Thời gian gần đây, xuất hiện một số chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo, bán một căn hộ hoặc nền đất cho nhiều khách hàng. Làm sao để phòng tránh và xử lý khi gặp trường hợp này?

Nạn nhân cần chủ động tố cáo

Luật sư Trần Đức Phượng, Công ty Luật Hợp Việt cho biết, thực tế này xảy ra từ lâu chứ không phải tới bây giờ mới có nhưng việc khách hàng đòi lại được quyền lợi của mình là điều rất khó.

“Về nguyên tắc là chủ đầu tư phải chấm dứt hợp đồng với người này xong rồi mới được bán cho người kia. Việc chấm dứt đúng hay sai lại là việc khác. Còn ở đây chủ đầu tư ký liền nhiều hợp đồng mua bán một căn hộ là vi phạm pháp luật.

Việc vi phạm này có trường hợp thì được xem xét xử lý hình sự, có trường hợp thì được giải quyết theo hướng dân sự. Việc giải quyết theo hướng hình sự hay dân sự phụ thuộc vào ý chí, quan điểm của cơ quan tố tụng trong từng vụ việc”.

Theo luật sư Phượng, khi khách hàng lâm vào tình trạng này thì nên gửi đơn tố cáo chủ đầu tư tới cơ quan công an về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nếu cơ quan công an trả lời rằng không có cơ sở để khởi tố hình sự, thì mới gửi đơn sang tòa để giải quyết theo hướng dân sự.

“Thông thường những vụ việc như thế này được giải quyết theo hướng hình sự rất ít, nhưng vẫn cần gửi đơn tố cáo tới cơ quan công an trước. Bởi cơ quan công an thường cho rằng nếu đã kiện theo luật dân sự rồi thì không thể xử lý hình sự nữa”, luật sư Phượng chia sẻ.

Theo Luật sư Thái Văn Chung, Hãng luật Nguyên Giáp, trường hợp có căn cứ để cho rằng, chủ đầu tư dùng thủ đoạn gian dối trước hoặc sau khi ký hợp đồng, nhằm mục đích để chiếm đoạt tài sản của khách hàng, chứ thực chất không có sản phẩm, căn hộ để giao cho khách hàng đúng thời hạn, như nội dung đã cam kết trong hợp đồng, thì khách hàng cần làm đơn tố cáo đến cơ quan cảnh sát điều tra, để yêu cầu xác minh, điều tra dấu hiệu phạm tội hình sự. Trong đó, có yêu cầu cơ quan điều tra kê biên tài sản, phong tỏa tài khoản, thu hồi tài sản để trả lại cho khách hàng (người bị hại) theo quy định của pháp luật.

Trong khi đó Luật sư Nguyễn Thị Kim Oanh, Đoàn luật sư TP.HCM, thì cho rằng khách hàng là nạn nhân của những vụ việc này nên gửi đơn tới cơ quan thuế trước khi gửi đơn tố cáo tới cơ quan công an hay gửi đơn kiện tới tòa án.

“Sau khi nhận được đơn tố cáo, cơ quan thuế sẽ tới làm việc với chủ đầu tư để thanh tra về các hóa đơn chứng từ mua bán. Bởi khi thu tiền mua căn hộ của khách thì bắt buộc phải xuất hóa đơn. Từ đó khách hàng sẽ có thêm cơ sở để gửi đơn tố cáo tới cơ quan công an.

Còn nếu khởi kiện dân sự thì vấn đề sẽ rất lâu mới có thể giải quyết xong. Bởi lẽ chủ đầu tư có thể không tới dự tòa. Thậm chí tòa xử xong và khách hàng thắng kiện rồi nhưng chủ đầu tư vẫn không chịu thi hành án. Thực tế tôi được biết có khách hàng đã theo đuổi vụ kiện tới 3 năm mà chưa thu được kết quả gì”, luật sư Oanh nói.

Cần xem xét uy tín, năng lực chủ đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thường những dự án xảy ra tình trạng 1 căn hộ bán cho nhiều người là những dự án cũ, được mua bán trước khi có luật nhà ở 2014. “Khi bán căn hộ cho nhiều người là chủ đầu tư đã có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng những vụ việc được khởi tố hình sự là rất ít. Do đó, tôi thường khuyên khách hàng nên nhanh chóng khởi kiện ra tòa để phòng trường hợp chủ đầu tư bỏ trốn hoặc tuyên bố phá sản doanh nghiệp.

Khi một doanh nghiệp tuyên bố phá sản thì sẽ có thứ tự các đối tượng ưu tiên được hưởng các quyền lợi từ tài sản còn lại của doanh nghiệp đó. Đối tượng đầu tiên là ngân sách nhà nước, thứ 2 là ngân hàng mà doanh nghiệp đó vay tiền, thứ 3 là khách hàng có đơn khởi kiện”.

Đồng quan điểm về việc này, luật sư Oanh chia sẻ thêm: “Trong những vụ việc thế này, quyền lợi của khách hàng luôn bị xếp sau một số đối tượng khác. Do đó trước khi mua căn hộ, khách hàng cần xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư và lưu ý các vấn đề về pháp lý trong việc mua bán”.

Trong khi đó luật sư Trần Đức Phượng thì cho rằng nếu trở thành nạn nhân của những vụ việc như vậy thì phải chấp nhận chứ không có cách nào để phòng tránh. “Chỉ khi nào khách hàng nhận được sổ đỏ của căn hộ thì mới chắc chắn là không bị lừa, chứ không có cách nào để tránh trường hợp này. Thực tế hiện nay nhiều dự án bán tài sản (căn hộ, nhà ở) hình thành trong tương lai thì lại càng khó tránh trở thành nạn nhân. Việc xem xét năng lực, uy tín của chủ đầu tư chỉ bớt được rủi ro thôi chứ không tránh được”, luật sư Phượng chia sẻ.

Để những người mua căn hộ tránh trở thành nạn nhân của vấn đề này, luât sư Thái Văn Chung cho rằng: “Khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh thanh toán tiền gốc và tiền lãi. Trường hợp yêu cầu không được chủ đầu tư đáp ứng thì nhất định không mua, không đầu tư. Nếu chủ đầu tư mất khả năng trả nợ thì xem như khách hàng mất khoản tiền đã đầu tư. Trừ khi chủ đầu tư có bão lãnh của ngân hàng như đã nêu trên”.