Nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện nay trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) tại các địa phương, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Hiện Dự thảo Nghị định này đã lấy ý kiến thành viên Chính phủ và đang trình Chính phủ ban hành.

Giao đất không đúng thẩm quyền vẫn được cấp Giấy chứng nhận

Dự thảo đã bổ sung giấy tờ khác về quyền sử dụng đất (SDĐ) lập trước 15/10/1993 để làm cơ sở xem xét cấp GCN. Cụ thể bổ sung thêm 03 loại giấy tờ sau đây: Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền SDĐ của UBND cấp xã hoặc cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã hoặc cấp huyện hoặc cấp tình xác nhận trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở; giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch SDĐ làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Dự thảo không yêu cầu điều kiện phải có nhà ở khi cấp GCN đối với trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền. Bởi trên thực tế, nhiều trường hợp đang SDĐ có nguồn gốc giao không đúng thẩm quyền, người SDĐ có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho Nhà nước nhưng do trên đất chưa có nhà ở nên không làm thủ tục cấp GCN được. Để bảo đảm quyền lợi cho người dân, Bộ đã đề xuất bổ sung quy định đối với trường hợp nêu trên nếu đất đó không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, có hay không có nhà ở đều được xem xét cấp GCN.

Về quy định việc cấp GCN cho các hạng mục công trình xây dựng, ngoài việc cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất dự án, công trình, để thuận tiện cho việc thực hiện các quyền của người SDĐ, chủ sở hữu công trình, đặc biệt là việc thực hiện quyền đối với từng phần của dự án, công trình (kiến nghị của các doanh nghiệp), Bộ đã đề xuất bổ sung quy định theo hướng đối với dự án có nhiều hạng mục công trình, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì được cấp GCN cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó.

Gỡ vướng về tranh chấp quyền sở hữu

Về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký trên thửa đã được chứng nhận SDĐ, hiện nay, nhiều địa phương còn lúng túng khi thực hiện thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký trên đất đã được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận SDĐ, đặc biệt là đối với trường hợp vừa đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản vừa đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận. Dự thảo Nghị định quy định cụ thể nội dung này theo hướng giao cho Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

Ngoài những quy định trên, Dự thảo còn bổ sung quy định cụ thể việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, chi phí đầu tư vào đất còn lại, tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 và Điều 65 Luật Đất đai để có cơ sở pháp lý thực hiện trên thực tể; xử lý tiền thuê đất còn lại cho người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm mà đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm khi Nhà nước thu hồi đất.

Hiện nay, do chưa có quy định về thời hiệu và hiệu lực của Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai nên các địa phương còn lúng túng trong việc xác định khi nào thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành và khi nào thì đương sự có quyền nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thầm quyền. Tại khoản 2 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định chi tiết việc cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai; tuy nhiên, đến nay các địa phương vẫn chưa có quy định về vấn đề này.

Bởi vậy, Dự thảo đã đề cập tới chế độ quản lý, SDĐ; trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; giải quyết tranh chấp đất đai…