Phát triển nhà ở xã hội là định hướng của nhà nước để giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cho người có thu nhập thấp, đồng thời là giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, phù hợp điều kiện thực tế của nước ta. Thế nhưng, các chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang bộc lộ nhiều bất cập.

Dù nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn nhưng thực tế, các dự án lại không đến được tay người mua. Trong khi đó, doanh nghiệp muốn đầu tư phát triển loại hình này lại gặp vướng mắc về chính sách, không thể làm nổi nhà ở giá rẻ nếu tuân thủ theo quy định của nhà nước.

Nhà ở xã hội không dành cho người nghèo

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2011 - 2015, cả nước sẽ phát triển được khoảng 10 triệu m2 về nhà ở, tương đương khoảng 200 ngàn căn nhà có diện tích trung bình khoảng 50m2/căn. Nhưng đến thời điểm này, chỉ 20% kế hoạch được thực hiện với 38 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (khoảng 19.680 căn) và 64 dự án nhà xã hội cho công nhân (khoảng 20.270 căn).

Tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người có thu nhập thấp diễn ra phổ biến, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, tuy nhiên, có dự án nhà xã hội xây xong lại không có người mua.

Chia sẻ trong một buổi tọa đàm về nhà ở xã hội, TS Huỳnh Thế Du – giảng viên chương trình Fulbright cho biết, nguyên nhân của tình trạng này là do nghịch lý giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Thông thường, người dân chỉ có thể tích lũy từ 30 – 40% tổng thu nhập của mình để mua nhà. Với giá nhà xã hội gần 10 triệu đồng/m2 như hiện nay, những người có thu nhập từ 5 đến 8 triệu đồng/tháng không thể nào mua được nhà. Những người có thu nhập cao hơn từ 10 - 15 triệu đồng/tháng cũng chỉ mua được nhà nhỏ có diện tích từ 40 – 50m2.

Bên cạnh đó, các quy định về đối tượng thụ hưởng còn cứng nhắc cũng là rào cản với người thu nhập thấp. Theo quy định, người mua nhà ở xã hội chỉ được lựa chọn hạn chế trong vài dự án có sẵn, tuy nhiên rất ít dự án có vị trí, điều kiện sống phù hợp với nhu cầu thực tế của họ. Theo kiến nghị của ông Huỳnh Thế Du, nên thay đổi chính sách theo cách hỗ trợ tài chính cho người mua và để họ tự do lựa chọn các dự án phù hợp với nhu cầu của mình.

Để kích cầu nhà ở xã hội, gói vay tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng được xem là một trong những chính sách tích cực được Chính phủ đưa ra. Thế nhưng trên thực tế, gói vay này cũng chưa thật sự phát huy tác dụng vì điều kiện xét duyệt cho vay quá ngặt nghèo.

Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Đất Lành, không phải người có thu nhập thấp nào cũng được chấp thuận cho vay nếu như một số chủ đầu tư không biết cách “lách luật”. Bất cập hơn, các ngân hàng tham gia gói tín dụng này được phép sử dụng 3% tổng dư nợ năm trước để cho vay theo diện này. Khi tất toán, ngân hàng lại được hưởng 1,5%.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định đây là điểm chưa hợp lý và nên giảm phần chia cho ngân hàng sau tất toán còn 0,5% để giảm lãi suất cho vay xuống còn 1%.

Doanh nghiệp than khó

Để xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải đầu tư với nguồn vốn lớn nhưng khả năng thu hồi chậm, lợi nhuận thấp, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều khó khăn… nên giá thành sản phẩm đến tay người mua thường dưới 12 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, quy định bắt buộc nhà ở xã hội phải đảm bảo đầy đủ quy chuẩn như phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, ban công… theo khuôn mẫu của một ngôi nhà thương mại rồi bán với giá thấp đang là bài toán khiến nhiều doanh nghiệp “đau đầu”.

Ông Nguyễn Hồng Hải - Kiến trúc sư trưởng Công ty Becamex IDC (Bình Dương) cho rằng: “Tư duy phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện chưa linh hoạt. Chúng ta lấy tư duy làm nhà của người giàu làm cho người nghèo nên thất bại vì không hiểu đúng nhu cầu của họ”.

Theo ông Hải, một số dự án nhà ở hàng ngàn căn ở Bình Dương giá bán chỉ từ 100 triệu đồng/căn được công nhân đón nhận tích cực vì chúng tốt hơn các khu nhà trọ lụp xụp mà họ ở trước đó, lại rất phù hợp với nhu cầu thực tế.

Với người có thu nhập thấp, căn hộ dù có diện tích nhỏ nhưng điều kiện tiên quyết là không bó buộc không gian để họ có thể thoải mái sinh hoạt cùng gia đình và tạo mối liên hệ gần gũi với láng giềng. Các tiện ích chung khác như chợ, khu mua sắm, công viên… cũng là nhu cầu không thể thiếu.

“Cần phải hiểu nhu cầu thực tế của người dân và điều kiện của địa phương thì doanh nghiệp mới có thể đưa ra kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội đúng đắn”, ông Hải khẳng định.

Bên cạnh vấn đề cần thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu thực tế, quy định giá đất sao cho hợp lý và tạo cơ hội để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ưu đãi là điều mà doanh nghiệp hiện nay mong chờ ở các nhà hoạch định chính sách. Các doanh nghiệp được khuyến khích chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nhưng rất nhiều dự án phải “trùm mền” bởi những vướng mắc liên quan đến giá đất chuyển nhượng và bảng giá đất nông nghiệp.

Ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho rằng, thay vì bắt doanh nghiệp phải tính chi phí theo công thức, chỉ cần cơ quan chức năng cho phép doanh nghiệp làm dự án, sau đó tính toán để ra mức giá phù hợp cho cả khách hàng và doanh nghiệp.

Đồng ý với ông Nguyễn Xuân Quang, TS Võ Kim Cương - nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố nhấn mạnh, muốn mô hình nhà ở xã hội phát triển hiệu quả thì phải đưa vào quỹ đạo vận hành của thị trường vì xét đến cùng, nhà ở xã hội cũng là một phần của thị trường, Nhà nước chỉ nên hỗ trợ một số mặt tương đối chứ không thể can thiệp quá sâu như thời gian qua.

“Quan trọng nhất vẫn là một bảng giá đất hoàn thiện để tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện nhanh các dự án, từ đó giá nhà sẽ giảm. Đưa ra bảng giá đất mới hợp lý là nhiệm vụ của Nhà nước. Những doanh nghiệp nhà nước hoạt động không hiệu quả thì nên giao lại cho tư nhân làm”, TS Võ Kim Cương kết luận.