Chủ đầu tư thất hứa, chiếm dụng vốn của khách hàng và dự án chậm bàn giao... là tình trạng diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản (BĐS) trong suốt thời gian qua và thiệt thòi luôn dồn về phía người mua nhà. Bởi vậy, việc sửa đổi hai bộ luật quan trọng là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đóng góp được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những bất cập và lập lại trật tự cho thị trường nhạy cảm này.

Phát triển theo kế hoạch

Đây cũng là một trong những điểm mới được đưa vào dự thảo sửa đổi hai bộ Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS lần này - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Hiện Luật BĐS còn nhiều quy định quá chặt chẽ, chưa thật tạo điều kiện khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Tuy nhiên lại cũng có một số quy định quá cởi mở, quá “lỏng” dẫn đến việc đăng ký kinh doanh BĐS quá dễ dãi, tràn lan và hiệu quả kinh doanh, sử dụng các nguồn lực không hiệu quả, không tiết kiệm, để lãng phí, nhất là nguồn lực về đất đai. Bên cạnh đó, nhiều quy định vẫn chưa cụ thể, rõ ràng và không phù hợp với thực tế hoạt động kinh doanh BĐS. Trong khi xu hướng hội nhập, tình hình kinh tế-xã hội của đất nước đã có nhiều thay đổi so với 6 năm trước đây thì trong Luật hiện hành lại chưa có quy định để điều tiết.

Những nguyên nhân này khiến thị trường BĐS thời gian qua phát triển không ổn định với những cơn sốt nóng - lạnh thất thường. Ngoài việc đầu tư dàn trải, năng lực của nhiều chủ đầu tư còn thấp, hàng loạt dự án chậm tiến độ, đó là chưa kể một số dự án nằm “đắp chiếu”. Đỉnh điểm cao của sự bất ổn là mất thăng bằng cán cân cung - cầu. Trong khi hàng loạt dự án BĐS cao cấp tồn kho thì nguồn cung nhà ở có quy mô vừa và nhỏ với mức giá thấp để phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân lại vẫn thiếu.

Bởi vậy, trong thời gian tới, bản thân các địa phương phải xây dựng kế hoạch phát triển các dự án BĐS với chương trình cụ thể theo lộ trình rõ ràng: hàng năm, 5 năm hoặc dài hạn hơn nữa. Trên cơ sở đó mới có thể thực hiện phân bổ các nguồn lực như quỹ đất, tài chính... một cách hợp lý.

Do đó, Luật Nhà ở sửa đổi cần quy định rõ hành lang pháp lý để Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo, góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Bên cạnh đó, có chính sách và cơ chế ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở thương mại để cho thuê. Đồng thời Luật phải có quy định cụ thể về trách nhiệm lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để làm cơ sở cho việc xác định các nhu cầu về nhà ở cho từng loại đối tượng trong xã hội, hạn chế tối đa việc phát triển nhà ở theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch như trong thời gian vừa qua. Mặt khác, Luật cũng cần có quy định chặt chẽ trong thủ tục, điều kiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại của các chủ đầu tư dự án để hạn chế các rủi ro cho người mua nhà, nhất là gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo lãnh các giao dịch nhà ở cho khách hàng. Ngoài ra, bảo đảm việc huy động vốn cho phát triển nhà ở phải đúng mục đích để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà…

Để bảo đảm công khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cần có quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường. Theo đó, các chủ đầu tư, chính quyền các địa phương phải cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết, có liên quan đến thị trường này để các cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có đủ thông tin thực tế khi tham gia hoạt động đầu tư, mua bán. Có như vậy mới tạo ra được sản phẩm hàng hóa BĐS đáp ứng tốt nhu cầu của thị trường, tránh hiện tượng mất cân bằng cung – cầu về hàng hóa. Đặc biệt, cần có quy định cụ thể về các hình thức giao dịch BĐS để tránh hiện tượng tranh mua, tranh bán, “làm giá” gây mất ổn định thị trường.

Kiểm soát vốn huy động

Cùng với nỗ lực kéo cán cân cung - cầu dần trở lại trạng thái cân bằng, việc kiểm soát nguồn vốn huy động của khách hàng đi đúng mục đích được những người xây dựng Luật đưa vào “đích ngắm”.

Thời gian trước, nhiều chủ đầu tư đã huy động tiền ứng trước của khách hàng nhưng sử dụng sai mục đích, đầu tư dàn trải vào các dự án khác dẫn đến việc chậm triển khai. Thậm chí, nhiều dự án không còn khả năng tiếp tục triển khai thực hiện; chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, chậm bàn giao nhà cho khách hàng. Khi xảy ra “sự cố”, khách hàng - những người đã ứng trước tiền lại thường là người chịu thiệt thời, nhà không có mà tiền cũng chả lấy lại được. Thực trạng này đã gây bức xúc trong xã hội, khiến khách hàng mất lòng tin vào thị trường BĐS. Những “con sâu bỏ rầu nồi canh” đã gây tác động xấu đến môi trường kinh doanh chung.

Bởi vậy, theo Bộ Xây dựng, chủ đầu tư các dự án BĐS trước khi tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình hình thành trong tương lai phải mua bảo hiểm đối với số tiền mà khách hàng ứng trước tại một tổ chức kinh doanh bảo hiểm Việt Nam để tránh rủi ro cho khách hàng. Cùng đó là phương án buộc chủ đầu tư phải ký quỹ đối với số tiền ứng trước của khách hàng tại một tổ chức tín dụng trong nước cũng đã được tính đến.

Trên thực tế, một số quốc gia trong đó có Hàn Quốc đã áp dụng những quy định này, đó là bắt buộc mua bảo hiểm cho nhà ở hình thành trong tương lai. Nhờ đó, việc sử dụng đồng vốn được kiểm soát chặt chẽ, tránh tình trạng thu tiền từ dự án này mang đi đầu tư dự án khác khiến nhiều dự án bị đẩy vào tình trạng dở dang và phần thiệt thòi luôn thiệt về người mua - Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam chia sẻ.

Không chỉ kiểm soát mục đích sử dụng vốn, quy định về vốn pháp định khi tham gia kinh doanh BĐS cũng có nhiều thay đổi trong Luật. Trước đây, vốn pháp định chỉ quy định 6 tỷ đồng khi đăng ký kinh doanh BĐS là quá thấp, dẫn đến có quá nhiều doanh nghiệp nhỏ, năng lực hạn chế nhưng cũng đăng ký tham gia thị trường này. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án “chết non” do thiếu vốn, yếu về kinh nghiệm quản lý, chậm tiến độ... Bởi vậy, nếu phải cụ thể về số vốn pháp định với lĩnh vực kinh doanh BĐS, con số dự kiến tối thiểu phải đạt ít nhất là 20 tỷ đồng.

Về phía doanh nghiệp, ông Đàm Quang Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Mạnh (Đà Nẵng) lại cho rằng phải có điều kiện chặt chẽ hơn đối với các doanh nghiệp BĐS nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Cụ thể như về điều kiện huy động vốn, có thể quy định tối đa ở mức 30% hoặc 50% trên tổng giá trị đầu tư của dự án; thậm chí ràng buộc không được vay vốn từ ngân hàng của Việt Nam hoặc có vay thì cũng giới hạn ở mức thấp. Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài phải sử dụng vốn quốc tế đưa vào thị trường Việt Nam thì tốt hơn và mới công bằng đối với doanh nghiệp BĐS trong nước.

Bộ Xây dựng cho biết, việc nghiên cứu, xây dựng 2 dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi nhằm điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh trong cuộc sống đối với lĩnh vực nhà ở và thị trường quan trọng này. Ngoài việc khắc phục những tồn tại, hạn chế, bất cập, việc sửa đổi còn giúp bảo đảm tính động bộ, thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cũng như với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Quốc hội cho ý kiến và các đạo luật khác có liên quan.