Trước khi được cầm chứng thư bảo lãnh trong tay, người mua nhà có khi phải bỏ ra cả tỉ đồng cho căn hộ hình thành trong tương lai.

Kể từ ngày 15-11- 2017, Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015 về hoạt động bảo lãnh ngân hàng (NH) có hiệu lực. Thông tư này do NH Nhà nước ban hành với mục tiêu hạn chế rủi ro khi mua nhà trên giấy, chậm bàn giao nhà.

Thông tư này nêu rõ các NH thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.

Một số điểm mới

Luật sư Nguyễn Văn Hải, Giám đốc khối pháp chế NH Phương Đông, nhận xét: Quy định mới của Thông tư 13 sẽ giúp quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai được bảo đảm hơn. “Ví dụ, nếu các công ty địa ốc không thực hiện đúng quy định thì NH sẽ không thể tài trợ vốn cho dự án” - ông Hải dẫn chứng.

Bên cạnh đó, điểm nổi bật của thông tư mới là siết chặt trách nhiệm giữa NH thương mại với chủ đầu tư (CĐT) dự án. Chẳng hạn, Thông tư 07 quy định NH có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Điều này đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.

Nay thông tư mới quy định NH ký hợp đồng bảo lãnh với CĐT dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Thông tư 13/2017 cũng quy định NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trong thời hạn năm ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, NH thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.

Đây là các quy định rất mới giúp bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có phần yên tâm hơn.

Vẫn còn nhiều bất cập

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng cơ chế bảo lãnh dự án vẫn có nhiều điểm bất hợp lý, chưa giải quyết được những bất cập cơ bản của quy trình cấp bảo lãnh tín dụng đã được phản ánh trước đó.

Luật sư Huỳnh Trung Hiếu, Trưởng Văn phòng luật Hasslaws, cho rằng cả thông tư cũ (07/2015) và thông tư mới (13/2017) mới chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề, đó là quy định về trình tự thủ tục cụ thể cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của CĐT.

“Khi hai bên không thỏa thuận được những điều khoản cơ bản của quan hệ bảo lãnh để thực hiện trách nhiệm bảo lãnh của CĐT thì không thể sử dụng mệnh lệnh hành chính để can thiệp trực tiếp vào quan hệ bảo lãnh của các bên. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc nhiều dự án không thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh” - luật sư Huỳnh Trung Hiếu giải thích.

Đóng 75% vẫn chưa có chứng thư bảo lãnh Anh Trung Hiếu (nhà ở quận 2, TP.HCM) cho biết mới mua căn hộ tại một dự án ở đường liên phường, quận 9. Ngay từ khi mở bán, nhân viên đều khẳng định chắc như đinh đóng cột là dự án này có bảo lãnh của NH. Đến nay, khi anh đã đóng được 75% giá trị căn hộ tương đương hơn 800 triệu đồng nhưng giấy chứng thư bảo lãnh vẫn chưa thấy. Nói thêm về vấn đề trên, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, nói không thể phủ nhận ưu điểm của quy định về bảo lãnh là nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và NH. Nhưng kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, trong đó có quy định về bảo lãnh, cho đến bây giờ chưa có bất cứ chế tài nào khi CĐT không thực hiện đúng theo quy định của luật pháp.

Luật sư Hiếu cũng cho rằng trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của CĐT đối với khách hàng đã được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Đồng thời quy định về bảo lãnh là một trong những quy định tốt nhất hiện nay về bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Đáng tiếc là đến nay pháp luật vẫn bỏ ngỏ chế tài xử phạt hành chính đối với CĐT liên quan đến hành vi này.

“Chính vì vậy, các cơ quan chức năng cần phải nghiên cứu để đưa ra được mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe với các CĐT không thực hiện trách nhiệm bảo lãnh” - luật sư Hiếu đề nghị.

Tán đồng quan điểm trên, một số ý kiến khác cho rằng việc quy định mới vẫn chưa bổ sung quy định cơ quan quản lý giám sát hay xử phạt nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ sẽ dẫn đến rủi ro, tranh chấp. Chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ dẫn chứng theo quy định, chứng thư bảo lãnh chỉ được NH cấp phát khi phía CĐT cung cấp hợp đồng mua bán đã ký kết với khách hàng. Thế nhưng trước khi người mua được ký hợp đồng mua bán thì họ đã phải nộp cho CĐT theo hình thức đặt cọc giữ chỗ khoảng 10%-30% giá trị căn hộ.

“Giả sử một căn hộ cao cấp tại quận 2, TP.HCM có giá khoảng 10 tỉ đồng, khách hàng sẽ phải nộp trước 1-3 tỉ đồng. Nếu CĐT có tiềm lực tài chính tốt thì không sao, nhưng nếu trước khi xong phần móng mà có rủi ro thì người mua nhà có nguy cơ mất trắng” - ông Vũ ví dụ.
 

Lo giá nhà tăng

Dưới góc nhìn của người kinh doanh, ông Nguyễn Viết Hải, Tổng Giám đốc Công ty Nam Thăng Long, cho rằng quy định tại thông tư mới sẽ làm tăng chi phí, giảm tính cạnh tranh nên ít CĐT muốn thực hiện.

Bởi để được NH phát hành chứng thư bảo lãnh, CĐT phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm. Qua đó sẽ khiến giá thành đội lên 2%-3%, giảm tính cạnh tranh của dự án trên thị trường. Vì trên thị trường hiện có rất nhiều cơ hội để khách hàng lựa chọn, nên nếu CĐT bán giá cao thì sẽ khó mà cạnh tranh nổi, còn bán giảm giá thì lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ thấp đi.

Đây cũng chính là lý do chủ yếu khiến các doanh nghiệp không mặn mà tham gia bảo lãnh và quy định tại Thông tư 13/2017 không dễ đi vào cuộc sống. Chưa kể CĐT thường đẩy khoản phí bảo lãnh cho người mua nhà phải trả do chưa có quy định bắt buộc bên nào phải đóng khoản này.