Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tiền sử dụng đất là điểm nghẽn của thị trường BĐS, gánh nặng của người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Giá nhà cao cũng vì thế.

Ngày 26/7, Đoàn làm việc của Ban Kinh tế Trung ương đã có buổi lấy ý kiến về kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 tại Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).

Tại buổi làm việc, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin - cho” trên thị trường.

Gánh nặng tiền sử dụng đất đẩy giá nhà lên cao

HoREA cho rằng, tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản, là  "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải "gánh chịu" khi mua nhà.

Khoản thu này không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Đồng thời là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế "xin - cho". Theo hiệp hội, đó là nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao và người mua nhà phải gánh chịu.

Vì vậy, để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho" trên thị trường bất động sản, với 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Phương án thứ nhất HoREA đề nghị cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của trước đó UBND TP.HCM.

Nghĩa là, về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Theo cơ quan này, điều trên vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế "xin - cho", hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay. Doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án. Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay 1 m2 đất ở quận 7 trước đây có giá bồi thường 7-10 triệu đồng, nhưng khi khấu trừ vào tiền sử dụng đất thì được khấu trừ 20-30%. Như vậy, chi phí còn lại doanh nghiệp phải chuyển vào tiền bán căn hộ, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Đồng thời, theo ông Châu, chi phí này khi chuyển sang giá thành bán căn hộ thì bị xem là lợi nhuận của doanh nghiệp và doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho khoản này và rất bất hợp lý.

Vì vậy, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 vào điều 107 Luật Đất đai: "Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành".

Nhưng để thực hiện được cơ chế này, ông đề nghị phải bỏ quy định: "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai, và để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Cần thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi

Phương án thứ hai, HoREA cho rằng nên giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất.

Mặt khác, chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nguyên nhân là Sở Tài chính thường chỉ chấp nhận cho khấu trừ khoảng 20-30% chi phí thực tế bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Đặc biệt, HoREA đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi). Đồng thời, việc cần làm là thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

“Việc HoREA đưa ra phương án thứ hai là bởi yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, nên dẫn đến phương án 1 chưa được chấp thuận”, ông Lê Hoàng Châu lý giải.

Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87/2016 và Thông tư Liên tịch số 88/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường thì quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án rất nhiêu khê.

Trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án nhưng  hiện nay lại chia thành 2 công đoạn do hai Sở quản lý. Một là, công đoạn xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì. Hai là, công đoạn thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì.

Tuy nhiên, ở cả hai công đoạn này vẫn chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ, và trên thực tế thì Sở Tài chính giữ vai trò quyết định nhất.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đưa ra nhiều kiến nghị khác, trong đó có kiến nghị cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án.

Bởi việc chuyển nhượng này là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà cho người mua nhà nên không ảnh hưởng đến người mua nhà. Nhà nước cũng sẽ có thêm nguồn thu thuế qua mỗi lần chuyển nhượng, còn chủ đầu tư có thể chuyển nhượng các dự án theo nhu cầu kinh doanh của mình…