Mặc dù chế tài xử lý giao dịch bất động sản (BĐS) không qua sàn đã có hiệu lực, song mới chỉ có 15% giao dịch qua sàn. Nguyên nhân, một mặt nhiều chủ đầu tư tìm cách lách luật, không báo cáo; mặt khác, các quy định vẫn còn bất cập khiến doanh nghiệp (DN) lúng túng.

Chỉ có 15-20% giao dịch qua sàn

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến tháng 9-2009, cả nước đã có 226 sàn giao dịch được thành lập và đưa lên website của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam (trong đó TP Hồ Chí Minh có 123 sàn, Hà Nội 82 sàn). Tuy nhiên, giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 15-20% tổng giao dịch của thị trường (3.679 giao dịch). Theo nhiều nhà quản lý, chỉ số trên thấp là do chỉ có 33/226 sàn gửi báo cáo tình hình giao dịch BĐS về cơ quan quản lý.

Song thực tế cho thấy bản thân các chủ đầu tư đã tìm nhiều cách lách luật, né tránh việc giao dịch BĐS qua sàn bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS... Trong khi đó, nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, cơ sở vật chất, nhân lực hạn chế; phần lớn các sàn do chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS lập để phân phối sản phẩm của mình là chính, thậm chí sàn giao dịch thực hiện chức năng như phòng kinh doanh cho DN. Trong trường hợp này, bên bán và bên cung cấp dịch vụ BĐS không được phân định rõ ràng đã dẫn đến giao dịch thiếu khách quan, minh bạch.

Thêm vào đó, quy định mới bắt buộc sản phẩm BĐS của tổ chức, cá nhân kinh doanh phải qua sàn, còn giao dịch của người dân thì chưa thực hiện; đồng thời cũng không có cơ chế khuyến khích người dân thực hiện qua sàn. Vì vậy, giao dịch thông qua sàn BĐS chiếm tỷ lệ nhỏ. Vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường BĐS thông qua các sàn giao dịch đang là một nhiệm vụ rất khó.

Chủ đầu tư vẫn… “lách”

Một trong những khó khăn đối với DN là việc xác định thời điểm huy động vốn. Về lý thuyết, việc huy động vốn của chủ đầu tư đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... Theo đó, các dự án kinh doanh đất có hạ tầng, chủ đầu tư được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS. Với dự án kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư được huy động vốn lần đầu khi thiết kế nhà ở được phê duyệt và công trình được xây dựng xong phần móng (tổng giá trị huy động không được quá 70% giá trị).

Tuy vậy, nhiều DN cho rằng dự án BĐS có đặc thù riêng là vốn đầu tư lớn, sản phẩm cố định một vị trí và phục vụ cho những đối tượng nhất định. Do đó, cần phải xác định được đối tượng khách hàng trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước. Không hẳn DN không muốn giao dịch qua sàn, nhưng vì thời điểm và điều kiện được huy động đã quy định như trên, nên chủ đầu tư lách luật, huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua BĐS, dẫn đến sản phẩm BĐS đó không được giao dịch thông qua sàn theo quy định.

Theo Luật Kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê... phải thực hiện giao dịch qua sàn. Song, trên thực tế chủ đầu tư phải thực hiện nhiều nghĩa vụ và trách nhiệm, trong đó có nghĩa vụ liên quan trực tiếp đến đối tác chiến lược và phân phối sản phẩm cho đối tác chiến lược góp vốn kinh doanh.

Trong khi đó, thực tế không có quy định cho phép chủ đầu tư được dành tỷ lệ nhất định sản phẩm để bán cho đối tác chiến lược nên chủ đầu tư đã gặp nhiều khó khăn, lúng túng khi thực hiện dự án. Vì vậy, nên chăng cần xem xét ban hành quy định cho phép chủ đầu tư được quyền dành tỷ lệ phần trăm nhất định để phân phối cho đối tác chiến lược mà không bắt buộc qua sàn giao dịch BĐS.

Quản chặt các sàn giao dịch

Để chấn chỉnh hoạt động giao dịch BĐS, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu quy định chặt hơn điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng đưa ra yêu cầu cụ thể về nhân sự, cơ sở vật chất, quy trình thẩm định năng lực và điều kiện pháp nhân trước khi hoạt động, cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình hoạt động, trong đó có quy định báo cáo định kỳ. Ngoài ra, Bộ cũng đưa ra quy định cụ thể các hình thức huy động vốn của khách hàng theo hướng pháp luật sẽ điều chỉnh tất cả các hành vi, hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư đang áp dụng.

Các DN kinh doanh BĐS cũng sẽ được sàng lọc thông qua quy định nâng mức vốn pháp định của DN. Hiện nay, pháp luật kinh doanh BĐS quy định mức vốn pháp định cho ngành nghề kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng, theo nhiều nhà quản lý và cả DN là mức quá thấp. Vì vậy, nâng mức vốn pháp định, đồng nghĩa với việc tìm ra DN thực sự có năng lực để đầu tư, kinh doanh BĐS.

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới