Trong tuần qua, vấn đề lãi suất ngân hàng, một trong những nguồn vốn lớn của thị trường bất động sản vẫn ở mức cao được bàn luận nhiều nhất. Bên cạnh đó, do mức lãi suất cùng với nhiều tác động khác của thị trường, phân khúc căn hộ cao cấp vẫn chưa hết khó…

Lãi suất ở mức cao

Hiện nay, nhìn về mặt tổng thể thị trường nhà đất vẫn đang ở trạng thái trầm lắng. Sau nhiều cơn sốt cũng như nhiều làn sóng tăng ảo do thông tin về hạ tầng, thị trường đã chững lại và trầm lắng. Mức giá nhà thi nhau hạ thấp, thậm chí tại TP. HCM mức giá được xem là chạm đáy. Nếu theo quy luật thị trường, khi mức giá giảm sâu, cung tăng cao, cầu lớn thì thị trường sẽ khởi sắc và dần sôi động trở lại để chờ đón một đợt sóng mới. Tuy nhiên, hiện tượng này không xuất hiện mà theo nhiều chuyên gia thì lãi suất ngân hàng quá cao là một trong những nguyên nhân đè nén thị trường dù cầu vẫn còn ở mức cao.

Nhà đất đã giảm giá nhiều so với giai đoạn nóng sốt nhưng dù thấp nhất hiện nay cũng trên dưới 1 tỷ đồng. Nếu nhà thuộc phân khúc giá thấp và trung bình thì mức giá cũng phải từ 700 triệu đến 1 tỷ. Con số này không nhỏ đối với đại đa số khách hàng đang có nhu cầu cao nhưng lại thiếu kinh phí. Đa phần, để mua được nhà mức giá đó họ phải vay tiền ngân hàng từ 60 – 80% giá trị căn nhà. Với mức lãi suất cho tiêu dùng là 14% - 16% một năm. Như vậy, chỉ riêng mức lãi đã tốn hơn 100 triệu một năm.

Thậm chí, ở một số ngân hàng giới thiệu chương trình cho vay mua nhà, xe với nhiều điều kiện ưu đãi hơn trước, song mặt bằng lãi suất huy động 10,5%, cộng với chi phí khuyến mãi trên dưới 1%, các ngân hàng thường áp lãi suất vay tiêu dùng với mức cao nhất 17-18% sau khi tính đủ chi phí và dư địa lợi nhuận cho mình. Cá biệt có nơi đẩy lãi lên trên 20% khiến những người có ý định vay tiêu dùng cá nhân phải suy nghĩ và không vay.

Với những khách hàng mua nhà để ở đã khó thì những nhà đầu tư lớn lại càng khó tham gia thị trường và thị trường nhà đất lại tiếp tục chìm vào trạng thái trầm lắng. Những nhà đầu tư lớn mua nhà để đầu cơ thì lại không tham gia thị trường khi tình hình nhà đất chưa có dấu hiệu khả quan và chưa bung được hàng để thu hồi vốn.

Nguồn vốn là một trong những yếu tố quan trọng để vận hành toàn bộ cỗ máy thị trường. Nếu “tắc” vốn, thị trường sẽ gặp khó. Tình trạng hiện nay mức giá nhà sẽ khó có thể giảm hơn và những người có nhu cầu mua nhà lại tiếp tục chờ mức lãi suất giảm

Phân khúc căn hộ cấp vẫn khó

Mức lãi suất cao của ngân hàng không chỉ gây khó cho những khách hàng mua nhà phân khúc trung bình mà còn tác động mạnh đến khách hàng phân khúc cao cấp. Ngoài việc bội cung, mức giá của phân khúc từng một thời hoàng kim và trở thành chủ đạo của cả thị trường cũng khiến khách hàng e ngại. Họ không thể bỏ ra cả ngàn USD để sở hữu những căn hộ cao cấp để rồi phải chịu một mức lãi suất cao từ ngân hàng và nỗ lực “cày cuốc” để trả.

Theo khảo sát thị trường của Vinaland thì thời điểm cuối tháng 7/2010, chỉ số giá trên thị trường căn hộ TPHCM đã giảm 0,31% so với thời điểm giữa tháng 7/2010. Tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, giá căn hộ Sky Garden đã giảm 1 - 1,5 triệu đồng/m2, căn hộ Grand View giảm khoảng 1 triệu đồng/m2...

Trong bảng thống kê, nhiều con số 0 kéo thành cột dài cho thấy thị trường đứng yên, không tăng giá, không giảm giá và không giao dịch do thiếu khách hàng. Tình trạng cung nhiều nhưng lại không có khách hàng khiến nhà đầu tư dù có vốn cũng chẳng thể “nhảy” vào giữa lúc ảm đạm và mức lãi suất ngân hàng thì quá cao.

Những khách hàng muốn mua nhà để ở thường chọn mức trung bình, mức cao cấp chỉ dành cho một số đối tượng. Thời gian tới, giá căn hộ có thể vẫn tiếp tục giảm để thu hút khách nhưng nguồn cung tăng cao mà lượng giao dịch thấp có thể gây khó khăn trực tiếp cho các dự án mới tung ra trong thời gian này. Ngoài ra, theo nhiều chuyên gia, áp lực giảm giá còn đến từ nguyên nhân các nhà đầu tư muốn đẩy hàng để xoay vòng đồng vốn và thúc đẩy thị trường. Nguyên nhân lớn làm cho thị trường cao cấp gặp khó một phần do nguồn cung lớn khiến thị trường quá dư thừa, lãi suất ngân hàng và tác động từ thị trường chung

Thời gian qua, để kích cầu cũng như tạo sức sống mới cho thị trường, các doanh nghiệp ngoài giảm giá thành sản phẩm còn tung ra những chiêu khuyến mãi, hỗ trợ nhiều hơn để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, hiệu quả thu được vẫn chưa nhiều, phân khúc vẫn còn nằm trong trạng thái chờ… khách.

Nhìn chung, nguồn vốn vẫn là một trong những yếu tố trọng tâm chi phối thị trường. Do đó, khi gặp khó về lãi suất, khách hàng không đủ khả năng chi trả để tham gia thị trường thì thị trường lập tức chững lại và rơi vào trầm lắng. Thiết nghĩ, đến lúc các cơ quan quản lý có những biện pháp thúc đẩy thị trường cũng như giúp nhà đất trở lại “guồng” một cách hợp lý hơn, bền vững hơn.