Nạn phân lô, xây 'lụi' ở Bình Chánh, TP.HCM đã hình thành nên ở đây hàng loạt khu nhà ổ chuột không phép, thiếu hạ tầng, đường sá nham nhở, chắp vá.

Khu đất gần 1.200 m2 của đầu nậu Đ. ở ấp 2A, xã Vĩnh Lộc A được phân ra 46 lô, hiện đã xây hàng rào và cổng hoành tráng - Ảnh: VIỆT HOA

Tại hai xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B, hàng trăm hecta đất nông nghiệp đã bị “băm” nhỏ dưới bàn tay của các đầu nậu trong thời gian dài. Hơn một tháng qua, PV Pháp Luật TP.HCM đã tìm đủ cách để tiếp cận với cò đất, đầu nậu và cả sự hợp tác của người dân địa phương, chúng tôi đã tìm hiểu được các chiêu thức để phân lô trái phép đất nông nghiệp, phá nát quy hoạch hai xã này.

Kẻ bí ẩn đứng sau những sổ đỏ

Theo chia sẻ của các cò đất, việc phân lô trái phép đất nông nghiệp đã diễn ra từ lâu tại hai xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B. Tuy nhiên, rộ lên mạnh mẽ nhất và gần như trở thành miếng mồi béo bở nhất cho các đầu nậu là khoảng vài ba năm trở lại đây. Thời điểm này từng diễn ra những cơn sốt đất ảo ở hai xã, đầu nậu cũng đua nhau đổ về tranh nhau xẻ đất nông nghiệp.

Mới đây, khi Pháp Luật TP.HCM đăng các bài viết phản ánh tình trạng xây nhà không phép nở rộ ở Bình Chánh, việc tiếp cận với các cò đất, đầu nậu hết sức khó khăn. Xuống các văn phòng kinh doanh nhà, đất nhan nhản ở cả hai xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, không có cảnh đón tiếp đon đả, các cò đất đều rất dè chừng. Phải là người quen giới thiệu thì mới được cung cấp đầy đủ thông tin và đường đi nước bước để phân lô hoặc mua đất.

Qua sự sắp xếp của cò đất, chúng tôi trong vai người muốn mua đất có diện tích lớn để phân lô đã kết nối được với ông K., một đầu nậu tại xã Vĩnh Lộc A. Ông K. là người dân địa phương, nhiều năm theo nghề buôn bán đất đai, phân lô bán nền nên rành rất nhiều “lái đất”.

Ông K. là trung gian, một mắt xích trong quá trình phân lô trái phép đất nông nghiệp. “Các trùm đầu nậu có “số má” ở Vĩnh Lộc A phần nhiều từ nơi khác đến. Khi xảy ra chuyện, chỉ mấy ông dân địa phương như tôi bị “lòi mặt” nhưng thật ra các trùm đứng đằng sau những vụ phân lô mạnh nhất vẫn là từ phía Tân Phú, Bình Tân lên” - ông K. cho biết.

Theo tiết lộ của ông K., các trùm đầu nậu này chủ yếu bỏ tiền ra nhưng rất hiếm khi ra mặt. “Chiêu thứ nhất, họ sẽ dùng những người như tôi, là dân địa phương, sẽ đứng ra mua bán với chủ đất, làm tất cả các khâu như san lấp, đổ đường, làm bản vẽ, rồi đứng ra bán. Sau đó thì chia lại lợi nhuận” - ông K. cho hay. Khu đất của đầu nậu tên Đ. với hơn 3.800 m2 tại tổ 12, ấp 2A đã được xẻ thành 64 lô, có diện tích 40-50 m2 - Ảnh: VIỆT HOA

Chiêu thứ hai, đầu nậu mua đất trực tiếp của người dân. Sau khi phân lô xong thì thuê chủ đất đứng ra làm hồ sơ mua bán giấy tay với khách hàng. PV hỏi ông K. việc mua bán đất giữa đầu nậu với chủ đất có sang tên không. “Ký mỗi bộ hồ sơ như vậy, chủ đất cũ thường được trả khoảng 20-30 triệu đồng. Vừa bán được đất, lại vừa kiếm thêm được một khoản tiền không nhỏ, trong khi thủ tục sang tên rất nhiêu khê và mất thời gian. Hơn nữa, đầu nậu mà sang tên thì sẽ bị lộ ngay. Hai bên đều có lợi nên chẳng có ai dại gì sang tên” - ông K. cho biết.

Một chiêu thức khác cũng được đầu nậu sử dụng rất phổ biến, đó là dùng một trung gian là người nhà hoặc người quen nhưng không phải là dân địa phương mà là ở tỉnh khác đến. “Những người này thường không biết gì, chỉ đứng ra ký tên trên các hồ sơ giao dịch thay cho đầu nậu. Khi đã xong nhiệm vụ hoặc “có biến” thì “lặn” mất, không để lại dấu vết” - ông K. chia sẻ, đồng thời cho biết đây cũng chính là điểm rủi ro rất lớn cho người mua vì lỡ xảy ra chuyện gì, đỏ mắt kiếm cũng không ra tung tích của người đứng ra bán!

Đầu nậu lộng hành phá nát quy hoạch

Nhờ sự giới thiệu của một người dân địa phương, chúng tôi đã được cò đất tên B. dẫn đến xem nhiều khu đất đã và đang phân lô. Cụ thể là khu đất vườn tràm có diện tích gần 9.000 m2, ngay mặt tiền đường Liên ấp 2-3-4 và đường Dân Công Hỏa Tuyến, thuộc khu vực ấp 4, xã Vĩnh Lộc A. Trên sổ đỏ thể hiện chủ sử dụng đất là bà PTV, mục đích sử dụng là đất trồng cây ăn quả lâu năm. Theo quy hoạch hiện nay thì khu đất này thuộc khu vực quy hoạch là đất nông nghiệp dự trữ.

Cò B. cho biết hiện bà PTV đã chuyển nhượng bằng giấy tay cho bà T., một “trùm” đầu nậu địa phương. Cò B. trưng ra bản vẽ mặt bằng phân lô của khu đất và cho biết hơn một tháng nay bà T. đã xẻ khu đất này thành 123 lô, diện tích đa phần 42-70 m2. “Bà T. mới phân lô xong đã bán hết một nửa rồi” - cò B. nói, đồng thời cho biết nếu chúng tôi đồng ý đặt cọc thì bà T. mới ra mặt để ký văn bản thỏa thuận mua bán.

Hệ quả không dễ xử lý

Ghi nhận của PV tại những khu phố hình thành một cách tự phát thì sau nhiều năm đã thành hàng trăm con hẻm nhỏ xíu, đường sá nham nhở, nhà ở xập xệ, không có hạ tầng đấu nối. Đô thị tại xã Vĩnh Lộc A, B vẫn phát triển theo hình thức tự phát như một vết dầu loang. Chưa nói tới tương lai xa mà ngay bây giờ, xử lý như thế nào với thực trạng này sẽ là một bài toán không dễ giải với chính quyền TP.HCM.

Cò B. tiếp tục dẫn chúng tôi tới khu đất cách ngã tư Nguyễn Thị Sưa - Sư đoàn 9 (ấp 4) không xa, có diện tích 6.000 m2, đang san lấp để chuẩn bị phân lô. Cách đó cũng không xa là khu đất 1,1 ha trên đường Quách Điêu… “Khu này đã xẻ cách đây khoảng một tháng, đã bán hết, hiện chỉ còn khoảng 800 m2 nữa thôi. Ở ấp 3 và ấp 4 hiện đã hết, không còn đất để phân lô nữa” - cò B. nói.

Cò B. tiếp tục dẫn chúng tôi tới ba khu đất của một đầu nậu tên Đ. tại tổ 9 và tổ 12, ấp 2A. Theo quy hoạch thì toàn bộ ấp 2A là đất nông nghiệp dự trữ. Dọc theo con đường dẫn tới các khu đất của ông Đ. là nhiều khu đất khác cũng đang phân lô ngổn ngang. Nhiều khu xây hàng rào, xây cổng hoành tráng. Khu đất do ông Đ. phân lô tại tổ 12 có diện tích hơn 3.800 m2, đã được phân thành 64 lô với diện tích chủ yếu 40-50 m2. Khu thứ hai tại tổ 9 có diện tích hơn 1.700 m2, được phân thành 50 lô cũng diện tích như trên, đã xây cổng và hàng rào kiên cố. Khu thứ ba cũng tại tổ 9, với diện tích gần 1.200m2, phân ra 46 lô… Ba khu đất do ông Đ. phân lô đều đứng tên chủ đất cũ. Cò B. nói khi chúng tôi đồng ý mua thì sẽ cùng ông Đ. ra văn phòng công chứng lập vi bằng mua bán bằng giấy tay.

Giật mình với sự xuất hiện dày đặc của nhà “lụi”

Theo một báo cáo của huyện Bình Chánh mới đây mà chúng tôi có được, từ năm 2015 đến nay, mỗi năm trung bình tại Bình Chánh có 600-800 trường hợp xây dựng không phép. Có những khu phố, theo người dân địa phương, trước đây là đồng không mông quạnh nhưng khoảng ba năm trở lại đây đã được lấp đầy nhà ở. Và tất cả đều xây dựng không phép trên đất nông nghiệp.

Để kiểm chứng điều này, chúng tôi đã đối chứng từ bản đồ địa chính đo đạc hiện trạng năm 2006 (gọi tắt là bản đồ 2006). Sau đó dùng bản đồ không ảnh mới nhất hiện nay để đối chiếu với hiện trạng thực tế. Chẳng hạn, theo bản đồ 2006, khu vực ấp 4A có diện tích gần 87 ha, trong đó có 13,3 ha đất dân cư hiện hữu dọc theo các tuyến đường Quách Điêu và Dân Công Hỏa Tuyến.

Trong hơn 73 ha còn lại quy hoạch là đất nông nghiệp, chúng tôi đếm trên bản đồ 2006 chỉ có khoảng 85 căn nhà có sẵn. Đến năm 2019 (khu vực này vẫn không thay đổi về quy hoạch), chúng tôi thống kê trên bản đồ không ảnh thì có khoảng 900 căn nhà, kho xưởng. Như vậy, trong vòng 13 năm, chỉ riêng ấp 4A của xã Vĩnh Lộc A có tới gần 1.000 căn nhà, xưởng hình thành mà không có giấy phép xây dựng. Riêng tại tổ 12 (cũ) của ấp 4A, năm 2006 có sáu căn nhà nhưng đến nay có khoảng 200 căn.

Hay tại khu vực tổ 11 (cũ), ấp 5A có diện tích khoảng 7 ha quy hoạch là đất dân cư xây mới, không được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nơi mới đây Pháp Luật TP.HCM đã phát hiện và phản ánh có hàng chục căn nhà xây “lụi”). Năm 2006, tổ 11 chỉ có bốn căn nhà nhưng đến nay từ bản đồ không ảnh, chúng tôi thống kê có khoảng 200 căn.

Một khu vực khác là ấp 2A, toàn bộ quy hoạch là đất nông nghiệp và đất rừng sản xuất. Năm 2006 chỉ có khoảng 70 căn thì hiện nay có khoảng 500 căn nhà xây “lụi”.

DiaOcOnline.vn – Theo PLO