Nhiều vấn đề trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi liên quan đến hoạt động môi giới vẫn còn những ý kiến trái chiều.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006, có hiệu lực từ năm 2007. Qua hơn 7 năm áp dụng vào thực tiễn, một số quy định đã không còn phù hợp, hoặc thực tế phát sinh nhưng chưa được điều chỉnh trong Luật. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được đưa ra thảo luận, lấy ý kiến nhằm giải quyết những bất cập hiện nay.

Một trong những chủ đề thu hút nhiều ý kiến thảo luận, góp ý là hoạt động môi giới của cá nhân và sàn giao dịch bất động sản. Đặc biệt là câu chuyện bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn và môi giới phải có Thẻ hành nghề. Một quy định gỡ bỏ bớt thủ tục, một quy định lại phát sinh thêm. Sự thay đổi này có đáp ứng yêu cầu thực tiễn hay không là vấn đề trăn trở của nhiều nhà chuyên môn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Nói về quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT Khải Hoàn Land, nhìn nhận, quy định này ra đời nhằm mục đích minh bạch thị trường, giúp nhà nước dễ quản lý. Việc sàn kê giá, làm sai lệch thông tin sản phẩm như thông tin thời gian qua, chỉ là trường hợp cá biệt, đây là điều mà các sàn uy tín sẽ không bao giờ làm. Ông Hoàn cũng khẳng định, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản rất cần để minh bạch và chuyên nghiệp hóa kinh doanh bất động sản. Vấn đề còn lại là cơ quan quản lý cần có sự kiểm soát thường xuyên để đảm bảo việc thực hiện đúng quy định.

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn hay không chỉ có nhiều ý nghĩa về mặt thủ tục. Thực tế, trong giai đoạn vừa qua, nhiều sàn không đủ năng lực, uy tín đã tự đào thải khỏi thị trường. Còn với những sàn có nhiều kinh nghiệm, tổ chức chuyên nghiệp thì họ không thiếu đất sống. Điều này có thể thấy trên thị trường hiện nay, việc chủ đầu tư tự phân phối và liên kết với các sàn để bán sản phẩm vẫn song song phát triển.

Về điều kiện hành nghề môi giới, Điều 61, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, quy định: “Cá nhân trong nước và nước ngoài hành nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam phải có Thẻ hành nghề môi giới bất động sản.” Một trong những điểm có nhiều ý kiến tranh luận trong việc cấp Thẻ hành nghề môi giới bất động sản là yêu cầu phải “Có trình độ từ đại học trở lên”.

Từ thực tế tuyển dụng, ông Nguyễn Nam Hiền Phó TGĐ Hưng Thịnh Land, cho biết, nhiều người có bằng đại học không làm môi giới và có những nhân viên môi giới xuất sắc không có bằng đại học. Hơn nữa, đại học cũng có nhiều chuyên ngành khác nhau, không phải chuyên ngành nào cũng liên quan, hỗ trợ công việc môi giới bất động sản. Việc đưa ra quy định mới, cần có khảo sát, đánh giá, xem bằng cấp tác động như thế nào đến hiệu quả của công việc môi giới trên thực tế.

Ông Nguyễn Khải Hoàn dẫn chứng, 100% nhân viên môi giới tại Khải Hoàn Land đều có chứng chỉ môi giới bất động sản; trong đó, 80% có bằng đại học, chỉ còn lại 20% chưa có bằng đại học. Tuy nhiên, con số 20% lại rơi vào những anh chị lớn tuổi có kinh nghiệm, am hiểu thực tế, làm việc hiệu quả. Ông Hoàn cho rằng, muốn chất lượng đội ngũ môi giới được nâng cao, cần chuẩn hóa giáo trình đào tạo, phương pháp giảng dạy đến đội ngũ giảng viên. Trong điều kiện hiện nay, ngoài yếu tố bằng cấp đầu vào, Khải Hoàn Land cũng phải thường xuyên tổ chức đào tạo, nâng cao trình độ, đạo đức cho nhân viên môi giới để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Báo cáo tổng kết thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản tại TP HCM gần đây cho thấy nhiều vấn đề tồn tại: Chất lượng đội ngũ nhân viên môi giới, định giá bất động sản hiện nay chưa cao, chưa đáp ứng yêu cầu của thị trường. Các nhà môi giới hiện nay chỉ đứng giữa dắt mối cho người mua người bán gặp nhau để lấy tiền hoa hồng, mà chưa đưa ra những tư vấn khuyến cáo về pháp lý, tài chính…cho người mua, người bán…Một trong những nguyên nhân quan trọng của tình trạng này là do phần lớn cơ sở đào tạo môi giới, định giá bất động sản chỉ đào tạo theo phong trào, chưa trú trọng đến chất lượng đào tạo.

Ông Huỳnh Anh Dũng, Giảng viên cao cấp của hội đồng chuyên gia bất động sản Hoa Kỳ, cho rằng, bằng cấp môi giới không quan trọng bằng vấn đề thực học của anh như thế nào. Do đó, việc đào tạo, sát hạch, cấp Thẻ hành nghề môi giới cần phải được quy chuẩn dựa theo thực tế. Điều quan trọng là không chạy theo bằng cấp, số lượng mà lơ là kiểm soát chất lượng.

Quan sát thị trường bất động sản tại các nước phát triển có thể thấy vai trò quan trọng của môi giới. Việc sửa đổi các quy định liên quan cần gắn liền với tổng kết thực tiễn, đúc rút kinh nghiệm, để xây dựng môi trường phát triển minh bạch, lành mạnh.