Thị trường BĐS sụt giảm, nhưng tới đây các DN kinh doanh BĐS phải đối diện với áp lực trả nợ ngân hàng rất lớn do bấy lâu nguồn vốn để hoạt động chủ yếu phụ thuộc vào vay ngân hàng. Bản thân các ngân hàng cũng gặp khó khăn trong việc thu hồi những khoản nợ cho vay BĐS. Trước thực trạng này, theo các chuyên gia, rất cần tạo lập những kênh tài chính mới cho thị trường, trong đó có quỹ mua bán nợ BĐS.

Mặt trái trong quy luật ngược chiều!

Các ngân hàng đánh giá cho vay lĩnh vực BĐS ở Việt Nam vẫn có nhiều rủi ro bởi hiện tại, giá trị tài sản đảm bảo là BĐS chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng dư nợ BĐS khoảng 135 nghìn tỷ đồng. Ví dụ, nếu dư nợ khoảng 100 tỷ đồng, thì vấn đề nhức nhối là, khi lãi suất ngân hàng tăng lên dưới tác động của lạm phát, mức tăng lãi suất trung bình khoảng 5%, các đối tượng trên vô hình trung đã phải chịu thêm khoản lãi ngoài dự toán là 5 nghìn tỷ đồng. Nghịch lý ở chỗ, cùng với việc phải tăng chi phí cho lãi suất ngân hàng, thì các hoạt động giao dịch BĐS trở nên trầm lắng. Trong khi đó có những thời điểm giá nguyên, vật liệu lại tăng làm tăng chi phí đầu vào. Hệ quả là rất nhiều DN đầu tư kinh doanh BĐS đối mặt với nguy cơ lỗ.

Khó khăn càng chồng chất khó khăn khi cùng lúc các ngân hàng lại xiết chặt tín dụng đối với các đối tượng đi vay để đầu tư, kinh doanh BĐS. Điều này sẽ là một bất cập lớn cho thị trường BĐS vì về nguyên tắc, số vốn vận hành vào thị trường này phải ngày một lớn hơn. Và thị trường BĐS Việt Nam đang phải vận hành với những quy luật ngược chiều với quy luật phát triển kinh tế.

Giải pháp tối ưu?

Thời gian tới, rất nhiều DN sẽ phải đối mặt với việc phải có nguồn tiền để đáo nợ ngân hàng. Như vậy, chắc chắn sẽ xuất hiện xu hướng chuyển nhượng, hợp tác, thậm chí bán trọn gói dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài. Dự báo chiều hướng thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2008 và những tháng đầu năm 2009, nhiều DN BĐS cũng như dự án kinh doanh BĐS sẽ gặp phải nguy cơ thiếu vốn trầm trọng. Vậy để đối phó với tình huống ấy, liệu mô hình Quỹ mua bán nợ BĐS có phải là giải pháp tháo gỡ?

Rõ ràng, trong khi ai cũng hiểu cần có một giải pháp hợp lý, lâu dài có thể tháo gỡ vấn đề vay và cho vay BĐS, tránh để xảy ra những thiệt hại lớn cho nền kinh tế quốc dân, thì hiện chúng ta vẫn đang loay hoay với quá nhiều mô hình mà chưa biết nên đi theo hướng nà Chứng khoán hoá BĐS hay thành lập Quỹ mua bán nợ BĐS?

Trong khi việc chứng khoán hoá BĐS còn đang trong giai đoạn phôi thai và cần rất nhiều biện pháp cơ chế quản lý đồng bộ đi kèm thì việc thành lập một Quỹ mua bán lại các khoản nợ BĐS sẽ là một biện pháp tức thì và hợp lý để bảo đảm cả ba bên (bên bán - bên mua - ngân hàng) đều ít nhiều đạt được nguyện vọng trong việc giải quyết bài toán vốn đầu tư BĐS đang hết sức cấp bách.

Dĩ nhiên Quỹ mua bán nợ BĐS không phải là “giải pháp trọn gói” có thể làm thoả mãn nhu cầu của tất cả các bên. Ví dụ, các ngân hàng sẽ chịu thiệt thòi so với con số trên giấy tờ lẽ ra họ được hưởng, các DN kinh doanh BĐS sẽ cảm thấy bị ép giá. Tuy nhiên, nhìn về đại thể, các ngân hàng sẽ giảm bớt tình trạng đương đầu với các khoản nợ xấu, DN kinh doanh BĐS sẽ không phải chịu áp lực trả nợ, bị xiết nợ, bị thu hồi đất, tránh bớt những trường hợp do áp lực trả nợ quá cao mà phải bán dự án cho đối tác nước ngoài với giá "bèo". Trong khi đó, nếu dồi dào về nguồn vốn, quỹ mua - bán nợ BĐS cũng sẽ có lợi, thậm chí còn là lợi lớn nhờ mua được các dự án với giá hấp dẫn vì nhìn chung, trong tương lai không xa, thị trường BĐS Việt Nam sẽ hồi phục. Đây thực sự là lời giải bài toán cho cả DN BĐS và các ngân hàng trước những khoản nợ khó đòi quá lớn.

Được biết, hiện đã có nhiều quỹ đầu tư BĐS nước ngoài đã thành lập, chuyên mua bán dự án BĐS của các DN trong nước. Thực trạng “mạnh về đất, yếu về vốn” của các DN BĐS trong nước đang tạo thời cơ “vàng” cho các quỹ đầu tư của nước ngoài. Vậy tại sao chúng ta lại không biết tận dụng thời cơ trong khi đây thực sự là một giải pháp hợp lý giải bài toán về vốn cho thị trường BĐS và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng