Giao dịch căn hộ cao cấp trong thời gian qua tăng khá cao, ngoài việc mua để ở thì một phần không nhỏ là xu hướng mua để cho thuê.

Theo nhận định của giới chuyên môn, mua bất động sản cho thuê là kênh đầu được xem là an toàn và hiệu quả trong bối cảnh hiện nay. Khi lãi suất tiền gửi giảm mạnh, cùng với đó là giá bất động sản ở mức phù hợp thì câu chuyên mua bất động sản nhằm mục đích đầu tư lại tăng lên.

Vì sao lại là căn hộ cao cấp?

Mới đây, một số công ty tư vấn bất động sản công bố báo cáo nghiên cứu thị trường tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM thì đều cho thấy giao dịch căn hộ tăng cao rõ rệt quý vừa qua, tại Hà Nội là hơn 4000 căn và tại Tp.HCM gần 6000 căn cho nửa năm 2014. Trong đó, mảng căn hộ cao cấp có giao dịch tăng đột biến. Lý giải về điều này, CBRE cho rằng nhu cầu mua căn hộ tăng là do người mua dễ tiếp cận vốn vay hơn, tỷ lệ cho vay cao hơn và thời gian dài hơn.

Qua tìm hiểu thực tế trên thị trường, chúng tôi nhận thấy ngoài việc mua căn hộ cao cấp nhằm mục đích cải thiện cuộc sống, một phần không nhỏ người mua loại bất động sản này nhằm mục đích cho cho thuê, coi đó là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả. Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Hà Nội cho rằng theo nghiên cứu của họ mới đây khi mở bán một dự án căn hộ cao cấp thì có tới 20-25% khách hàng mua chỉ để cho thuê lại.

Nguồn cầu thuê căn hộ cao cấp hiện nay được xem là khá tốt. Bởi những năm gần đây, sự đổ bộ của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam khá lớn, đi cùng với đó là lượng chuyên gia sang Việt Nam sinh sống và làm việc tăng cao. Theo Cục việc làm thuộc Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tính đến 2013 thì Việt Nam có khoảng 80.000 người nước ngoài đang sinh sống. Nhưng hiện nay thì cũng mới chỉ có khoảng 500 người nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN.

Thực tế một hai năm qua, nhiều tập đoàn lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc như Sam Sung, LG, Lotte, Aoen,…mở rộng đầu tư ở Việt Nam. Chẳng hạn như Sam Sung đầu tư vào Việt Nam từ 2008, với vốn ban đầu 670 triệu USD nhưng chỉ sau 6 năm tổng vốn đầu tư của tập đoàn này gấp 10 lần.

Cùng với việc mở rộng của những tập đoàn này thì số lượng chuyên gia của họ sang làm việc tại Việt Nam cũng sẽ tăng lên đáng kể. Thông thường ngân sách thuê nhà ở của chuyên gia nước ngoài thường dao động khoảng từ 1000 USD – 2.500 USD/tháng. Vì thế, việc lựa chọn những căn hộ cao cấp đạt chuẩn đang trở nên phổ biến.

Trong khi đó, hiện nay lượng căn hộ dịch vụ cho thuê tại 2 thị trường này còn khá khiêm tốn. Gần đây, một số công ty dịch vụ nghiên cứu bất động sản đã thống kê cho thấy thị trường căn hộ cao cấp cho thuê hiện nay vào khoảng 6000 căn, chủ yếu ở HN và Tp.HCM. Trong đó, 37% do các công ty quốc tế quản lý, số còn lại chủ dự án tự quản lý. So với một số thành phố khác như Bangkok (18.000 căn), HongKong (17.000 căn), Indonesia (8.200 căn) thì lượng căn hộ cao cấp cho thuê ở Việt Nam còn khá nhỏ.

Thời gian gần đây do số lượng dự án căn hộ cao cấp đi vào hoạt động tăng mạnh, do đó, giá thuê đang có xu hướng giảm. Tuy nhiên, lợi tức và kỳ vọng giá căn hộ tăng là nhân tố khiến phân khúc căn hộ này vẫn có giao dịch tốt.

Lợi tức bao nhiêu?

Gần đây nhiều chủ đầu tư đưa ra những cam kết hết sức hấp dẫn nhằm hút khách mua. Đơn cử như dự án Watermark, chủ dự án sẵn sàng bỏ ra 80 triệu đồng/tháng để trả cho nhà đầu tư mua căn hộ cho dù căn hộ đó có cho thuê được hay không, tương đương lợi tức 14%/năm. Dự án Dophin Plaza, chủ dự án cam kết nhận thuê lại đối với khách mua căn hộ ở mức 1000-1700 USD/tháng ổn định trong 3 năm;…

Vậy, thực chất lợi tức từ việc cho thuê là quá hấp dẫn với người mua? Theo giới chuyên môn thì chủ dự án cam kết nhận thuê lại với lợi tức cao chỉ là “thủ thuật” bán hàng, thực tế lợi tức từ cho thuê căn hộ cao cấp không cao như vậy, nhưng cũng khá ổn định và chấp nhận được với nhà đầu tư dài hạn.

Tham khảo giá cho thuê và giá bán tại nhiều dự án cao cấp tại hai thành phố lớn cho thấy, lợi tức cho thuê trung bình bằng USD tại TP HCM từ 4% - 9% và tại Hà Nội thấp hơn khoảng từ 4% - 7%.

Tại Hà Nội, hiện đang có nhiều dự án  căn hộ cao cấp mới được hoàn thiện, ở khu vực phát triển mới thường tỷ suất lợi tức đạt được phổ biến ở mức 5,6% đến 6%. Chẳng hạn tại Indochina Plaza đã đón nhiều khách nước ngoài đến thuê, trong đó chủ yếu là người Nhật chiếm 55% , căn hộ 100m2 có giá thuê khoảng 1.300 -1400 USD/tháng, lợi tức khoảng 7%/năm. Mức giá thuê này so với năm ngoái giảm khoảng 13%, bởi nguồn cung mới thời gian qua ra thị trường khá nhiều như Mandarin Garden, Trung Yên Plaza, Lancaster, Dophin Plaza (lợi tức khoảng 6%);…

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, bộ phận cho thuê của công ty đã thực hiện thành công nhiều giao dịch cho thuê lại ở khu căn hộ Royal City. Khách thuê chủ yếu là Hàn Quốc, Nhật Bản, người Việt thành đạt. Giá thuê dao động từ 15-20 triệu đồng/tháng chưa có đồ, 20-25tr/tháng có đủ đồ. Lợi tức trung bình khoảng 5%.

Còn tại Đà Nẵng, một chủ dự án căn hộ cao cấp hướng biển cho rằng, với căn 70m2 có giá 1,8 tỷ đồng  có thể cho chuyên gia nước ngoài thuê với giá 16 triệu đồng/tháng, tương đương lợi tức 10,3%/năm.

Như vậy, có thể thấy lợi tức từ cho thuê căn hộ cao cấp hiện nay trung bình khoảng 4-5%, tương đương lãi suất tiền gửi. Tuy nhiên đây vẫn là tỷ lệ lợi nhuận hấp dẫn so với các kênh đầu tư phổ biến khác hiện nay, đặc biệt so với lãi tiền gửi tiết kiệm USD 1%, gấp 4-5 lần.