Trên thế giới, mô hình nhà ở cho thuê với quy mô lớn rất phổ biến nhưng tại Việt Nam, mô hình này còn khá xa lạ với cả người dân và các chủ đầu tư. Tuy nhiên, gần đây, Bộ Xây dựng đã có những động thái tích cực để phát triển phân khúc này nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho người dân.

Nghịch lý cầu cao, cung thấp

Quỹ nhà cho thuê quá hạn hẹp trong khi nhu cầu thuê nhà của người dân lại rất lớn là thực tế đang diễn ra tại nhiều khu đô thị lớn. Tại Hà Nội, phải đến năm 2015, những căn nhà ở xã hội cho thuê thuộc dự án nhà cho thuê đầu tiên của Hà Nội do Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera triển khai tại khu đô thị Đặng Xá 2 mới hoàn thành.

Thiếu chính sách phát triển

Mỗi năm, Hà Nội đón hàng vạn người nhập cư để học tập và làm việc. Trong số đó, đa phần là người lao động nghèo, chưa đủ điều kiện mua nhà và phải tìm thuê nhà trọ. Do chưa phát triển được quỹ nhà ở cho thuê theo các dự án lớn, tập trung nên nhiều năm qua, người dân chủ yếu thuê nhà tại các khu trọ tự phát khắp thành phố. Phân khúc nhà ở cho thuê vẫn chưa được quan tâm, phát triển đúng mức.

Sau hơn chục năm làm việc tại Hà Nội, chị Lê Thị Hường (quê Hà Tĩnh) vẫn phải tạm trú trong các khu nhà trọ theo kiểu “nay đây mai đó”. Hiện tại, chị mới chuyển đến một khu trọ tại quận Hoàng Mai được gần một tháng. Diện tích căn phòng chị đang ở là gần 20 m2, lợp mái tôn, do người dân xây dựng. Dù không đủ đáp ứng nhu cầu cơ bản cho một gia đình 4 người nhưng với chị Hường, mức giá 2 triệu đồng/tháng là có thể chấp nhận được. Trước đó, chị Hường đã chuyển chỗ ở khắp các quận Thanh Xuân, Hà Đông... nhưng vẫn chưa thể an cư được vì các khu nhà trọ luôn trong tình trạng thiếu thốn cơ sở vật chất.

Chị Hường chia sẻ: “Khó khăn lớn nhất khi đi thuê nhà là giá thuê liên tục tăng, nơi ở thường bấp bênh, khó ổn định”. Từng nghĩ đến ý định mua nhà xã hội để ổn định cuộc sống lâu dài, nhưng với quy định đối tượng được mua phải trả 20% giá trị căn hộ, vay ưu đãi 80% thì đó cũng là số tiền không nhỏ. Do đó, với chị Hường, thuê nhà vẫn là sự lựa chọn duy nhất và tốt nhất lúc này, đồng thời tiếp tục tiết kiệm tiền để mua nhà.

Nhìn ra thế giới có thể thấy, nhà ở cho thuê là một bộ phận không thể thiếu của hạ tầng xã hội. Có tới 84% dân số Singapore sống trong các căn hộ cho thuê, 40% dân số Hàn Quốc thuê nhà để ở, Nhật Bản cũng với con số tương tự. Trong khi đó, tại Việt Nam, nhu cầu thuê nhà rất lớn nhưng thị trường này hầu như còn bỏ ngỏ, chưa được đầu tư khai thác đúng mức. Có thể thấy, đa phần các khu nhà trọ, nhà cho thuê hiện nay đều phát triển tự phát, chủ yếu do người dân tự đứng ra xây dựng với quy mô nhỏ. Do đó, nhà cho thuê kiểu này không đảm bảo các điều kiện về vệ sinh, điện nước, phòng chống cháy nổ...

Nhìn lại 9 năm triển khai Luật Nhà ở 2005, có khá nhiều bất cập được đặt ra. Trong đó, luật chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh đối với nhà ở xã hội cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở. Hầu hết các doanh nghiệp (DN) chỉ chú trọng đến đầu tư xây dựng nhà để bán, nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi thực tế rất cần quỹ nhà cho thuê dành cho các đối tượng không đủ khả năng tài chính mua nhà. Bên cạnh đó, luật cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho DN phát triển nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng.

Chủ đầu tư chưa “mặn mà”

Hiện tại, Hà Nội chỉ có 2 dự án xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) có bố trí quỹ đất để phát triển loại hình nhà ở cho thuê là dự án CT19 KĐT Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ và KĐT Đặng Xá với quy mô 300 căn hộ cho thuê. Trong đó, dự án của Viglacera tại Đặng Xá đã được khởi công và dự kiến sẽ bàn giao nhà vào tháng 4/2015.

Theo ông Trần Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera, chủ đầu tư dự án, nếu không có quy định bắt buộc thì không ai muốn làm NOXH cho thuê vì DN phải “bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ”. “Vì trách nhiệm với cộng đồng, uy tín của DN nên chúng tôi vẫn dành 20% quỹ NOXH cho thuê, thuê mua với mức giá ưu đãi khoảng 25.000 đồng/m2”, ông Tuấn cho biết. Trong tổng số 1.500 căn NOXH giai đoạn 3 KĐT Đặng Xá, chủ đầu tư sẽ dành 20% quỹ căn hộ để cho thuê, 20% để cho thuê mua và số còn lại để bán.

Cũng theo ông Tuấn, với giá bán căn hộ khoảng 9 triệu đồng/m2 và giá thuê là 1,2 triệu đồng/tháng với căn hộ khoảng 50 m2 thì cho thuê phải mất đến... 30 năm mới thu hồi được vốn. Do vậy, việc cho thuê là không có lãi. Tuy nhiên, theo quy định của Nhà nước thì sau 5 năm cho thuê loại căn hộ này được phép bán và ưu tiên bán cho người đang thuê. Theo ông Tuấn, khi đó, may ra DN mới có lãi trong phạm vi khống chế khoảng 10% theo đúng quy định.

Một vị chủ đầu tư khác tại khu vực phía Nam cũng cho rằng, nếu đầu tư vào loại hình nhà cho thuê theo cơ chế chính sách như hiện nay thì tiền thu về không đủ bù đắp vốn bỏ ra, đồng thời không thể trả được nợ. “Nếu xây nhà thương mại rồi bán, DN có thể thu được tiền trước của khách hàng để xây dựng, còn xây nhà cho thuê thì phải đầu tư xây xong toàn bộ mới cho thuê thu tiền được. Do vậy, DN rất ngại làm”, ông này chia sẻ.

Theo lý giải của các chủ đầu tư, thời gian thu hồi vốn quá lâu chính là rào cản khiến họ không mặn mà triển khai dự án nhà cho thuê. Trong điều kiện lãi suất ngân hàng cao như hiện nay thì DN không có năng lực tài chính lớn rất khó đầu tư xây dựng nhà cho thuê. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nếu DN bỏ tiền ra mua đất, xây dựng rồi cho thuê và chờ thu hồi vốn thì rất khó vì nếu so sánh với nguồn vốn vay ngân hàng để đầu tư vào dự án thì không biết đến bao giờ mới thu hồi vốn được. Ít có DN nào làm được điều này bởi 80 - 90% DN trong lĩnh vực bất động sản đều sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.

Nắm bắt được thực tế này, Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã dành hẳn một chương để quy định về chính sách NOXH. Trong đó, có nhiều cơ chế để phát triển nhà ở cho thuê, đảm bảo điều kiện sống cho người dân. Chẳng hạn, quy định các DN phải dành 20% quỹ nhà ở để cho thuê đã được luật hóa thành yêu cầu bắt buộc.