Có đúng nhà đầu tư thứ cấp đang cầm trịch mặt bằng giá trên thị trường căn hộ, còn chủ đầu tư thì nâng giá bán căn hộ, chênh lệch vài trăm triệu đồng?

Làm giá: Chỉ là chuyện "ngày xưa"

Có một nghịch lý trong thị trường bất động sản (BĐS): khi đầu ra bế tắc, chủ đầu tư lo ngại nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp sẽ "phá giá” thị trường, bán sản phẩm với mức giá thấp hơn hoặc tương đương giá từ phía DN phát triển dự án để thoái vốn. Hiện tượng này đã từng xảy ra trong khoảng thời gian đóng băng hơn 5 năm qua của thị trường BĐS.

Ngược lại, sự hồi phục của thị trường gần đây lại làm dấy lên nỗi lo về "bóng ma bong bóng BĐS" của năm 2006 - 2007 quay lại thông qua "chiêu thức" tạo ra khan hiếm hàng cục bộ. Liệu tình trạng này có tiếp tục xảy ra trong chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS?

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Hữu Trí, Phó tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn (HASR), phân tích, về phía chủ đầu tư, có thể thấy, việc làm giá căn hộ đã gần như "tuyệt chủng". Thực tế, thị trường BĐS TP.HCM có hàng trăm dự án nhà ở đang triển khai, có những dự án cùng một phân khúc, cùng khu vực.

Chẳng hạn, ở khu vực Tây Bắc, phân khúc nhà dưới 1 tỷ đồng/căn, có khá nhiều dự án đang giao dịch như 12 View, Hưng Ngân Garden, First Home Thạnh Lộc... hay tại Q.2, nơi dẫn đầu nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý I vừa qua, chỉ riêng phân khúc căn hộ cao cấp, hiện có 6 - 7 dự án được chào bán, như The Sun Avenue, Masteri Thảo Điền, Estella Heights, Tropic Garden, The Ascent...

Lúc thị trường khan hiếm, giá bán mới tăng đột biến, trong khi, nguồn cung hiện khá dồi dào, có lúc số lượng mở bán lên đến 15 dự án/ngày nên mức độ cạnh tranh rất khốc liệt, nếu chủ đầu tư tăng giá chủ quan đồng nghĩa với việc tự tách mình khỏi "cuộc chơi" của thị trường.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Nam Long, từng phát biểu, thị trường căn hộ hiện nay đang có sự cạnh tranh giữa "ông làm thật" và "ông làm để thoái vốn". Bên cạnh đó, khả năng thanh toán của người Việt cho nhà ở vẫn còn bị giới hạn, chủ đầu tư phải chấp nhận thực tế này, nếu bán sản phẩm giá cao, thị trường không hấp thụ được thì chịu thiệt vẫn là DN.

Theo ông Trí, hiện tượng chênh lệch giá chủ yếu diễn ra ở thị trường phía Bắc, còn ở TP.HCM cũng có nhưng phải được nhìn nhận dưới nhiều góc độ. Khi dự án mới khởi công, việc huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức góp vốn, hoặc vị trí sản phẩm không đẹp thì giá thấp, lúc dự án hoàn thành, chi phí vốn gia tăng theo thời gian thì chủ đầu tư bán cao là điều hiển nhiên.

"Chu kỳ phát triển mới lần này, thị trường sẽ đi theo hướng bài bản, vì sau cú sốc 2006 - 2007, khách hàng đã trở nên khó tính, có nhiều lựa chọn hơn, nắm rõ lợi thế, tính pháp lý của từng dự án, thậm chí họ còn giỏi hơn... nhân viên kinh doanh nên không việc gì phải ồ ạt mua bằng mọi giá”, ông Trí nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho rằng, chủ đầu tư khi đưa sản phẩm ra thị trường chắc chắn sẽ không có chuyện đồng giá giữa các đợt mở bán mà sẽ có mức giá bình quân.

Ở thời điểm mở bán đầu tiên, NĐT - những người đồng hành với DN phát triển dự án, khách hàng thân thiết sẽ được ưu tiên về giá lẫn vị trí sản phẩm, những đợt mở bán sau đó thường tăng giá sản phẩm từ 10-15% so với đợt đầu, để đảm bảo NĐT có một khoản lợi nhuận nhất định.

Bản chất của vấn đề tăng giá, chênh lệch giá tại một dự án mà chủ đầu tư đưa ra thị trường, theo định nghĩa của đại diện Hưng Thịnh Land là tăng theo tiến độ, chất lượng nội thất, chất lượng cuộc sống..., không có sự chi phối quá lớn từ yếu tố cung - cầu.

Lướt sóng: "Nước cạn" lướt khó

Giá là vấn đề khá "nhạy cảm" trong giao dịch BĐS, đặc biệt, ở những dự án có quy mô lớn với khách mua, từ sàn giao dịch, NĐT thứ cấp riêng lẻ, người mua để ở. Là đơn vị đang đưa ra thị trường khoảng 15 dự án nhà ở, Tập đoàn Novaland thu hút sự quan tâm của lượng lớn khách hàng.

Tại triễn lãm các dự án của công ty vào cuối tháng 4 vừa rồi, có khách hàng đầu tư đến 30 sản phẩm do Novaland phát triển, còn "bèo bèo" cũng tầm 2 căn. Họ là những NĐT cá nhân, đã theo dõi hoạt động của Công ty từ vài năm trước khi quyết định trở thành khách hàng thân thiết.

Bà Dương Thị Thu Thủy, Giám đốc Kinh doanh Novaland, cho biết, tỷ lệ khách mua đầu tư và để ở tại các dự án của Novaland chiếm tỷ lệ 30:70 (trong đó, khách hàng từ phía Bắc chiếm 20% trong tổng lượng khách của công ty).

Theo bà Thủy, trước đây, NĐT thứ cấp thường chiếm trên 60% tại các dự án nhà ở nhưng tỷ lệ này hiện nay đã thay đổi. "Một dự án bán cho dân đầu tư quá nhiều, thị trường dễ bị phá giá”, bà Thủy nói.

Xét về mặt NĐT thứ cấp, ông Nguyễn Nam Hiền, Hưng Thịnh Land cho rằng, hiện nay, họ không làm giá được vì chủ đầu tư đã ấn định giá bình quân để làm cơ sở so sánh.

Nếu có sự chênh lệch giá đáng kể, chỉ xuất hiện ở những sản phẩm "đặc biệt", chẳng hạn, dự án căn hộ có vị trí đẹp, khả năng sinh lời cao, diện tích nhỏ thường được đón chào nồng nhiệt, do mỗi dự án chỉ vài chục căn, NĐT đi trước có thể thu lợi dễ dàng nhưng sản phẩm này không đại diện cho đa số. Cho nên, thời điểm "nước cạn" này rất khó để lướt sóng.

Nhu cầu về nhà ở luôn tồn tại nhưng những năm qua, tâm lý người mua bị lung lay, còn trong giai đoạn này, thị trường được kích lên nhờ những chính sách kinh tế và hiệu ứng tích cực từ truyền thông nên tác động đến niềm tin của người mua. Chính điều này khiến người tham gia thị trường có cảm giác mọi thứ đang "tăng đột biến" trở lại, kể cả mức độ gia tăng của NĐT thứ cấp.

Phía Công ty Hưng Thịnh nhìn nhận, thị trường BĐS TP.HCM gần đây đã đi vào trật tự, khách hàng chọn dự án dựa trên úy tín chủ đầu tư và chất lượng dịch vụ mà DN cung cấp sau khi bàn giao sản phẩm. Trong khi đó, với NĐT thứ cấp, họ có thể hưởng lợi từ chính sách bán sỉ của chủ đầu tư, lợi nhuận từ chiết khấu do thanh toán, chứ không có chuyện "tiền từ trên trời rơi xuống" như trước đây.

Ngoài ra, để tránh đi vào "vết xe đổ” của 2006 - 2007, họ sẽ tính toán kỹ lưỡng để phân bổ các khoản đầu tư hợp lý: một phần để chuyển nhượng ngay kiếm tiền chênh lệch, một phần có thể cho thuê lại trong trường hợp tắc thanh khoản và quan trọng là không vay quá nhiều chỉ để đi đầu tư, dù lãi suất đang được quảng bá rất mềm.