Lộ trình điều chỉnh dòng tín dụng BĐS được kéo giãn tạo điều kiện cho các NHTM hoàn thành mục tiêu tăng trưởng năm 2016.

Tín dụng nhà đất dung hòa theo thị trường

NHNN đã chính thức ban hành Thông tư 06/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Điểm nổi bật nhất của Thông tư 06 là NHNN đã chọn giải pháp dung hòa đối với các mục tiêu tăng hệ số rủi ro đối với các khoản phải thu để kinh doanh bất động sản và giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đối với lĩnh vực bất động sản.

Cụ thể, hệ số rủi ro được NHNN tăng từ 150% lên 200% thay vì 250% như trong dự thảo và tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giữ nguyên mức 60% đến hết năm 2016, sau đó giảm dần xuống 50% từ 1/1/2017 và từ 1/1/2018 sẽ xuống 40%.

Có thể nói ngay việc chọn giải pháp dung hòa đối với các mục tiêu tăng hệ số rủi ro và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn như trình bày ở trên là một động thái tích cực của NHNN hướng đến việc phát triển thị trường bất động sản.

Thực tế, từ thời điểm đầu năm 2016, khi NHNN vừa đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã tỏ ra lo lắng vì họ cho rằng việc NHNN sửa đổi các điều khoản liên quan đến hệ số rủi ro và tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ khiến nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực nhà đất bị siết lại.

Vào thời điểm tháng 2/2016, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra bản kiến nghị NHNN với hai hướng đề xuất. Theo đó, quan điểm của HoREA là thị trường bất động sản mới phục hồi được một thời gian ngắn, hầu hết các nhà đầu tư phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Do vậy, NHNN cần xem xét hoặc là chưa sửa đổi Thông tư 36, hoặc nếu sửa đổi thì chỉ nên quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 50% và không nâng mức hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.

Thời điểm đó, quan điểm của NHNN rất nhất quán rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 không nhằm siết chặt hay nới lỏng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản mà chủ yếu nhắm đến mục tiêu tăng khả năng thanh khoản của hệ thống tổ chức tín dụng và điều chỉnh dòng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Bản chất của việc tăng hệ số rủi ro là chỉ yêu cầu các NHTM khi cho vay kinh doanh bất động sản sẽ phải dự trữ nguồn vốn lớn hơn chứ không hạn chế tỷ lệ nguồn vốn cho vay lĩnh vực này. Vì thế nếu NHTM nào có những khách hàng, dự án đầu tư tiềm năng họ vẫn hoàn toàn có thể chọn giải pháp tăng vốn để cho vay bất động sản.

Cân đối trên tổng thể dư nợ tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản cộng với phân tích về hệ số an toàn vốn (CAR) của toàn hệ thống, NHNN cho rằng, nếu hệ số rủi ro đối với các khoản phải thu để kinh doanh bất động sản được điều chỉnh tăng lên mức 250% thì hệ số CAR của toàn hệ thống tổ chức tín dụng sẽ giảm khoảng 1%.

Trong khi đó, đến thời điểm tháng 3/2016 hệ số CAR của hệ thống tổ chức tín dụng ở mức 13%. Nếu giảm xuống mức 12% thì vẫn cao hơn 4% so với quy định của NHNN. Vì thế dư địa để tăng dần hệ số rủi ro mà vẫn đảm bảo CAR là vẫn khá lớn.

Có lẽ chính vì vậy mà trong Thông tư 06, NHNN quyết tâm giữ quan điểm nâng hệ số rủi ro lên mức 200% nhưng lùi thời gian áp dụng thêm 6 tháng. Điều này cho thấy, một mặt nhà điều hành đã lắng nghe và chia sẻ các lo lắng về vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng mặt khác cũng hết sức nhất quán trong việc kìm giữ mức độ CAR cho toàn hệ thống tổ chức tín dụng.

Hé cửa cho tăng trưởng

Việc lắng nghe tín hiệu thị trường và điều chỉnh các giới hạn về cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản cũng như việc đưa ra lộ trình áp dụng các điều khoản thay đổi của Thông tư 06 cho thấy, NHNN đang có những bước đi khá thận trọng trong điều hành chính sách tiền tệ.

Quan sát các tháng đầu năm 2016 cho thấy, mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống đang có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, nguồn vốn các NHTM đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trưởng khá đều. Để theo đuổi  mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 18% trong năm 2016, nhà điều hành gần như đã chấp nhận lùi lại việc áp dụng Thông tư 36 sửa đổi thêm 6 tháng.

Theo đó, các NHTM vẫn còn một khoảng thời gian khá dài để tăng cường đầu tư vốn vào lĩnh vực bất động sản nhằm kéo lại mức tăng trưởng tín dụng. Bởi tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ vẫn được giữ nguyên ở mức 60% và hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản thì vẫn được áp dụng ở mức 150% cho đến hết năm 2016.

Như vậy, có thể thấy rằng, nếu so với những quyết tâm ban đầu trong dự thảo sửa đổi Thông tư 36 mà xuất phát điểm là lo ngại nền kinh tế quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng nóng với nguồn vốn tín dụng đổ dồn vào khu vực bất động sản, thì NHNN đã có sự uyển chuyển “mềm mại” hơn trong chính sách điều hành.

Trong một chừng mực nhất định, với khoảng thời gian 6 tháng có thể kỳ vọng diễn biến thị trường tiền tệ sẽ có sự ổn định. Bước sang năm 2017 nếu nền kinh tế có những sự khởi sắc mạnh mẽ hơn từ việc áp dụng các Luật Đầu tư mới, Luật Doanh nghiệp mới, cộng với sự hồi phục thực chất của lĩnh vực bất động sản thông qua hoạt động xử lý nợ xấu và bán hàng tồn kho thì cũng có thể kỳ vọng những mục tiêu và lộ trình điều chỉnh dòng vốn tín dụng mà nhà điều hành đang áp dụng có thể thực hiện được để vừa cân đối các chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng vừa đảm bảo mức tăng trưởng kinh tế và kìm giữ lạm phát.