Động thái hạ nhiệt lãi suất vay của các ngân hàng thương mại tuy không phải dành cho lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên đây cũng là thông tin khiến các chủ đầu tư có một điểm tựa để tự tin hơn trong việc đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường.

Nguồn cung căn hộ “giá rẻ” tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của các công ty nghiên cứu thị trường thì nguồn cung và sức mua của dòng phân khúc giá trung bình đang có chiều hướng tăng cao hơn so với phân khúc cao cấp. Một phần nguyên nhân là do các chủ đầu tư đã biết chọn thời điểm để đưa ra dòng sản phẩm có mức giá phù hợp với túi tiền người tiêu dùng cũng như có những chương trình bán hàng khá hấp dẫn.

Cũng theo ước tính của Hiệp hội bất động sản TP HCM, mỗi năm có khoảng 50.000 cặp vợ chồng mới cưới chắc chắn có nhu cầu ra ở nhà riêng. Theo khảo sát, phần lớn người trẻ trong độ tuổi 25-35 đều có nhu cầu mua nhà trong vòng 1-3 năm tới. Nhu cầu cao nhưng nguồn cung nhà vẫn chưa đủ, cho dù gần đây các chủ đầu tư cũng đã chú ý đến phân khúc này. Theo ước tính của Savills và JLL, nguồn cung căn hộ ra thị trường tính đến quý 3/2016 vào khoảng 60.000 căn, khoảng 1/3 trong số này có giá từ 1,2 tỷ đồng trở xuống. Còn nghiên cứu của CBRE cho thấy, trong số căn hộ mở bán tại quý 2 và quý 3 năm 2016, số căn hộ thuộc phân khúc trung cấp chiếm trên 40%, phân khúc bình dân chiếm khoảng 18%. Đây là hai phân khúc thường được người trẻ chú ý.

Chính vì vậy thời gian gần đây, nguồn cung cho dòng sản phẩm phân khúc này đang tăng mạnh. Vào trung tuần đầu tháng 10, CTCP Thương mại Địa ốc Việt (Vietcomreal), chủ đầu tư dự án căn hộ Viva Riverside (Đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 6), vừa tiến mở bán hơn 250 căn hộ với chính sách hạ giá bán khoảng 20% so với lần mở bán trước, từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 21 triệu đồng/m².

Còn công ty Hưng Lộc Phát đã chính thức mở bán đợt cuối 150 căn hộ thuộc dự án Hưng Phát Silver Star ngay tại dự án (156A Nguyễn Hữu Thọ- Phước Kiển- Nhà Bè). Với giá bán chỉ từ 21 triệu đồng/m2, khách hàng chỉ phải thanh toán 20% tổng giá trị cho đến khi nhận nhà. Cty An Gia Hưng chủ đầu tư dự án La Astoria quận 2 HCM, mới đây cũng đã công bố kế hoạch triển khai và đưa ra thị trường dự án La Astoria 2 tại khu đất liền kề dự án La Astoria 1. Quy mô dự án vào khoảng 7,837m2, La Astoria 2 có tổng số 422 căn hộ, với 3 loại diện tích căn hộ: 55m2, 66m2, 82m2. Chủ đầu tư cũng cho biết, dự kiến bàn giao nhà dự án La Astoria 1 cho khách hàng vào đầu tháng 12.2016.

Điểm tựa lãi suất

Bước vào đầu tháng 10, có thể nói thông tin các NHTM bắt đầu hạ lãi suất vay mặc dù không trực tiếp ảnh hưởng lên lĩnh vực bất động sản nhưng vẫn là một điểm tựa mà các chủ đầu tư hy vọng sẽ mang lại sự khởi sắc cho thị trường bất động sản.

Đơn cử như mới đây, Công ty Địa ốc Việt (Vietcomreal) đã ký kết tài trợ tín dụng với Ngân hàng Vietcombank. Theo đó, Ngân hàng Vietcombank sẽ tài trợ vốn cho các dự án của Vietcomreal với tổng số vốn lên đến gần 1.500 tỷ đồng, trong đó riêng với Dự án Viva Riverside được cam kết tài trợ nguồn vốn gần 800 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, hiện nguồn cung trên thị trường rất đa dạng, tính minh bạch sản phẩm, mức độ cạnh tranh khốc liệt hơn, chính sách bán hàng linh hoạt và ưu đãi hơn. Vì thế, dự án nào đáp ứng được nhu cầu thực tế, có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có uy tín, thi công đúng tiến độ, vị trí giao thông kết nối thuận lợi, mới nhận được sự quan tâm của khách hàng. Với việc các ngân hàng hạ lãi suất vay cũng sẽ góp phần tác động đến sức mua của thị trường. Bất cứ dự án bất động sản nào cũng được xây dựng bởi ba nguồn vốn: vay ngân hàng, vốn tự có của chủ đầu tư và huy động vốn của khách hàng. Việc ngân hàng giảm lãi suất vay sẽ giúp cho chủ đầu tư có thể cùng phối hợp với các ngân hàng tung ra các chương trình mua nhà lãi suất ưu đãi hơn và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khách hàng từ đó tạo ra thanh khoản tốt cho thị trường bất động sản.

Thị trường cần phát triển theo chiều sâu

Theo đánh của nhiều nhà phân tích thị trường bất động sản, trong năm 2016 thị trường đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro đặc biệt là trong phân khúc bất động sản cao cấp, do nguồn cung tăng quá lớn, có dấu hiệu cung vượt cầu, trong lúc thị trường rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ. Chính vì vậy các chuyên gia cũng bắt đầu cảnh báo với việc thị trường BĐS trong nước đã từng xảy ra tình trạng nhà ở cao cấp thừa nhưng nhà trung, trung bình lại thiếu. Điều đó đã tạo nên bong bóng bất động sản. Và lần này nếu bong bóng bất động sản diễn ra sẽ ghê gớm và gây hậu quả cao hơn nhiều.

Nỗi lo đó dường như không thừa. Theo một báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TPHCM, trong giai đoạn 2006-2015, diện tích nhà ở bình quân đầu người đã tăng từ 10,3 lên 17,32m²/người. Các dự án BĐS được đầu tư chủ yếu ở khu Đông, Nam và Đông Nam TPHCM, phù hợp với định hướng phát triển chung của thành phố. Tuy nhiên, hiện nay nhà dân tự xây vẫn chiếm 80% diện tích sàn nhà ở tăng thêm. Toàn TPHCM có hơn 1.200 dự án nhà ở được triển khai, tuy nhiên chỉ mới có 40% dự án được hoàn thành và chủ yếu là các dự án có quy mô nhỏ, còn lại vẫn trong tình trạng dở dang. Xét về độ minh bạch, thị trường BĐS Việt Nam xếp thứ 68/102 quốc gia (năm 2014), chính sự thiếu minh bạch nên thường dẫn đến tình trạng đầu cơ, đầu tư. Vì vậy trên thị trường BĐS vẫn xảy ra tình trạng “sốt đất”, có thời điểm trong vòng hơn một năm BĐS tăng đến 400%, sau đó lại rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài.

Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ khó có sự tăng trưởng nóng, nhưng sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững và có chiều sâu. Về cơ bản, nhu cầu nhà ở vẫn tăng cao, nhất là thời điểm cuối năm, nhiều người có nhu cầu nhà ở sẽ hiện thực hóa an cư. Và chỉ những dự án nào đáp ứng được nhu cầu thực tế, chủ đầu tư có uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng và có chính sách bán hàng tốt sẽ bán được hàng. Ngược lại, các dự án thiếu các yếu tố trên sẽ gặp khó khăn, do thời điểm này là thị trường của nhu cầu thật, sản phẩm thật và là thị trường của người mua.