Nếu cả DN bất động sản và người mua “đi đêm” với nhau sẽ không công bằng với các ngân hàng. Với những chiêu trò của DN bất động sản, khách hàng có nhiều cơ hội tiếp cận với nhà ở, sản phẩm DN làm ra, nhờ đó gia tăng thêm thanh khoản, nhưng về phía ngân hàng khi giải ngân sẽ gặp rất nhiều rủi ro...

Chọn cách chia nhỏ căn hộ Khang Gia Tân Hương xuống thành căn hộ giá rẻ với tên gọi Lucky Apartment, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia đang thu được nhiều lợi ích. Bởi khi căn hộ nhỏ nhất 60 m2, DN không chỉ có tên trong danh sách dự án đủ điều kiện được tiếp cận gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn so với thị trường, mà còn lôi kéo được sự quan tâm của người mua nhà.

Cũng chào mức giá rẻ, phù hợp với túi tiền của người mua, Công ty cổ phần Dịch vụ thương mại địa ốc Hoàng Quân cũng lên phương án “thoát hàng”. Theo đó, ngày 15/9 tới, Công ty này sẽ mở bán 304 căn hộ Cheery 3 Apartment (huyện Hóc Môn) với giá bán thấp nhất là 625 triệu đồng/căn.

Hạ giá bán trên đơn vị căn hộ đang là “chiêu trò” được nhiều DN bất động sản áp dụng. Xu hướng gần đây đang lan rộng là bán nhà thô, hoặc hoàn thiện cơ bản. Mỗi hình thức bàn giao chênh giá từ 2 - 3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, do tiến độ hoàn thiện của nhiều dự án nhà ở khá chậm, không hấp dẫn người mua, một số chủ đầu tư rao “bán sỉ” để kích thị trường.

Điển hình là việc HĐQT của Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) thống nhất thông qua hình thức bán sỉ căn hộ nhiều dự án như: An Tiến (huyện Nhà Bè), Hoàng Anh River View (quận 2). Công ty Quốc Cường Gia Lai (QCGL) cũng áp dụng việc bán sỉ tại dự án Giai Việt (quận 8)…

Lý do DN đưa ra đều chung mục đích là “đạp giá xuống” để kích cầu thị trường và “đánh đòn tâm lý” với người mua. Thậm chí, cũng có DN dùng đa chiêu thức, không chỉ hạ giá bán sản phẩm mà còn cam kết giúp người mua tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng. “Khi kích thích người mua nhà, giao dịch tăng, thị trường bất động sản sôi động trở lại, ngân hàng cho vay được, thì ắt nền kinh tế sẽ được cải thiện”, lãnh đạo một DN bất động sản phân bua.

Nói là giảm giá và hỗ trợ người mua, song nhiều chuyên gia cảnh báo, những “chiêu trò” trên đều hướng lợi ích về phía DN bất động sản. Bản thân ngân hàng và khách hàng chưa có được nhiều lợi ích. Lãnh đạo một ngân hàng tại TP. Hồ Chí Minh lưu ý, dù DN có chia nhỏ diện tích nhưng giá căn hộ vẫn dao động từ 600 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Trong khi đó, thu nhập của người dân trung bình khoảng 10 triệu đồng/tháng, có khi còn thấp hơn. Nếu vay mua căn hộ với giá đó, nguy cơ nợ xấu vẫn tiềm ẩn.

Đó là chưa kể có những hình thức chuyển đổi đúng, nhưng cũng có những DN tìm mọi cách hợp thức hóa mô hình nhà giá rẻ, gây khó khăn cho các bên còn lại. Chẳng hạn, khi Bộ Xây dựng quy định chặt chẽ việc chẻ nhỏ diện tích căn hộ, nhiều DN cải thiện căn hộ có diện tích trên 70 m2 bằng cách xây thêm gạch tạo độ dày cho tường, hoặc xây thêm vách ngăn để kéo diện tích xuống dưới 70 m2. Không dừng lại ở đó, một số DN lợi dụng chính sách ưu đãi còn thỏa thuận với các sàn bất động sản nhằm thỏa thuận giá thuê, mua "khống" dưới 15 triệu đồng/m2.

Nói như ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch Nhadat24h.net, với chủ đầu tư bất động sản có sàn giao dịch riêng, họ hoàn toàn có thể đưa mức giá bán về ngưỡng được hưởng ưu đãi. Ví dụ, căn hộ đang rất khó bán với giá 19 - 20 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể xây dựng một mức "giá ảo" dưới 15 triệu đồng/m2 để giúp khách hàng được vay vốn rẻ, thanh khoản sản phẩm sẽ tăng hơn rất nhiều. Sau đó thu lại khoản chênh bằng nhiều hình thức.

Theo các chuyên gia, trước mắt hiện tượng này chưa có gì đáng nói, nhưng nếu cả DN và người mua “đi đêm” với nhau sẽ không công bằng với các ngân hàng. Bởi mục tiêu của NHNN cấp tín dụng ưu đãi trong gói 30.000 tỷ đồng cho các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 70 m2/căn hộ trở xuống, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đang xây dựng dở dang.

Với những chiêu thức trên, khách hàng có nhiều cơ hội tiếp cận với nhà ở, sản phẩm DN làm ra nhờ đó gia tăng thêm thanh khoản, nhưng về phía ngân hàng khi giải ngân sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Cụ thể, ngân hàng sẽ bị lỗ rất nặng khi thay vì cho vay lãi suất thương mại thì nay lại cho vay lãi ưu đãi. Hoặc giả, lỡ sau này tổ thanh tra NHNN đi kiểm tra tổng thể phát hiện những sai phạm trên thì chính ngân hàng sẽ bị đánh giá hoạt động không tốt, cho vay không đúng địa chỉ...

Bộ Xây dựng đã có công văn 1424/BXD-QLN gửi 5 ngân hàng tham gia chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở. Theo đó, để đẩy nhanh chương trình này, với trách nhiệm được giao chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan kiểm tra, giám sát tình hình triển khai các nội dung có liên quan tới tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị các ngân hàng được giao cho vay hỗ trợ nhà ở báo cáo tình hình tiếp nhận hồ sơ xin vay, số tiền đề nghị được vay của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; kết quả xem xét giải quyết, số hồ sơ đã ký hợp đồng nguyên tắc, số hồ sơ đã ký hợp đồng tín dụng, số tiền đã giải ngân đối với các tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân vay vốn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích sàn nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Báo cáo gửi về Bộ Xây dựng và NHNN trước ngày 25 hàng tháng để tổng hợp.