Vấn đề chủ đầu tư chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) đã được người dân phản ánh rất nhiều trong thời gian qua. Mặc dù đã gửi đơn “kêu cứu” nhiều nơi, “gõ cửa” nhiều ban, ngành, nhưng sau nhiều năm nhận nhà về ở, nhiều người vẫn chưa biết “mặt mũi” sổ hồng của mình như thế nào.

Mòn mỏi đợi chờ

Anh Hoàng Tú - mua căn hộ tại dự án Ascent tại phường Thảo Điền, quận 2, TPHCM do Cty Tiến Phát làm chủ đầu tư - bức xúc cho biết, khi tìm hiểu mua căn hộ dự án, được quảng cáo đây là dự án cao cấp và chủ đầu tư rất mạnh về tài chính nên sau khi bàn giao nhà sẽ tiến hành làm sổ hồng nhanh chóng cho cư dân. Thế nhưng, sau gần 2 năm dọn vào ở, cho đến nay vẫn chưa thấy sổ hồng đâu. Chủ đầu tư thì lấy lý do chậm ở các thủ tục hành chính của nhà nước mà không hề có sự cam kết nào cụ thể.

Ở nhiều dự án chung cư khác trên địa bàn TPHCM, có không ít dự án, người dân mòn mỏi đợi chờ 6 năm, thậm chí có chung cư là gần 10 năm mà vẫn không thể thấy sổ hồng đâu. Đa phần là do các chủ đầu tư đã đem dự án đi cầm cố, không trả được nợ hoặc sai phạm trong công tác xây dựng, xảy ra tranh chấp. Đơn cử như trường hợp của những hộ dân đang ở tại chung cư Phú Thạnh, quận Tân Phú, TPHCM do Cty cổ phần Xây dựng công trình 585 làm chủ đầu tư. Đã dọn vào ở từ giữa năm 2011, nhưng 6 năm qua, 840 hộ dân đang cư ngụ tại 5 block chung cư cao 17 tầng này vẫn phải “dài cổ” chờ được cấp sổ hồng.

Các cư dân ở đây cho biết, khi nhận căn hộ, các hộ dân đã phải thanh toán đến 95% tiền mua nhà và phải đóng 2% phí bảo trì chung cư. Lúc tiến hành bàn giao căn hộ, chủ đầu tư cũng đã cam kết chắc nịch rằng, 1 năm sau sẽ tiến hành làm thủ tục cấp sổ hồng và người dân phải thanh toán nốt số tiền còn lại khi được nhận sổ. Tuy nhiên, cho đến nay, dù người dân ở chung cư này đã nhiều lần yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền can thiệp để được cấp sổ, nhưng vẫn chưa ai trong chung cư có thể nhìn thấy giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mà mình bỏ tiền ra mua. Đặc biệt, cư dân chung cư Phú Thạnh bức xúc hơn khi họ biết rằng, Cty 585 đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án này cho Ngân hàng Việt Á để vay hơn 200 tỉ đồng. Hiện nay, Ngân hàng Việt Á cũng đã bán khoản nợ xấu này cho VAMC. Nói về cảnh chờ đợi sổ hồng, nhiều người dân mua nhà dự án này chua chát: “Nhà mình mua đã nộp đủ tiền mà giấy tờ chủ đầu tư đứng tên, chẳng khác gì đang ở trọ trong nhà mình”.

Theo 1 con số báo cáo được Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM cung cấp vào cuối năm 2017, trên địa bàn thành phố đến nay vẫn còn hơn 16.000 giấy chứng nhận chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và sở đang đốc thúc các chủ đầu tư thực hiện nhanh cho người mua nhà.

Ai đang buông lỏng quản lý?

Theo quy định, việc cấp sổ hồng chung cư sẽ được thực hiện khi chủ đầu tư đã hoàn công công trình và hoàn thành các tiện ích khác. Vì thế, sau khi hoàn tất hồ sơ hoàn công mới thực hiện được hồ sơ cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Một khi chủ đầu tư chậm hoàn thiện công trình như thiết kế đã được phê duyệt, sẽ dẫn đến tình trạng chậm hoàn tất hồ sơ làm sổ hồng. Trường hợp chung cư đã bàn giao nhiều năm mà chưa có sổ hồng, có thể do chủ đầu tư đã không thực hiện như cam kết là xây dựng các công trình tiện ích, công trình xã hội, dẫn đến việc không đủ điều kiện làm hồ sơ cấp sổ hồng. Hoặc do chủ đầu tư không làm đúng theo phê duyệt dự án, nên xảy ra vướng mắc. Nhưng dù là lý do vì sao, thì người chịu thiệt cuối cùng vẫn là người mua nhà.

Ngoài ra, hiện nay, tại nhiều chung cư, người mua nhà cũng phản ánh trường hợp chủ đầu tư đã xin cấp được sổ đỏ cho cả dự án, nhưng lại mang thế chấp ngân hàng để vay thêm vốn, dẫn đến ách tắc trong quá trình làm hồ sơ xin cấp sổ hồng cho các chủ căn hộ. Câu hỏi được đặt ra là, việc chủ đầu tư mang tài sản đi thế chấp trong khi đã bán nhà cho người dân có thể coi là hành vi vi phạm pháp luật?

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Thanh Nhã (Văn phòng Luật sư DBS) chia sẻ, việc chủ đầu tư mang tài sản đi thế chấp trong khi đã bán nhà cho người dân có thể coi là hành vi lừa gạt. Tuy nhiên, ngân hàng trước khi cho vay cần phải kiểm tra và sẽ biết tài sản thực tế đã bán cho các cư dân rồi. “Theo tôi, trường hợp này nếu ngân hàng không tiếp tay thì khó có thể làm như vậy được. Do đó, khả năng có sự thông đồng ở đây là rất cao”.

Theo ý kiến của một số chuyên gia trong ngành, trong trường hợp chủ đầu tư mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng, cư dân cần thành lập ban quản trị chung cư để ban quản trị thay mặt người dân làm việc trực tiếp với chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Đồng thời, ban quản trị liên hệ với Sở Tài nguyên - Môi trường và ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn để biết thông tin về số tiền chủ đầu tư vay, thời gian thanh toán, nhằm tìm hướng giải quyết.

Hiện nay, những quy định về việc cấp sổ hồng rất rõ ràng, người mua phải nghiên cứu rất kỹ về pháp lý của dự án và uy tín của chủ đầu tư. Việc hạn chế rủi ro và xử lý hành vi vi phạm căn cứ theo hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư với người mua và quy định của pháp luật. Đồng thời, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước cần phải có, vì không thể xem đó chỉ là mối quan hệ đơn thuần giữa người mua nhà và chủ đầu tư, do người mua nhà luôn ở thế yếu so với chủ đầu tư và không thể tự kiểm soát hết được những rủi ro trong giao dịch.