Rất nhiều người "tiền mất tật mang" khi mua nhầm dự án ma, "bánh vẽ"; mua đất nền nhưng nhận đất nông nghiệp hay mua đất rồi không nhận được sổ…

Trong văn bản báo cáo lãnh đạo tỉnh Đồng Nai về kết quả rà soát tình hình giao dịch mua bán đất nền của Công ty CP Địa ốc Alibaba (Alibaba) trên địa bàn huyện Long Thành, UBND huyện này khẳng định Alibaba đã bán những dự án không có thật.

Dụ khách hàng vào bẫy

Tuy nhiên, việc xử lý vi phạm của Alibaba, theo lãnh đạo huyện Long Thành là rất khó khăn vì công ty quảng cáo, tổ chức tham quan, giới thiệu mua bán thực hiện trên thửa đất lớn theo bản đồ phân lô tự vẽ, chưa thực hiện việc thi công hạ tầng, làm đường, chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc mua bán theo hình thức ký hợp đồng vi bằng, hợp đồng góp vốn nên các cơ quan quản lý gặp khó khăn trong việc ngăn chặn và xử lý vi phạm. Mặt khác, việc ký kết hợp đồng đặt cọc, góp vốn, mua bán giữa Alibaba và khách hàng chủ yếu thực hiện bên ngoài địa phương nên gây khó khăn trong quá trình điều tra, ngăn chặn và xử lý.

"Việc tạm thời không giải quyết các thủ tục về đất đai đối với các thửa đất do Alibaba quảng cáo, giới thiệu mua bán nhưng chưa thay đổi mục đích sử dụng đất, chưa vi phạm về đất đai (đất trống, chưa thi công hạ tầng, đất dựng hàng rào xung quanh) chỉ là biện pháp tình thế, chưa bảo đảm cơ sở pháp lý. Trong thời gian tới có thể xảy ra khiếu nại, khởi kiện của chủ sử dụng đất đối với việc không giải quyết các thủ tục về đất đai" - báo cáo của UBND huyện Long Thành nêu.

Không "vơ đũa cả nắm" nhưng thực tế thời gian qua, nhiều doanh nghiệp (DN) ở TP HCM đến các tỉnh lân cận mua đất, phân lô bán đất nền, khi có sai phạm xảy ra thường rất khó xử lý. Vài năm gần đây, cơ quan chức năng TP HCM cũng như các tỉnh khá vất vả trong việc giám sát các công ty môi giới bất động sản (BĐS) săn đón khách ở TP HCM đưa về các tỉnh tham quan, giới thiệu dự án rồi dụ dỗ, ép khách đặt cọc mua. Có nhiều DN đã kê giá bán lên, sau đó thực hiện bằng hợp đồng tư vấn, cam kết có lãi cao để đánh vào lòng tham của người mua. Rất nhiều người "tiền mất tật mang" khi mua nhầm dự án ma, "bánh vẽ", mua đất nền nhưng nhận đất nông nghiệp hay mua đất rồi không nhận được sổ…

Điển hình nhất là vụ việc Cơ quan CSĐT Công an TP HCM đã ra quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với Công ty CP Kim Phát và Công ty CP Đầu tư Việt Hưng Phát (tháng 10-2017) để điều tra theo quy định của pháp luật. Trước đó, 2 công ty này đã rầm rộ và liên tục trong thời gian dài đưa khách về Long An, Đồng Nai… để dụ mua đất nền dự án. Rất nhiều người đóng tiền đến 98%, thậm chí 100% giá trị lô đất nhưng một thời gian dài không nhận được giấy hồng, sổ đỏ như cam kết. Hai công ty này còn dụ dỗ khách hàng ký các hợp đồng tư vấn, góp vốn…, cuối cùng khách hàng mất "cả chì lẫn chài".

Trong báo cáo của lãnh đạo huyện Long Thành về tình hình giao dịch mua bán đất nền của Alibaba trên địa bàn huyện cũng có những dấu hiệu vi phạm tương tự. Tổng giám đốc một công ty BĐS ở TP HCM cho rằng việc Alibaba không có dự án nào ở Long Thành mà chỉ là đất nông nghiệp, mua đất của dân rồi vẽ dự án trên giấy để rao bán, thu tiền, cam kết trả lãi suất cao nếu chậm bàn giao… là hết sức rủi ro cho nhà đầu tư.

Khởi tố được!

Đại diện Sở Xây dựng TP HCM thừa nhận thời gian qua có nhiều DN BĐS nói chung và Alibaba nói riêng đã thực hiện các hợp đồng giao dịch dân sự, thỏa thuận hợp tác, góp vốn, tư vấn các kiểu để thu hút người tham gia mua đất nền. Nhưng cũng có trách nhiệm của người mua, người đầu tư là đã không tìm hiểu kỹ sản phẩm mình mua có thật hay không nên mới gặp rủi ro. "Nếu xét thấy DN bán sản phẩm không đủ hồ sơ pháp lý, bán sản phẩm không thật, khách hàng có thể không mua. Hoặc nếu có thiệt hại thì tố cáo để cơ quan chức năng có cơ sở xử lý, giải quyết theo quy định pháp luật. Cơ quan chức năng chỉ có thể dựa trên các dấu hiệu hành vi vi phạm đúng luật để xử lý DN chứ không thể giám sát các giao dịch dân sự" - vị này chia sẻ.

Trong khi đó, luật sư Trần Đình Dũng (Đoàn Luật sư TP HCM) cho rằng cần nhìn Alibaba dưới góc độ pháp nhân sử dụng đất trái pháp luật để xem xét khởi tố hình sự. Cụ thể, Alibaba có các hành vi tự làm đường giao thông ngang dọc trên khu đất, mua bán đất nền tại các khu vực đất chưa thay đổi mục đích sử dụng… Hành vi này vi phạm nghiêm trọng trong quản lý sử dụng đất đối với pháp nhân.

Theo luật sư Dũng, không như cá nhân khi sử dụng đất, một pháp nhân chỉ được phép sử dụng đất vào 2 mục đích là làm văn phòng, nhà xưởng hoặc đưa vào kinh doanh BĐS đất nền, xây căn hộ, các dự án theo quy định. Khi sử dụng với mục đích thương mại, pháp nhân phải thực hiện theo quy trình kinh doanh BĐS. Việc không thực hiện đúng quy định của Luật Kinh doanh BĐS được xem là sử dụng đất trái pháp luật. Sử dụng đất trái pháp luật của pháp nhân là hành vi được quy định tại điều 228 Bộ Luật Hình sự về tội "Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai". Theo đó, "người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 500 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm".

"Ngoài ra, điều 3 Bộ Luật Hình sự năm 2015 đã đưa pháp nhân thương mại thành đối tượng khởi tố hình sự nên cần phải làm rõ hành vi của Alibaba dưới góc độ pháp nhân sử dụng đất trái pháp luật để xem xét khởi tố nhằm bảo đảm trật tự kinh tế, hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất và thị trường BĐS..." - luật sư Dũng phân tích.

Mô hình Ponzi rất dễ vỡ

Tổng giám đốc một DN BĐS ở TP HCM cho biết hoạt động kinh doanh của Alibaba cho thấy DN này đã áp dụng mô hình Ponzi, tức dùng tiền của người mua sau thanh toán, trả lãi cho người mua trước, còn sản phẩm BĐS ở đây chỉ là một cái cớ. Mô hình Ponzi sẽ vỡ trận khi "ông trùm" ôm tiền biến mất hoặc khi các nhà đầu tư dừng lại và không có nhà đầu tư mới nào đóng tiền cho họ. "Theo văn bản mà huyện Long Thành đưa ra, có thể Alibaba sẽ khó khăn trong thời gian tới. Khách hàng nào tỉnh táo, dừng sớm sẽ không gặp rủi ro" - vị này nói.