Các nhà đầu tư nước ngoài đã, đang và sẽ tiếp tục mặn mà với việc tìm kiếm các cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua kênh gián tiếp là mua bán và sáp nhập (M&A), dù loại hình này vẫn còn tồn tại nhiều rảo cản đối với họ.

Theo ông Stephen Wyatt, Giám đốc quốc gia của Công ty Tư vấn Jones Lang LaSalle Vietnam (JLL), Bộ phận Thị trường vốn và tài chính doanh nghiệp của JLL ghi nhận giá trị các giao dịch trên toàn châu Á - Thái Bình Dương đạt 21,5 tỷ USD trong năm 2013.

“Mức độ ảnh hưởng và các hoạt động tích cực của các nhà đầu tư lớn trong khu vực cho thấy sự quan tâm rõ rệt của họ đối với thị trường Việt Nam. Trong vòng 6-12 tháng qua, chúng tôi nhận thấy sự thay đổi tư duy của một số nhà đầu tư nước ngoài về thị trường Việt Nam. Các quỹ hỗ trợ vốn lớn, các công ty cấp vốn tư nhân và các nhà đầu tư đang xem xét đầu tư vào Việt Nam”, ông Wyatt cho biết.

Theo ông Wyatt, đây là sự thay đổi rõ rệt so với 3-4 năm về trước, khi Việt Nam được rất nhiều nhà đầu tư đánh giá là một thị trường “không nên đến”. “Quan điểm chung của nhiều nhà đầu tư nước ngoài về thị trường Việt Nam là tình hình kinh tế ổn định và thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ, sẽ thúc đẩy sự gia tăng các hoạt động giao dịch”.

Còn những rào cản

Tuy nhiên, theo ông Wyatt, vẫn còn những thách thức khi đầu tư vào một thị trường mới nổi và các nhà đầu tư khá thận trọng khi thực hiện giao dịch mua bán đầu tiên ở một quốc gia mới. “Tình hình thị trường tiếp tục cải thiện giúp chúng tôi hy vọng, các nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam sẽ có lợi thế tiên phong, đồng thời sử dụng kiến thức của họ về thị trường địa phương để nâng cao ảnh hưởng cũng như gia tăng danh mục đầu tư”, ông nói.

Tại Việt Nam, các nhà đầu tư ngoại quốc đang có được nhiều thuận lợi trong lĩnh vực M&A, khi họ đã có các dự án và kinh nghiệm phát triển bất động sản ở các thị trường khác, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm và điều quan trọng là có nguồn vốn hiện hữu.

Tuy vậy, vẫn có một số lý do có thể làm nản chí nhà đầu tư nước ngoài, như danh mục đầu tư hạn chế, các tài sản thuộc phẩm cấp đầu tư có hạn, cấu trúc sở hữu và quyền sở hữu hợp pháp bất động sản chưa rõ ràng, thiếu đối tác địa phương phù hợp, các vấn đề về chứng nhận quyền sử dụng đất và chính sách đền bù, giá trị đất vẫn còn được định giá khá cao và hiểu biết hạn chế về thị trường địa phương.

Ông Kiyoshi Hirasawa, nguyên Giám đốc điều hành Công ty EXS Capital tại Nhật Bản (năm ngoái, công ty này đã công bố thương vụ đầu tư ban đầu hơn 37 triệu USD vào Công ty Bất động sản Sơn Kim Land tại các dự án ở TP.HCM) cho rằng, đầu tư dưới dạng M&A thường đi cùng với khả năng phải chịu trách nhiệm pháp lý, nên mang đến nhiều rủi ro hơn so với đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

“Đối với nhiều nhà đầu tư, để có được một thương vụ M&A, họ phải gạt sang một bên các rủi ro đó”, ông Hirasawa, hiện là Giám đốc điều hành Công ty Real Capital Investment & Management nói và cho rằng, đối với Việt Nam, nguồn cung của các tài sản hiện hữu mang lại lợi nhuận ổn định còn ít, do đó nhà đầu tư phải trông chờ vào các cơ hội phát triển dự án.

“Rủi ro sẽ rất cao đối với một nhà đầu tư nước ngoài, nếu cố gắng để độc chiếm một dự án. Do đó, phần lớn các cơ hội mà nhà đầu tư nước ngoài xem xét là những trường hợp mà nhà đầu tư trong nước đã có được quyền phát triển dự án”, ông Hirasawa nhận định.

Ông Hirasawa cũng cho rằng, quyền phát triển dự án không thể được chuyển đổi cho nhà đầu tư một cách dễ dàng, kể cả trong trường hợp họ mua lại đất, do đó nhà đầu tư cần phải cân nhắc khi thực hiện một giao dịch M&A, thành lập một liên doanh hoặc ký một hợp đồng hợp tác kinh doanh.

“Tuy nhiên, vì các giao dịch M&A thường chứa các rủi ro và vì nhà phát triển dự án thường không muốn bán công ty của mình, nên một liên doanh hoặc một hợp đồng hợp tác kinh doanh có thể được xem xét, hơn là một thương vụ M&A. Phương thức M&A thường được coi là một giải pháp tốt hơn trong các trường hợp mà chủ đầu tư trong nước mua lại của nhà đầu tư trong nước, bởi vì người mua trong nước sẽ có thể giải quyết các rủi ro tốt hơn đối với một người mua nước ngoài”, ông Hirasawa lập luận.

Còn TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, khung pháp lý cho hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hoàn thiện. “Tuy đã có những thay đổi tích cực, nhưng môi trường pháp lý vẫn còn những hạn chế. Các văn bản hướng dẫn pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nước ngoài vẫn còn nhiều thiếu sót. Bên cạnh đó, việc cấp giấy phép cho các nhà đầu tư nước ngoài thường kéo dài và phức tạp”, ông Khương nhận định.

Dấu hiệu của sự khởi sắc

Theo ông Khương, thực tế trên có thể ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi của những giao dịch đầu tư bất động sản. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng muốn đầu tư cổ phần vào các công ty bất động sản hơn là đầu tư trực tiếp vào các dự án bất động sản.

Tuy vậy, ông Igal Ahouvi, một tỷ phú Israel, người vừa nhận chuyển nhượng Dự án Khu nghỉ dưỡng Alma tại Nha Trang, lại cho rằng, ông sẵn sàng cân nhắc các khả năng mua lại các dự án thiếu vốn, bởi ông nhận thấy tiềm năng phát triển của thị trường Việt Nam.

“Mặc dù thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản Việt Nam còn nhiều vấn đề như giá đất cao và thủ tục còn rườm rà, nhưng những vấn đề này cũng giống những gì đang xảy ra ở đất nước tôi, do đó chúng tôi có thể tìm cách giải quyết được”, ông nói và cho rằng, làm kinh doanh ở Việt Nam không những cần biết giải quyết các khó khăn về kỹ thuật, mà còn phải kiên nhẫn nữa.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành StoxPlus thì cho rằng, trong số các thương vụ M&A nói chung được thực hiện tại Việt Nam trong năm 2013 và nửa năm đầu của 2014, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn dẫn đầu về sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài.

Lý do dẫn đến sự quan tâm ngày càng nhiều từ các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam là do sự định giá các dự án phải đối mặt với khó khăn về tài chính đã ngày càng tốt hơn, khi mà các chủ đầu tư trong nước đang gặp phải các vấn đề về tài chính vì sự đóng băng các khoản vay, sau khi ngân hàng thắt chặt tín dụng và cảnh báo các khoản nợ xấu trong toàn thị trường.

“Tại Việt Nam, chỉ có một số ít các nhà đầu tư thực sự có đủ tiềm năng như Vingroup hay Bitexco. Phần lớn các chủ đầu tư khác đang đầu tư vào thị trường bất động sản trong một nền tảng cơ hội (như có mối quan hệ tốt với các cơ quan của Chính phủ để có thể có được quyền sử dụng đất), nhưng không đủ khả năng phát triển một dự án thương mại hoặc nhà ở tiêu chuẩn. Do đó, việc chuyển nhượng cho một doanh nghiệp nước ngoài sẽ là lựa chọn khôn ngoan của các doanh nghiệp trong nước”, ông Thuân cho biết.

Hơn nữa, các doanh nghiệp nước ngoài thường có kế hoạch đầu tư dài hơi và bài bản hơn các doanh nghiệp Việt Nam. Họ nhận thấy các dấu hiệu khả quan của thị trường gần đây và triển khai theo niềm tin vào thị trường của họ. Hơn nữa, cũng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang gia tăng sự lạc quan của họ vào các yếu tố nền tảng dài hạn của thị trường bất động sản dựa vào yếu tố dân số trẻ của Việt Nam.

“Cùng với niềm tin rằng, nền kinh tế đang ổn định và đi đúng quỹ đạo, với tăng trưởng GDP trong năm 2014 dự tính ở mức 5,8%, các nhà đầu tư đang rất phấn khích trông chờ vào Dự thảo Luật Nhà ở đang được Quốc hội xem xét, trong đó dự kiến sẽ cho phép nhà đầu tư nước ngoài gia tăng sở hữu trong lĩnh vực bất động sản”, ông Thuân nói.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), bất động sản đứng thứ hai trong danh sách thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2014. Điều đó chứng tỏ rằng, nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục quan tâm tới thị trường Việt Nam.

Nhiều công ty từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore tiếp tục đầu tư vào Việt Nam như Lotte, Mapletree, Aeon, Tokyo Inn Group và Keppel Land. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore đang là các nhà đầu tư lớn nhất tại Việt Nam.

Nhà đầu tư từ những nước này, theo ông Thuân, là những nhà đầu tư có nhiều lợi thế và các nước này sẽ tiếp tục gia tăng đầu tư trong thời gian tới, cũng như sẽ dẫn đầu về M&A trong bất động sản một vài năm tới đây. Thêm vào đó, sẽ có sự gia tăng quan tâm từ các nhà đầu tư từ các nước như Mỹ, Trung Đông và các nước châu Á khác.

Trong khi đó, Savills Việt Nam kỳ vọng, cuối năm nay hoặc đầu năm sau, sẽ có nhiều hoạt động đầu tư được thực hiện ở các phân khúc văn phòng, khách sạn và khu dân cư. Đặc biệt, các cao ốc văn phòng đang hoạt động, khách sạn trung tâm thành phố và những khu nghỉ dưỡng gần biển sẽ là lựa chọn hàng đầu.

Các dự án phát triển nhà ở, bất động sản gắn liền với đất, những dự án khu căn hộ thuộc phân khúc “hẹp” phục vụ một số đối tượng khách hàng đặc biệt, hoặc các khu dân cư mới, vẫn sẽ có nhiều triển vọng. Nhiều tập đoàn nước ngoài lớn đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các dự án phát triển tiềm năng. Đây là dấu hiệu về sự khởi sắc của hoạt động M&A trong năm nay.