Cũng như chữa bệnh ở người, để xì hơi “bong bóng” BĐS mà không gây nổ, hoặc mất hết hơi cần chẩn đúng bệnh và căn nguyên gây bệnh, từ đó mới có thể dựng lên phác đồ điều trị, chọn những vị thuốc cần thiết để chữa bệnh. Thực tế, nhiều nguyên nhân đã được chỉ ra từ trước khi tình hình lạm phát trở nên trầm trọng, nhưng phải đến khi bệnh tình chuyển biến xấu những căn nguyên gây bệnh mới được bàn kỹ và chỉ ra...

Thiếu minh bạch...

Trong những năm 2003-2007, một loạt các văn bản, khung pháp lý mới được ban hành, sửa đổi, bổ sung đã góp phần giúp nhà nước quản lý tốt hơn và cũng tạo ra được một hành lang pháp lý ổn hơn trước. Tuy nhiên, theo đánh giá của Jones Lang Lasalle (một trong những công ty tư vấn đầu tư BĐS lớn nhất thế giới), Việt Nam vẫn bị đánh giá thấp về mức độ an toàn đầu tư do rủi ro từ phía chính sách và luật pháp, cũng như mức độ “minh bạch” của thị trường. Sẽ không quá nếu khẳng định thiếu minh bạch thông tin là một trong những vướng mắc và yếu kém lớn nhất của TT BĐS hiện nay.

TT BĐS vẫn còn manh nha, thiếu thông tin và số liệu để có thể kiểm chứng được những bước phát triển thực sự của thị trường. Để có thể theo dõi, đánh giá và quản lý TT BĐS, người ta cần hai thông tin tối thiểu là giá và khối lượng giao dịch BĐS. Nhưng, hiện chưa có cơ quan Nhà nước nào có thể cung cấp các thống kê đáng tin cậy hai thông tin này. Hơn nữa, ông Vũ Đức Đôi-Phó Vụ trưởng Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai-Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) nhận định, TT BĐS hiện nay thiếu minh bạch trong việc công bố thông tin về quy hoạch, hồ sơ đất, kế hoạch phát triển nhà...

Tình hình thiếu minh bạch thông tin còn nghiêm trọng hơn nhiều tại các thị trường sơ cấp (khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với chủ dự án và doanh nghiệp-DN). Nhiều chuyên gia chỉ rõ, số liệu về tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng hiện vẫn không tiếp cận được đối với những người ngoài hệ thống này. Nguồn thông tin không đầy đủ và thiếu cập nhật hiện nay, chủ yếu là thông tin về giá BĐS nhưng không kèm theo khối lượng giao dịch thực tế ở mức giá đó, khiến việc đánh giá về diễn biến thị trường mang nhiều cảm tính.

Quá rộng tay cho vay kinh doanh

Thời gian qua, một số ngân hàng, như SacomReal, An Bình, ANZ... đã mở ra dịch vụ cho vay mua nhà với thời gian tương đối dài (10 năm và 20 năm). Hệ thống ngân hàng thương mại, cho dù về cơ bản vẫn là kinh doanh vốn ngắn hạn, dường như đã tài trợ quá mức cho các khoản vay BĐS (về cơ bản là các khoản vay dài hạn). Một số ngân hàng đã có những động thái cho vay tương đối dễ dãi.

Theo nhóm các nhà nghiên cứu Đề tài “Chính sách phát triển TT BĐS Việt Nam”, đến tháng 3 năm 2008, tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn TP Hồ Chí Minh cho TT BĐS là 34.500 tỷ đồng, chiếm 10% số dư của toàn bộ hệ thống. Nhóm nghiên cứu này đã đặt vấn đề, cần có những số liệu chi tiết, đầy đủ để có thể kết luận liệu có hiện tượng chi vay dưới chuẩn hay không?.

Đồng thời, việc hệ thống ngân hàng tham gia trực tiếp vào TT BĐS thông qua việc thành lập các quỹ tín thác hay quỹ đầu tư (thậm chí, trong hệ thống ngân hàng đã hình thành những chức năng kinh doanh BĐS trực tiếp) rất dễ dẫn đến những hoạt động kinh doanh nội bộ. Nhiều ngân hàng đã mở ra lĩnh vực hoạt động trong TT BĐS như một hoạt động kinh doanh: ACB Real, SacomReal, VPREIT, BIDVLand... Vấn đề đặt ra là khi gặp khó khăn về nguồn vốn thì các DN đầu tư BĐS không thuộc hệ thống ngân hàng sẽ gặp bất lợi so với DN thuộc hệ thống. Chính ở đây, nhiều người đặt nghi vấn liệu có đầu tư tay trong hay không?.

Bị “bơm” vào một lượng tiền lớn

Lượng tiền đáng kể đầu tiên cần phải kể đến là lượng tiền chuyển từ thị trường chứng khoán (TTCK) sang TT BĐS. Vào tháng 3-2007, khi đã đạt được lãi nhất định, một lượng lớn tiền từ TTCK đã được rút ra chuyển sang TT BĐS và đã tạo ra một đợt tăng giá bất thường vào thời điểm đó. Khi chỉ số giá chứng khoán lên trên 1.100 điểm vào ngày 3-10-2007 và sau đó diễn biến theo hình “răng cưa” để xuống dưới 1.100 điểm từ ngày 18-10-2007, các nhà đầu tư nước ngoài đã đẩy mạnh bán ra, giảm lượng mua vào.

Nhiều quỹ đầu tư đã đạt lợi nhuận cao trong một tháng trước đó khi chỉ số chứng khoán từ mức đáy 883,9 điểm vào ngày 6-8-2007 tăng lên 1.100 điểm vào ngày 3-10-2007, cùng với một số mã chứng khoán không còn khả năng tăng giá, nhiều quỹ và DN niêm yết trên sàn giao dịch đã chuyển dòng vốn đầu tư sang TT BĐS. Đến thời điểm 5-3-2008, khi VN-Index tụt xuống 583,4 điểm, hầu hết nhà đầu tư bị thua lỗ và không có bất cứ hoạt động đầu tư nào tương ứng tại TT BĐS.

Nguồn “bơm” tiền lớn thứ hai phải kể đến đó là từ các quỹ đầu tư BĐS của Mỹ và châu Âu. Do TT BĐS ở các nước này đang trong giai đoạn thoái trào, vốn đầu tư đang tìm đến những thị trường mới và nhiều triển vọng hơn ở châu Á và Trung Đông. Việt Nam là một trong những thị trường được đánh giá sẽ có mức tăng trưởng cao trong khu vực. Trong 20 tỷ USD vốn FDI mà Việt Nam thu hút trong năm 2007 có đến 5 tỷ USD là nhằm vào TT BĐS. Tháng 3-2008, trong bối cảnh các nhà đầu tư trong nước đang dừng lại chờ điều chỉnh, nhà đầu tư Hàn Quốc vẫn tiến hành đầu tư dự án Cantavil, với mức đầu tư khoảng 250 triệu USD.

Những nguyên nhân trên cùng với nhu cầu thực tế về nhà ở của dân cư tăng cao, một bộ phận dân cư có thu nhập cao đột biến đã khiến “bong bóng” BĐS vốn đã to thời gian qua lại phình to hơn. Bắt được bệnh, tìm ra căn nguyên đã khó để trị được bệnh càng khó hơn, bởi mối quan hệ phức tạp, nhiều chiều giữa TT BĐS với những thị trường chính yếu của nền kinh tế.

>Làm gì để xì hơi “bong bóng” bất động sản? (phần 1)