Từ ngày 1/7, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực nhưng vẫn còn nhiều vấn đề xung quanh mối quan hệ "tay ba" giữa người mua nhà, ngân hàng và nhà phát triển bất động sản (BĐS), được quy định tại Điều 56.

Cấp tập bảo lãnh

Ngay từ cuối tháng 5/2015, các doanh nghiệp (DN) BĐS trên địa bàn TP.HCM bắt đầu chuẩn bị cho việc thực hiện Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Đầu tiên là Tập đoàn Novaland đã ký kết với Ngân hàng VPBank, nhằm hợp tác bảo lãnh, cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà đối với các dự án mà tập đoàn đang triển khai (dự án hình thành trong tương lai), trước mắt là dự án khu phức hợp The Sun Avenue (đường Mai Chí Thọ, Q.2), The Tresor, River Gate (Q.4) và Lucky Palace (Q.6).

Ít lâu sau, trong buổi ra mắt dự án căn hộ The Art Village (Q.9), Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Nhà Gia Hòa đã kết hợp với Ngân hàng Vietbank bảo lãnh cho khách hàng mua nhà tại dự án này.

Và mới đây nhất, Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) và công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền đã ký kết hợp tác bảo lãnh cho người mua nhà tại các dự án Mega Residence, Mega Ruby và Mega Village (Q.9).

Công ty CP Đầu tư Thảo Điền cũng đã được Ngân hàng Techcombank bảo lãnh dự án Masteri Thảo Điền (Q.2) và Công ty Sacomreal được các ngân hàng OCB, ACB và HDBank bảo lãnh dự án Jamona City (Q.7).

Trong khi đó, theo chia sẻ của ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp, mới đây, một ngân hàng thương mại đã đề nghị bảo lãnh các dự án nhà ở do Hưng Thịnh đầu tư.

Còn đại diện Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng cho biết, DN đang tiến hành hoàn tất các thủ tục kết hợp với ngân hàng để bảo lãnh cho người mua nhà tại những dự án mà Nam Long phát triển.

Về cơ bản, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là hệ quả tất yếu để bảo vệ người mua, không đi vào "vết xe đổ” của nhiều dự án trước đây, giúp thị trường BĐS ngày một minh bạch và phát triển bền vững.

Trong giai đoạn thị trường đóng băng, kể từ 2008 - 2014, một số chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng thông qua các hợp đồng góp vốn, cam kết, hứa hẹn, không có sự ràng buộc pháp lý, sau nhiều năm chờ đợi, người mua phải ngậm ngùi phó mặc cho chủ đầu tư, điển hình như dự án căn hộ Petro Vietnam Landmark (Q.2), đã gần 5 năm trôi qua nhưng người mua vẫn chưa được bàn giao căn hộ.

Đối với các nhà phát triển BĐS có tiềm lực tài chính thì việc ký kết với ngân hàng để bảo lãnh cho người mua không phải là rào cản lớn vì trước khi có quy định này, giữa họ và khách hàng đã hình thành một cam kết "ngầm" trên cơ sở uy tín và niềm tin.

Ngân hàng được lợi?

Việc bảo lãnh hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được nhiều DN BĐS đồng tình vì mang đến lợi ích cho người mua nhà.

Hơn nữa, nói như ông Nguyễn Đình Trung, công ty Hưng Thịnh thì ở góc độ nào đó, DN được ngân hàng bảo lãnh sẽ dễ dàng bán hàng hơn vì tạo sự an tâm cho khách hàng.

Song, vấn đề còn vướng mắc mà Thông tư 28/2012/TT-NHNN (hướng dẫn thi hành các quy định về bảo lãnh ngân hàng) cần sửa đổi, bổ sung, làm rõ là mối quan hệ giữa ngân hàng - doanh nghiệp.

Trong đó, phải nói rõ mức độ tham gia của ngân hàng trong việc bảo lãnh các hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Cụ thể, ngân hàng phải tham gia ngay từ đầu giao dịch để biết được các cam kết, quy định lãi phạt nếu chủ đầu tư giao nhà chậm, hoặc số tiền mà chủ đầu tư sẽ trả lại cho khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà thông qua ngân hàng.

Điều mà DN BĐS thắc mắc trong các hội thảo về nhà ở tổ chức thời gian gần đây là có phải ngân hàng sẽ được lợi trong vấn đề bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015)?

Vì theo quy định, để được ngân hàng ký cam kết bảo lãnh, có giá trị chẳng hạn 100 tỷ đồng, chủ đầu tư phải ký quỹ 100 tỷ đồng vào ngân hàng (nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế). Ngoài phần ký quỹ, hàng năm, chủ đầu tư sẽ phải đóng thêm khoản phí bảo lãnh khoảng 2%, tương đương khoảng 2 tỷ đồng.

Như vậy, nếu áp dụng như trên thì sẽ phát sinh chi phí mới, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà người tiêu dùng phải trả khi thuê, mua nhà. Do vậy, phía Hiệp hội BĐS TP.HCM đề xuất với các cơ quan quản lý nhà nước bãi bỏ việc ký quỹ hoặc không cần có tài sản bảo đảm, nếu có chỉ dừng lại ở phí bảo lãnh.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ tổ chức tín dụng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính cho khách hàng, bà Đinh Thị Thu Thảo, Phó tổng giám đốc Ngân hàng Eximbank TP.HCM cho biết, thị trường BĐS vừa mới chuyển mình trong năm 2014 nên vẫn chưa thực sự ổn định, vì thế, không phải dự án nào ngân hàng cũng tham gia bảo lãnh.

Để thực hiện điều này, ngân hàng phải lựa chọn kỹ đối tác, năng lực chủ đầu tư. Đó là những chủ đầu tư mà ngân hàng đã có mối quan hệ trong một khoản thời gian, thông qua hình thức tài trợ vốn cho dự án, cho khách hàng, qua đó thẩm định được năng lực, mức độ thực thi cam kết của DN BĐS với người mua nhà.

"Ngay như việc ký bảo lãnh cho người mua nhà tại các dự án của Khang Điền, chúng tôi cũng đã điều nghiên kỹ năng lực của chủ đầu tư này sau khi làm việc với họ ở 4 dự án", đại diện Ngân hàng Eximbank nói.

Nhiều DN BĐS thuộc HoREA cũng kiến nghị với Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính là thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín, thương hiệu, có năng lực (danh sách do cơ quan có thẩm quyền công bố) thực hiện bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai nhằm mở rộng cơ hội cho DN BĐS, đặc biệt là các DN không có mối quan hệ mật thiết với các ngân hàng thương mại, tiếp cận với bảo lãnh.

Hiện nay, có một số DN BĐS thực hiện quy định bảo lãnh theo đúng những quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014 nhưng đa phần là không ký quỹ, phí bảo lãnh thấp bởi giữa họ và chủ đầu tư đã có thời gian hợp tác lâu dài.

Trong khi đó, nhiều ngân hàng thương mại cũng khá cân nhắc, cũng như chủ đầu tư, họ đang chờ những hướng dẫn cụ thể vì theo như quy định, chỉ những ngân hàng thương mại có đủ năng lực nằm trong danh sách do Ngân hàng Nhà nước công bố mới được phép bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai.

SÀNG LỌC NHÀ ĐẦU TƯ

Sau ngày 1/7, các công ty bất động sản bắt buộc phải có một ngân hàng bảo lãnh việc hoàn trả là một sáng kiến rất tốt vì quy định này sẽ giúp bảo vệ người sử dụng tài sản hoặc người mua nhà một cách tốt hơn.

Bước đầu sẽ có vài chi phí phát sinh đối với chủ đầu tư, nhưng qua thời gian, quy định này sẽ giúp sàng lọc những nhà đầu tư không có khả năng cung cấp các sản phẩm đảm bảo chất lượng, cũng như không sẵn sàng chịu trách nhiệm về sản phẩm của họ.

Việc các nhà đầu tư phải có các ngân hàng bảo lãnh sẽ khiến cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn.

Tôi tin những nhà đầu tư đích thực hoàn toàn có khả năng đáp ứng quy định mới này.

Luật Nhà ở sửa đổi có khả năng thúc đẩy nguồn cầu của thị trường.

Tuy nhiên, theo kinh nghiệm từ các quốc gia trong khu vực đã và đang thực hiện luật nhà ở một cách cởi mở, sẽ không có sự thay đổi ồ ạt về số lượng.

Đơn cử như Malaysia đã thực hiện sáng kiến "Malaysia - ngôi nhà thứ hai của tôi" trong suốt hơn 15 năm qua nhưng cũng chỉ thu hút chưa đến 5.000 người nước ngoài mua nhà mỗi năm.

(Troy Griffiths – Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam)