Bắt đầu từ ngày 1/7, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) chính thức có hiệu lực. Với nhiều điểm mới, các chuyên gia nhận định luật sẽ giúp người mua nhà tránh được những rủi ro, tạo ra thị trường bất động sản an toàn, phát triển nhanh.

Dạo qua các sàn giao dịch BĐS ngày 1/7, các hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư với khách hàng vẫn được thực hiện. Tuy nhiên, theo quan sát của PV, tất cả vẫn chỉ dừng ở hợp đồng đặt cọc, còn hợp đồng mua bán đơn vị bán hàng và cả chủ đầu tư vẫn đình lại để chờ hướng dẫn cụ thể về bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS mới.

Tại sàn giao dịch BĐS Maxland, trong tháng 6 vừa qua, một số dự án nổi bật được khách hàng chú ý rất nhiều là dự án Thăng Long Victory với mức giá từ 13,5-13,7 triệu đồng/m². Tiếp đến là các dự án như: Five Star Golden số 2 Kim Giang, Hantexco Hoàng Mai…

Chỉ trong tháng 6, số lượng khách hàng ký hợp đồng đặt cọc, mua bán ở những dự án này rất đông và đã có nhiều giao dịch thành công. Tuy vậy, từ ngày 1/7, các chủ đầu cũng như Maxland đang rất lúng túng trong việc ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Theo giải thích của ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland, từ cách đây ít ngày, các chủ đầu tư, các sàn giao dịch BĐS đã rất xôn xao về việc triển khai Luật Kinh doanh BĐS mới với nhiều quy định liên quan trực tiếp đến chủ đầu tư và đơn vị bán hàng như: bảo lãnh cho khách mua nhà, Việt kiều mua nhà… nhưng chưa biết triển khai thế nào. Đơn cử như việc bảo lãnh mua nhà, hiện tại chưa có thông tư nên chưa biết ký hợp đồng mua bán với khách hàng thế nào? Hay như vấn đề Việt kiều mua nhà, chưa có những hướng dẫn chi tiết nên chưa biết làm thế nào, có phải qua Cục Quản lý cạnh tranh hay không?

Hiện tại, Maxland đang có rất nhiều khách hàng đặt cọc để mua căn hộ ở những dự án Maxland hiện đang phân phối nhưng chưa biết ký hợp đồng với khách hàng thế nào và các hợp đồng này vẫn đang dừng lại để chờ hướng dẫn cụ thể. Tuy nhiên, theo quan sát tại Sàn giao dịch BĐS Maxland, những khách hàng đến tìm hiểu và ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà tại các dự án không thực sự quan tâm nhiều đến những thay đổi từ Luật Kinh doanh BĐS mới vì chính sách bán hàng từ các dự án vẫn giữ nguyên sau ngày 1/7.

Trong khi đó, tại Siêu thị dự án STDA, tháng 6 vừa qua, các dự án như: Park View Resident với mức giá 17 đến 19 triệu đồng/m2, chỉ trong tháng 6 vừa qua đã bán được 300 căn hộ tại tòa H., hay như dự án Gamuda cũng bán được hơn 100 căn… Các dự án này đang thu hút được sự quan tâm rất lớn từ phía khách hàng, nhưng sau 1/7, chính sách bán hàng đã có một số thay đổi do điều chính từ Luật Kinh doanh BĐS mới.

Ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch HĐQT CENIVEST (chủ đầu tư Park View Resident) cho hay, hiện tại doanh nghiệp đang lúng túng bởi những hợp đồng mua bán được ký sau ngày 1/7 sẽ triển khai thế nào?

Theo ông Hưng, hiện chủ đầu tư hiện vẫn chưa biết ngân hàng nào sẽ đứng ra bảo lãnh và phạm vi trách nhiệm từ phía ngân hàng ra sao? Mới có các hướng dẫn chung từ phía ngân hàng nhà nước về việc các ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh, nhưng cụ thể mức phí bảo lãnh ra sao? Rồi những dự án đã xây xong thì ngân hàng sẽ bảo lãnh cái gì?... Cũng chính vì thế mà doanh nghiệp đang rất lúng túng trong việc triển khai ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Điều 56 của luật quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Điều này sẽ giúp người mua nhà ở hình thành trong tương lai tránh được rủi ro, tạo thuận lợi cho các giao dịch mua, thuê mua BĐS. Trước đây, các chủ đầu tư dự án thường hợp thức hóa việc mua bán, ký kết với khách hàng qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn để bảo đảm rằng có những quy định pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, kiểu mua bán này đẩy toàn bộ rủi ro về phía người mua nhà khi chủ đầu tư chây ỳ trong việc triển khai dự án.

Bên cạnh đó, luật cũng mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS của người Việt Nam ở nước ngoài sẽ tạo cho người mua nhà có nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên, những quy định cũng gây ra áp lực cho các nhà đầu tư trong nước. Bởi lẽ, các doanh nghiệp nước ngoài có những ưu điểm nổi bật như năng lực tài chính… so với các doanh nghiệp trong nước.

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ thì luật chưa thể tác động ngay lập tức đến thị trường bất động sản. Bởi lẽ, để luật đi vào cuộc sống cần có lộ trình và các văn bản hướng dẫn luật cụ thể. Tuy nhiên, có thể khẳng định, cơ chế bảo lãnh cũng như mở rộng những quy định liên quan đến việc người Việt Nam ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản sẽ tạo ra một thị trường bất động sản an toàn, có sức phát triển nhanh.