Chính sách cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (NOXH) từng được nhiều chủ dự án hồ hởi đón nhận như một lối thoát cho tồn kho bất động sản, nhưng rồi cũng nhanh chóng nguội đi. Tính đến nay, trên địa bàn Hà Nội, mới chỉ có 3 dự án nhà thương mại được phép chuyển đổi.

Xin nhiều, làm chẳng bao nhiêu

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02/2013 ngày 7/1/2013, trong đó cho phép các dự án nhà ở thương mại được phép chuyển đổi sang NOXH để được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng, nhằm “phá băng” thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2013 hướng dẫn việc thực hiện và có hiệu lực từ ngày 22/4/2013.

Gần một năm kể từ thời điểm Thông tư 02/2013 có hiệu lực, theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước, có 25 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH. Cụ thể, tại Hà Nội có 15 dự án, với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi từ 5.478 căn thành 10.587 căn. Tại TP. HCM, có 10 dự án với quy mô số lượng căn hộ xin chuyển sang làm NOXH là 9.052 căn hộ (tăng 4.397 căn), tổng mức đầu tư khoảng 6.769 tỷ đồng.

Nhưng đó chỉ là con số đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng, còn số dự án được chấp thuận cho chuyển đổi lại vô cùng… khiêm tốn. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong số 15 dự án xin chuyển đổi tại địa bàn Hà Nội, 6 dự án được chấp thuận về chủ trương cho phép chuyển đổi, 6 dự án đang được xem xét và có 3 dự án không đủ điều kiện chuyển đổi.

Trao đổi với ĐTCK, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội), đơn vị tiếp nhận hồ sơ xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NOXH cho biết, tính đến thời điểm này, UBND TP. Hà Nội đã cho phép chuyển đổi với 3 dự án. Trong đó, Dự án Khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà (tại 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông) do CTCP Đầu tư xây dựng và phát triển Sông Đà làm chủ đầu tư và Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán (tại số 30 Phạm Văn Đồng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy) do CTCP Đầu tư xây dựng và thương mại Bắc Hà làm chủ đầu tư được chấp thuận chuyển đổi giữa tháng 5/2013 và mới đây Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long (tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư được nhận quyết định chuyển đổi.

Thủ tục “khó ngang lên trời”

Lý giải nguyên nhân chỉ có 3/15 dự án đăng ký xin chuyển đổi được cấp phép sau gần 1 năm Thông tư 02/2013 ra đời, ông Đạm cho biết, đa phần các hồ sơ còn thiếu nhiều thủ tục liên quan đến việc chuyển đổi.

“Tuy Thông tư 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch 1/500, nếu dự án xin chuyển đổi không làm tăng diện tích xây dựng, nhưng vẫn yêu cầu phải ‘bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội’. Theo đó, việc tăng số lượng căn hộ sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy; hay như các hạ tầng xã hội khác, gồm dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng… cũng phải được điều chỉnh theo tiêu chuẩn này”, ông Đạm nói và cho rằng, đến thời điểm này, khi thị trường bất động sản đang có tín hiệu phục hồi, nhiều doanh nghiệp cũng tạm dừng việc xin chuyển đổi để nghe ngóng.

Về phần mình, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp có dự án đang muốn xin chuyển đổi nhìn nhận, dù quy định “trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng” là đúng, nhưng để thực hiện được thì “khó ngang với lên trời”, bởi khách hàng thường “9 người 10 ý”, khó có thể tìm được sự đồng thuận 100%.

Ngoài ra, một mục tiêu cũng được các chủ đầu tư xác định rõ ràng trước khi xin chuyển đổi dự án là để được tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư 07/2013 do Bộ Xây dựng ban hành, điều kiện để doanh nghiệp được vay vốn từ gói hỗ trợ này là “đã có quỹ đất sạch và giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về giấy phép xây dựng”, mà đây lại chính là rào cản lớn đối với nhiều dự án xin chuyển đổi, bởi việc giải phóng mặt bằng nói chung gặp rất nhiều khó khăn.