Hơn một tháng kể từ ngày Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, bên cạnh những thay đổi tích cực do Luật mang lại, vẫn còn nhiều thách thức vì một số quy định chưa rõ ràng và còn có sự phân biệt đối xử.

Phân biệt đối xử nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài

Có sự phân biệt đối xử đối với nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Ví dụ, đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép doanh nghiệp 100% vốn trong nước được quyền thu tối đa 70% giá trị bất động sản khi chưa bàn giao. Trong khi đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thu tối đa 50% giá trị bất động sản.

Hơn nữa, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể kinh doanh bất động sản với 2 hình thức. Một là, đầu tư xây dựng nhà hoặc công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê hoặc giao để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, tùy từng trường hợp. Hai là, thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này không được phép mua nhà, công trình xây dựng để kinh doanh, mà chỉ có thể mua để làm văn phòng hoặc cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trước đây, vốn pháp định kinh doanh bất động sản chỉ 6 tỷ đồng. Theo luật mới,  mức vốn pháp định này tối thiểu phải 20 tỷ đồng, các doanh nghiệp chỉ kinh doanh dịch vụ bất động sản vẫn phải đáp ứng được mức vốn này. Song, theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, mức vốn pháp định yêu cầu 20 - 50 tỷ đồng, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập không cần đáp ứng mức vốn này.

Với Dự thảo, việc không đòi hỏi mức vốn pháp định đối với dịch vụ kinh doanh bất động sản là phù hợp với thị trường Việt Nam hơn. Nếu không có quy định này, có vẻ như chỉ có các nhà đầu tư có khả năng tài chính mạnh mới được tham gia thị trường kinh doanh bất động sản. Toàn bộ hoạt động môi giới của cá nhân và dịch vụ kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ phải rời khỏi sân chơi này.

Điều kiện huy động vốn đối với dự án nhà ở

Theo Luật Kinh doanh bất động sản cũ, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng góp vốn khi dự án nhà ở được phê duyệt, công trình đã khởi công xây dựng và chủ đầu tư đã thông báo cho Sở Xây dựng. Người góp vốn được quyền nhận sản phẩm là nhà.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện tại không quy định rõ điều kiện để nhà đầu tư được huy động vốn. Thay vào đó, Luật yêu cầu chủ đầu tư chỉ được kinh doanh nhà chung cư, tòa nhà hỗn hộp có mục đích để ở hình thành trong tương lai sau khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.

Dự thảo nghị định hướng dẫn Luật nhà ở đã cố gắng khắc phục bằng cách cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn sau khi dự án đầu tư nhà ở được duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã có thông báo đủ điều kiện được phép huy động vốn của Sở Xây dựng. Tuy nhiên, Dự thảo lại quy định người góp vốn không được nhận nhà ở từ việc góp vốn này.

Rõ ràng, một mặt, Dự thảo thoáng hơn Luật Kinh doanh bất động sản cũ, chủ đầu tư có thể huy động vốn ngay khi mặt bằng dự án đã được giải phóng. Nhưng mặt khác, Dự thảo lại trói và gây khó cho chủ đầu tư và thị trường khi hạn chế việc huy động vốn, cũng như đối tượng tham gia góp vốn.

Yêu cầu bảo lãnh

Từ ngày 1/7/2015, các chủ đầu tư phải có được bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, Luật vẫn chưa quy định rõ giá trị bảo lãnh.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định rằng, việc bảo lãnh sẽ kết thúc khi nhà được bàn giao cho khách. Mặt khác, theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng, cam kết bảo lãnh phải có hiệu lực đến ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà. Hiện tại, cả chủ đầu tư và các ngân hàng đều rất lúng túng vì yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng đang không rõ ràng và chồng chéo.

Dịch vụ định giá bất động sản

Cũng từ ngày 1/7/2015, khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản, doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện của Luật Giá thay vì Luật Kinh doanh bất động sản như trước đây. Điều kiện theo Luật Giá rất khác và gắt gao hơn Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản có quy định thời gian chuyển tiếp đối với định giá viên, nhưng lại không đề cập các doanh nghiệp đã có chức năng định giá bất động sản trước ngày Luật có hiệu lực. Nên chăng, cơ quan chức năng cho phép các doanh nghiệp này có thời gian để chuẩn bị và đáp ứng các điều kiện theo Luật Giá.

Cần lưu ý rằng, theo Luật Giá, doanh nghiệp có trên 35% vốn đầu tư của các cổ đông, thành viên góp vốn là “công ty” (bao gồm trong nước và nước ngoài) sẽ không được cung cấp dịch vụ định giá. Quy định này đang làm điêu đứng các doanh nghiệp đang kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản tại Việt Nam.

Rõ ràng, Luật Kinh doanh bất động sản đang thổi làn gió mới vào thị trường bất động sản, nhưng cũng chất chứa những điểm mờ, tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư, làm giảm nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Hy vọng, cơ quan quản lý sẽ có những điều chỉnh và hướng dẫn phù hợp và kịp thời để thị trường bất động sản hồi sinh bền vững.