Dự thảo nghị định về khung giá đất năm 2015 mà Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố, việc tăng giá đất gấp đôi, nhất là đất ở đang được dư luận quan tâm.

Cụ thể, giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng Đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với hiện nay. Như vậy, mức giá đất ở theo khung giá của dự thảo sẽ cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và TPHCM và cao gấp 2,4 lần so với khung giá đất hiện hành. Trong bối cảnh sức mua của thị trường bất động sản (BĐS) còn thấp, việc khung giá đất tăng tối đa lên gấp đôi sẽ khiến cho số tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tăng lên đáng kể.

Nợ hàng nghìn tỉ đồng tiền sử dụng đất

Báo cáo của Sở Tài chính TPHCM mới đây cho biết, qua rà soát, hiện nay còn 204 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền hơn 4.997 tỉ đồng. Hầu hết đây là những trường hợp được Nhà nước bán chỉ định, giao đất thu tiền sử dụng đất để các chủ đầu tư thực hiện dự án. Chỉ trong khoảng thời gian từ tháng 9.2011 đến hết quý I/2014, có 210 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền hơn 1.372 tỉ đồng.

Còn theo báo cáo của Cục Thuế TPHCM, đến tháng 8.2014 tổng số tiền sử dụng đất các DN còn nợ 2.086 tỉ đồng. Trong số này, có một số DN được gia hạn theo Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 7.1.2013 của Chính phủ với số tiền 421 tỉ đồng, một số khác đang kiến nghị UBNDTP, Bộ Tài chính xem xét khấu trừ với số tiền 220 tỉ đồng… Việc thu tiền sử dụng đất trên địa bàn TP 8 tháng đầu năm mặc dù có tăng (đã thu được 6.540 tỉ đồng, tăng 120% so với cùng kỳ năm trước) nhưng đó là nhờ khoản tiền sử dụng đất của CTCP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh nộp 1.000 tỉ đồng, Cty LD Phú Mỹ Hưng nộp 1.700 tỉ đồng. Từ đầu năm đến nay cũng chỉ có 20 dự án được các DN nộp tiền sử dụng đất, thuê đất.

Có thể thấy, thị trường BĐS trầm lắng cộng với tiềm lực tài chính của DN bị cạn kiệt do kinh tế khó khăn nhiều năm, khiến hàng loạt DN nợ tiền sử dụng đất kéo dài. Một số DN khác được bán chỉ định BĐS, nhưng cũng không thể ký kết hợp đồng do khó khăn về tài chính. Ngoài ra, hàng loạt dự án BĐS đang đầu tư dở dang nhưng chủ đầu tư không màng đến chuyện thực hiện thủ tục thẩm định giá đất để làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đã khổ, nay càng thêm khó

Trong bối cảnh khó khăn như vậy, việc giá đất có thể tăng gấp đôi theo dự thảo nghị định về khung giá đất 2015 của Bộ TNMT càng khiến cho các DN kinh doanh BĐS thêm mệt mỏi, bởi nếu khung giá đất này được áp dụng thì một mặt bằng giá mới cho thị trường BĐS chắc chắn sẽ được hình thành và như thế thì thị trường BĐS vốn đang khó sẽ lại càng khó khăn hơn.

Ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Cty Địa ốc Đất Lành - cho rằng, việc tăng khung giá đất gấp đôi nếu được áp dụng sẽ là sự bất công, phi lý đối với DN. Nếu khung giá đất tăng lên gấp đôi thì nhiều DN sẽ rút khỏi thị trường BĐS, sẽ không có đơn vị nào bỏ tiền ra mua đất, giải phóng mặt bằng… mà họ sẽ tính đến việc đi mua lại những “xác chết” dự án đang nằm “phơi” trên thị trường. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở trong tương lai - ông Đực nhận xét

Theo một chuyên gia thẩm định giá phân tích, thì dựa trên khung giá đất mới từ đó có bảng giá đất mới, giá đất được điều chỉnh tăng lên làm cho các đối tượng sử dụng đất sẽ bị điều tiết thêm một khoản tiền lớn so với hiện nay. Từ đó chắc chắn sẽ kéo theo giá thành sản phẩm đến tay người dân sẽ “đội” lên rất nhiều, như vậy thị trường BĐS sắp tới sẽ có rất nhiều biến động. Từ đó, DN sẽ không còn mặn mà tham gia đầu tư, vì yếu tố quyết định của một dự án là giá đất, tiếp đến là các loại thuế sử dụng đất. Khu giá đất hiện nay tăng gấp đôi, đồng nghĩa với việc chi phí đền bù sẽ tăng theo. Từ trước đến nay, khâu đền bù giải tỏa được xem là “cửa ải” mà mọi DN rất khó khăn mới vượt qua, giờ giá đất tăng thì chuyện này càng trầm trọng.

Một chủ dự án BĐS ở TPHCM cho biết, nếu đưa khung giá đất đô thị theo nghị định mới được công bố, thì không nhà đầu tư nào, dù có tiềm lực tài chính cũng không dám chọn những khu đất ngay trung tâm này để phát triển dự án.

Và không chỉ có những nhà phát triển dự án BĐS lo lắng, những doanh nghiệp đang phải thuê đất cũng “kêu ca” vì giá thuê đất tăng lên ngất ngưởng, thậm chí có nơi tăng từ 5-10%. Thậm chí có những trường hợp tiền thuê đất còn lớn hơn cả vốn kinh doanh của một DN, đó là chưa kể các loại phí khác.