Thị trường địa ốc TP.HCM thời gian qua đã có sự phát triển khá mạnh, trong đó có hàng loạt dự án từng bị “đắp chiếu” nhiều năm đã sống lại nhờ hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A). Theo các chuyên gia, số lượng dự án “trùm mền” hiện vẫn còn khá lớn do những khó khăn khác nhau, nên câu chuyện M&A dự án sẽ là cơ hội cho cả bên mua lẫn bên bán.

Dòng chảy M&A từ những dự án “trùm mền”

Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM diễn ra 2 thương vụ M&A dự án khá đình đám. Thương vụ thứ nhất là An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) công bố hoàn tất việc mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa, quận 7, TP.HCM từ tay Công ty Bất động sản Vạn Phát Hưng. Trong đó, giai đoạn 1, An Gia Investment đã mua lại 2 block vào tháng 3/2015, giai đoạn 2 tiến hành mua lại 5 block tiếp theo.

Dự án này có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ, bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng. Đây là dự án thứ 6 mà doanh nghiệp này mua lại trong thời gian qua.

Theo ông Lương Sĩ Khoa, Phó chủ tịch HĐQT An Gia Investment, sau khi mua lại các dự án, An Gia sẽ khai thác triệt để những lợi thế về vị trí, cải tiến thiết kế, gia tăng thêm tiện ích, điều chỉnh mức giá, đồng thời đưa ra những chiến lược tiếp cận khách hàng và bán hàng hiệu quả. Đây là cách mà An Gia Investment áp dụng với 5 dự án M&A trước đó và đã thành công.

Trước đó, theo nguồn tin từ Tập đoàn Hưng Thịnh, doanh nghiệp này đã hoàn tất thủ tục mua lại một dự án bất động sản trên đường Kinh Dương Vương thuộc quận Bình Tân, TP.HCM của Công ty Phát triển Nhà Bình Chánh (BCCI). Chưa tiết lộ về giá cả của thương vụ, song theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, đây là thương vụ thứ 2 mà Hưng Thịnh mua của BCCI trong vòng 6 tháng qua. Thương vụ thứ nhất, Hưng Thịnh mua của BCCI một dự án tại khu Tên Lửa cũng thuộc quận Bình Tân, hiện đã được đầu tư xây dựng và công bố chào bán sản phẩm căn hộ ra thị trường.

“Nếu tính trung bình, mỗi năm Hưng Thịnh tung ra thị trường khoảng 5.000 sản phẩm bất động sản, thì với quỹ đất mà Tập đoàn đang nắm giữ hiện nay có thể đủ để triển khai trong 10 năm tới”, ông Trung nói và cho biết, ngoài quỹ đất đang có, hiện Hưng Thinh vẫn tiếp tục đẩy mạnh hoạt động M&A dự án trong thời gian tới, bởi đây sẽ là còn đường "đi tắt, đón đầu" nhanh nhất để phát triển dự án.

Ngoài những thương vụ kể trên, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, thời gian qua, việc các doanh nghiệp có thế mạnh mua lại dự án của các doanh nghiệp yếu thế đã trở thành xu hướng. Hàng loạt dự án, trong đó có nhiều dự án của những doanh nghiệp tên tuổi một thời như Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Intreco, Savico, Hưng Phú..., đã lần lượt được chuyển giao về cho các “đại gia” chuyên nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh…

Trong đó, tính riêng Novaland, nếu như năm 2013 chỉ với vài dự án, thì hiện nay, tập đoàn này được đánh giá là một trong số doanh nghiệp địa ốc hàng đầu tại TP.HCM, khi nắm trong tay hơn 40 dự án bất động sản có quy mô lớn và phần lớn trong đó là dự án được mua lại.

M&A cơ hội cho cả hai bên

Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự sôi động của hoạt động M&A và theo dự báo của giới chuyên môn, xu hướng này sẽ còn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ hơn trong thời gian tới. Trong đó, đáng chú ý, có nhiều thương vụ M&A ở các dự án "đắp chiếu" cho thấy tính thanh khoản của thị trường đang có chiều hướng tốt lên. Những thông tin về chuyển nhượng không chỉ diễn ra với các doanh nghiệp nội, mà còn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore.

Điển hình phải kể đến thương vụ Keppel Land (Singapore) rót 93,9 triệu USD để nhận chuyển nhượng 40% giá trị dự án Empire City tại quận 2, TP.HCM trong quý I/2016. Cũng trong quý I/2016, thị trường M&A TP.HCM ghi nhận thương vụ Công ty Trường Phát Lộc và Công ty Bất động sản Phát Đạt hợp tác mua lại dự án 132 Bến Vân Đồn (quận 4) từ Công ty Nguyễn Kim, với giá trị thương vụ khoảng hơn 900 tỷ đồng. Tại Hà Nội, Tòa tháp Keangnam Landmark 72 đã có chủ mới sau khi HĐQT Công ty Chứng khoán Mirae Asset (Hàn Quốc) bắt tay với Tập đoàn AON BGN đầu tư hơn 437 triệu USD để mua lại tòa nhà này...

Theo ông Lương Sĩ Khoa, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, để thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ M&A, giúp cho doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng.

“Nếu phát triển dự án mới, công đoạn này có khi lên đến hơn 1 năm, trong khi thị trường đang có những tín hiệu tốt, nên phải tận dụng cơ hội để giới thiệu sản phẩm ngay. Thêm nữa, phần lớn các dự án 'trùm mền' đều nằm tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, cận kề trung tâm, có hạ tầng dân sinh phát triển, kết hợp với lợi thế về kinh nghiệm của An Gia Investment và dòng tiền mạnh của Creed Group, chúng tôi dễ dàng phát triển những dòng sản phẩm mới phù hợp hơn”, ông Khoa nhấn mạnh.

Việc M&A các dự án 'trùm mền' không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn về thủ tục, mà trên thực tế, câu chuyện này còn mang lại sự "win - win" cho các bên, cũng như thị trường.

Trở lại câu chuyện An Gia “thâu tóm” dự án của Vạn Phát Hưng. Nếu như 10 năm trước, nói đến Vạn Phát Hưng, giới kinh doanh địa ốc không ai không biết đến, bởi đây là doanh nghiệp được xem là “cái nôi” đào tạo nhân sự cho thị trường bất động sản, trong khi An Gia lúc đó chưa có mặt trên thị trường.

Tuy nhiên, hiện nay, Vạn Phát Hưng dù có quỹ đất, nhưng năng lực đầu ra khá hạn chế, hầu hết dự án trong trạng thái “ngủ đông”. Trong khi đó, dù đi sau, nhưng An Gia lại có được sự chuyên nghiệp và năng lực tài chính tốt, nên việc doanh nghiệp này thâu tóm dự án của Vạn Phát Hưng là một sự chuyển giao cần thiết để thị trường phát triển bền vững.

Tương tự, đến thời điểm hiện nay, từ các thương vụ M&A, Hưng Thịnh đã làm hồi sinh hàng chục dự án “ngủ đông” như Sky Centert và Melody Residences trên đường Âu Cơ. Cả 2 dự án này trước đó được Hưng Thịnh mua lại từ Công ty cổ phần Đầu tư - Thương mại - Dịch vụ điện lực (PIST) và Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng cấp thoát nước (WASECO).

Trong đó, dự án Melody số 16 đường Âu Cơ là một khu đất bỏ hoang nhiều năm, hiện đang được Hưng Thịnh phát triển thành một khu căn hộ, bao gồm 2 block tòa nhà 18 tầng, với trên 500 căn hộ. Còn dự án số 10 Phổ Quang mua lại từ WASECO sẽ được Hưng Thịnh xây dựng thành một khu phức hợp cao cấp, với 4 block tòa nhà 16 tầng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hoạt động M&A dự án tại TP.HCM thời gian qua diễn ra khá mạnh và vẫn còn nhiều tiềm năng, bởi hiện nay vẫn còn đến hàng trăm dự án còn đang dang dở, chờ được "giải cứu". Theo ông Châu, trong giai đoạn 2009 - 2013, chỉ tính riêng tại TP.HCM, đã có hơn 14.000 căn hộ tồn kho, hàng trăm dự án “đắp chiếu”, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn đã phải tìm cách chuyển nhượng dự án để cân bằng tài chính.

“Nếu không có những doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp, thì sẽ không có những khu đô thị đẹp, dự án hiện đại được mọc lên một cách bài bản”, ông Châu nói và cho rằng, chính sự chuyển giao dự án từ những doanh nghiệp yếu năng lực sang doanh nghiệp chuyên nghiệp thời gian qua đã làm tăng tính thanh khoản thị trường, làm giảm hàng tồn kho và phục hồi niềm tin của người tiêu dùng.