Từ ngày 1/7/2015, việc mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án sẽ phải được bên thứ ba là tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng thực hiện bảo lãnh (Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê.

Quy định này chấm dứt những tranh cãi về việc cần có hay không một tổ chức đứng ra đảm bảo quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai rằng, khách hàng sẽ nhận được tài sản mà họ đã bỏ tiền ra mua. Vạn bất đắc dĩ, trong trường hợp dự án đổ bể, hợp đồng bị tuyên vô hiệu, người mua có thể nhận lại số tiền mình đã bỏ ra.

Một quy định văn minh và “thuận tình” như thế, đáng lẽ phải được tất cả các bên ủng hộ, nhưng trước thời điểm quy định có hiệu lực, vẫn có không ít ý kiến lo ngại, băn khoăn.

người bán thì sợ sẽ làm tăng giá sản phẩm, bên trung gian (ngân hàng) thì không biết thu bao nhiêu là vừa, sợ phát sinh những rắc rối chưa có tiền lệ.

Khi bàn thảo quy định này tại diễn đàn Quốc hội, các nhà làm luật cho rằng, cần quy định bắt buộc, mọi khoản tiền mà người mua bất động sản nộp cho chủ đầu tư (bên bán) phải thực hiện qua các ngân hàng thương mại. Việc giám sát nguồn tiền mà chủ đầu tư huy động từ khách hàng là chức năng “đương nhiên” của ngân hàng.

Các nhà băng ủng hộ quan điểm: Giao dịch bất động sản thực hiện qua hệ thống ngân hàng, nhưng việc giám sát chủ đầu tư “tiêu tiền” như thế nào lại không thể là việc “đương nhiên”.

Để hài hòa trách nhiệm – quyền lợi giữa các bên, khi vấn đề này đưa vào luật, nó đã được cụ thể hóa thành: “Nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận”. Rốt cuộc, đây lại là vấn đề gây nhiều khó khăn khi áp dụng vào thực tế. Thu bao nhiêu phần trăm giá trị hợp đồng, ai đứng ra thu, thu của ai… đều sẽ do Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản mà Bộ Xây dựng ban hành.

Trong khi chờ đợi Nghị định hướng dẫn từ phía Bộ Xây dựng, vẫn phải nhắc lại một thực tế rằng, những vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản lớn trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua, phần lớn đều xảy ra ở các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai – một loại hàng hóa đặc thù mà người mua phải bỏ tiền ra trước khi nhận được sản phẩm.

Việc không có bên thứ ba (ngân hàng, tổ chức tài chính) đứng ra giám sát việc sử dụng nguồn tiền mà chủ đầu tư dự án bất động sản huy động từ khách hàng đã dẫn đến nhiều vụ việc đau lòng. Hàng ngàn khách hàng lâm vào cảnh tan cửa nát nhà khi tin tưởng nộp tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai; hàng trăm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phá sản, chủ doanh nghiệp bị cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản do không thực hiện giao trả bất động sản cho khách hàng theo đúng cam kết…

Người thiệt hại sau những vụ đổ bể này không chỉ là khách mua nhà - những người đã bỏ tiền góp vốn vào dự án (mua nhà ở hình thành trong tương lai), người bán nhà – doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Mà còn là sự bất an của xã hội – nguyên nhân sâu xa khiến thị trường bất động sản đóng băng trong một thời gian dài vừa qua.

Để đảm bảo sự phát triển bền vững, minh bạch của thị trường bất động sản, thiết nghĩ, việc các bên tham gia thị trường (người bán, người mua và ngân hàng) phải trả một khoản phí nào đó là điều cần thiết. Vấn đề còn lại là phân bổ hài hòa quyền lợi, trách nhiệm giữa người bán, người mua và người đứng ra bảo lãnh.

Tất cả các bên đang hy vọng vào sự hướng dẫn minh bạch, công tâm của cơ chức năng có trách nhiệm thực thi pháp luật trong lĩnh vực tiềm ẩn nhiều lợi ích nhưng cũng lắm rủi ro là thị trường bất động sản.D