán trà đá cũng có thể trở thành môi giới đất cát mà chẳng cần thẻ hành nghề hay qua bất cứ khóa đào tạo chính quy nào.

Lúc thị trường "thịnh" hay "suy", môi giới luôn là thành tố không thể tách rời với sự phát triển, quản lý. Khoảng thời gian "sốt nóng" vì "bong bóng ảo", kiếm tiền từ dịch vụ môi giới BĐS dễ dàng. Đến lúc địa ốc "đóng băng", dân môi giới cũng gian nan không kém. Đã có lúc dư luận kịch liệt "tẩy chay" môi giới. Khách hàng, chủ nhà tìm mọi cách cắt cầu, trong khi cơ quan hữu trách rốt ráo tìm phương án phát triển, quản lý đối tượng cá nhân, đơn vị hành nghề dịch vụ địa ốc…

Nói như ông Huỳnh Anh Dũng: "Thói quen không trả tiền thù lao dịch vụ môi giới đang là lực cản rất lớn cho sự phát triển và lưu thông chung của thị trường BĐS. Cụ thể, rất nhiều các chủ nhà không đồng ý trả tiền thù lao, mà thỏa thuận thẳng với môi giới là: chủ nhà sẽ lấy số tiền theo giá bán nhất định nào đó mà người bán mong muốn.

Tới "cây gậy" quản lý

Còn người môi giới muốn "kê" bao nhiêu để hưởng chênh lệch thì tùy". Thực tế, hiện tượng chủ nhà khoán trắng cho môi giới muốn bán với giá bao nhiêu tùy thích (để không phải trả hoa hồng) đã từng phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam từ gần 2 năm trước. Đó là giai đoạn mọi thông tin đều "kín như bưng", người mua lẫn kẻ bán để phải tự lần mò tìm kiếm thông qua các trung tâm nhà đất hay đi từng địa bàn để khảo sát.

Điều này góp phần gây nên "bong bóng" giá BĐS suốt giai đoạn 2008 – nửa đầu 2011. Còn nay, thị trường đã tự thanh lọc theo hướng chuyên nghiệp. Rất nhiều chủ đầu tư kém năng lực, thiếu đạo đức nghề đã phải rời "sân chơi". Cò đất bị triệt tiêu hoàn toàn trước sự tự quy chuẩn, quy củ hơn của những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới (sàn giao dịch BĐS). Câu chuyện khoán gọn cho môi giới đã không còn, chủ nhà đã hiểu biết và nắm chắc về mọi ngóc ngách của thị trường nhờ đủ loại công cụ truyền thông đại chúng. Những vị khách thông minh, luôn biết tìm đến dịch vụ môi giới BĐS để tiết kiệm thời gian, tối ưu giao dịch.

Tiếp đến, yếu tố lòng tin. Theo ông Huỳnh Anh Dũng, hàng ngày chủ nhà phải tiếp bao nhiêu cuộc gọi khi đăng báo quảng cáo bán hoặc cho thuê nhà. Người có nhu cầu thật sự không thấy đâu, chỉ toàn là "cò" gọi đến làm phiền đề nghị bán hoặc cho thuê giúp. Có những chủ nhà lần đầu bán nhà chưa có kinh nghiệm nên dễ dàng đồng ý để "cò" bán hoặc cho thuê giúp. Nhưng từ lúc nhận lời và chờ cho đến khi "mọc râu" cũng không thấy mặt mũi "cò" đâu hết?!…

Luận điểm trên đã vấp phải sự "phản pháo" kịch liệt từ những đơn vị môi giới trong nước. Một vị giám đốc sàn giao dịch của chủ đầu tư hàng đầu ở Hà Nội khẳng định: "Đó chỉ là số ít trường hợp nhỏ lẻ, những "con sâu làm rầu nồi canh" còn sót lại từ giai đoạn trước. Còn nay, đa phần những môi giới ở các sàn giao dịch dù quy mô nhỏ, đều làm việc rất trách nhiệm và mang tới hiệu quả tối ưu cho khách hàng. Đặc biệt, những khách hàng hiểu biết về môi giới ngày càng tôn trọng và cần tới đội ngũ này trong bối cảnh thị trường khó khăn về thanh khoản.
Đáng chú ý, sau rất nhiều phân tích mang tính chủ quan, ông Dũng thẳng thừng nói: "Việc tư vấn, định giá, phân tích thị trường và hoạch định chiến lược bán nhà… với người bán là điều "không tưởng" với mặt bằng chuyên môn của những người hành nghề môi giới BĐS bán lẻ hiện nay tại Việt Nam…".

Quả thực, với hoạt động môi giới, chúng ta vẫn chưa xây dựng được hệ thống cơ sở đào tạo theo "Tiêu chuẩn chất lượng Việt Nam". Thay vào đó, BĐS Việt Nam trở thành mảnh đất màu mỡ cho những doanh nghiệp gắn mác ngoại như Savills, CBRE, Colliers… Nhưng sau vài năm có mặt tại thị trường Việt Nam, đóng góp của các tên tuổi này hầu như chỉ dừng ở các bản báo cáo, phân tích thị trường theo… cách của họ.