Vốn đầu tư nước ngoài chảy vào bất động sản thông qua mua bán và sáp nhập (M&A) đang trở thành xu hướng trên thị trường M&A ở Việt Nam.

Nếu như năm 2014, M&A trong lĩnh vực bất động sản sôi động với những giao dịch của các NĐT nội với nhau thì hiện nay, các NĐT nước ngoài đã nhiệt tình đưa vốn vào thị trường bất động sản tạo thành làn sóng M&A thứ 2 ở lĩnh vực này với nhiều hình thức đầu tư đa dạng.

Vốn mới và sự đa dạng đầu tư

Không khó để nhận thấy một dòng vốn mới đang chảy vào thị trường bất động sản thông qua M&A. Jen Capital là quỹ đầu tư mới được thành lập vào tháng 1/2015 với mục tiêu tìm kiếm DN, dự án ở phân khúc nhà ở thương mại dành cho người có thu nhập khá để đầu tư. Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc Jen Capital - người có nhiều kinh nghiệm ở thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ, mục tiêu của Jen Capital là đầu tư dài hạn với số vốn tối thiểu 50 triệu USD cho thị trường Việt Nam.

Được biết, tập đoàn mẹ tại Mỹ của Jen Capital có quy mô hơn 80 tỷ USD. Trong cơ cấu phân bổ nguồn vốn của Tập đoàn, thị trường Việt Nam là thị trường được quan tâm trong khu vực châu Á. Đến nay, Jen Capital đã tìm kiếm được DN để giải ngân đồng vốn đầu tiên.

Tập đoàn Nam Long (NLG) vừa công bố hoàn tất phát hành riêng lẻ 7,1 triệu cổ phiếu, giá trị hơn 140 tỷ đồng cho Ibeworth Pte. Ltd (Ibeworth), công ty thuộc quyền kiểm soát 100% của Keppel Land Limited (Keppel Land) - một trong những tập đoàn phát triển bất động sản hàng đầu Singapore. Số vốn tuy không lớn, nhưng quan trọng hơn nó mở ra cơ hội để Keppel Land và NLG hợp tác phát triển các dự án bất động sản trong tương lai với vai trò là đối tác chiến lược. Đây là hình thức hợp tác mà nhiều NĐT nước ngoài lựa chọn khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Trước đó, hai tập đoàn của Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad cũng đã đầu tư vào dự án Flora Anh Đào tại quận 9 của NLG bằng việc mua lại phần vốn góp của công ty con sở hữu dự án này.

Một đối tác Nhật Bản khác là Creed Group tham gia đàm phán với Nam Long ở thương vụ này nhưng không đi đến hợp tác, cuối tuấn qua đã công bố đầu tư 200 triệu USD vào CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (An Gia Investment).

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc An Gia Investment, cho biết, khoản đầu tư này bao gồm mua 20% cổ phần của An Gia; đầu tư vào các dự án do An Gia phát triển tỷ lệ 50% vốn đầu tư và cung cấp khoản vay lãi suất ưu đãi cho An Gia. Hiện giá bán 20% cổ phần chưa được An Gia tiết lộ, nhưng với sự hợp tác của Creed, Công ty với số vốn điều lệ 100 tỷ đồng có kế hoạch đưa ra thị trường 10.000 căn hộ phân khúc trung và cao cấp từ nay đến 2020. Công ty này cũng không dấu việc đang đàm phán mua lại 10 dự án ở quận 4, quận 7, quận 2 và Tân Bình để phát triển dự án.

Trên thực tế, sự hợp tác của các NĐT nước ngoài với DN trong nước hiện khá đa dạng. Trong đó, việc NĐT lựa chọn từng dự án để rót vốn là phương thức đầu tư đơn giản và ít rủi ro hơn so với việc đầu tư trực tiếp vào DN với nhiều dự án mà tình trạng pháp lý cũng như hiệu quả kinh doanh ở mức độ khác nhau. Jen Capital cũng cho biết, Quỹ sẽ đầu tư vào DN theo cả hình thức đầu tư chiến lược và đầu tư tài chính.

Ở một diễn biến khác trên sàn niêm yết, có thông tin Khang Điền (KDH) vừa tăng sở hữu ở một công bất động sản khác đang niêm yết tỷ lệ tới hơn 20%. Và đồng hành cùng KDH là một quỹ đầu tư nước ngoài. Hay động thái mua thêm 500.000 cổ phiếu DXG (CTCP Dịch vụ và xây dựng địa ốc Đất Xanh) của Vietnam Holding để trở thành cổ đông lớn của DN này có thể sẽ mở ra cơ hội để hai bên hợp tác với nhau trong nhiều thương vụ khác: phát hành riêng lẻ hoặc hợp tác đầu tư dự án.

Vốn chảy chỗ trũng

Năm 2014, thị trường chứng kiến sự sôi động của thị trường M&A khi các DN trong nước tích lũy quỹ đất thông qua hình thức này. Đến nay, những thương hiệu bất động sản có tên tuổi trên thị trường bất động sản TP. HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay và nếu như có thông tin về một quỹ đầu tư nước ngoài nào đó sắp rót vốn thì tên tuổi bên nhận vốn cũng không mấy xa lạ. Đó có thể là Nam Long, Novaland, Hưng Thịnh hay Đất Xanh…

Lý giải cho tình trạng này, theo ông Sáng, các NĐT nước ngoài, kể cả các NĐT chiến lược có nhiều kinh nghiệm, đều muốn chọn các DN trong nước am hiểu thị trường, có khả năng bán hàng và triển khai dự án. Đây cũng là lý do mà một công ty trẻ như An Gia (thành lập năm 2004) có thể hợp tác với Creed. Các cổ đông của An Gia là những người xuất thân từ nghề môi giới bất động sản nên “hiểu nhu cầu thị trường, hiểu khách hàng” - ông Sáng chia sẻ khi nói về lợi thế của DN mình. Điều này cũng được thể hiện trên thực tế khi nhiều DN có dự án đẹp không thu hút được vốn thì các NĐT nước ngoài vẫn sẵn sàng bỏ vốn cho DN có kinh nghiệm, công nghệ triển khai dự án thực hiện M&A trên thị trường.

“Quỹ đất quan trọng nhưng năng lực triển khai dự án của DN còn quan trọng hơn. Nó quyết định khả năng thu hút vốn của NĐT ngoại”, ông Sáng nói.