Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN được xem là đã tạo cơ hội cho các ngân hàng mở rộng cho vay, rót vốn vào bất động sản.

Thực tế, các nhà băng đang rộng cửa cho cá nhân vay mua nhà, đồng thời từng bước giảm lãi suất, dù chi phí đầu vào vẫn theo chiều hướng đi lên.

Nhắm vào phân khúc cá nhân vay mua nhà

Với mục tiêu đẩy mạnh bán lẻ, trong đó phân khúc khách hàng trọng tâm được các ngân hàng nhắm đến là cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ, hầu hết các nhà băng đều đẩy mạnh tín dụng cho vay mua nhà. Đáng chú ý, trước bối cảnh thị trường bất động sản ấm dần, phân khúc căn hộ có mức giá trung bình trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn đang rất hút khách, nhiều ngân hàng nhanh chóng nắm bắt xu hướng để triển khai các chương trình cho vay.

Chẳng hạn, ACB triển khai chương trình vay đặc biệt “ Cơ ngơi bền vững” dành cho khách hàng cá nhân có nhu cầu đầu tư tài sản cố định, bao gồm: mua, xây dựng, sửa chữa nhà - đất làm địa điểm sản xuất - kinh doanh với nhiều ưu đãi. Theo đó, lãi suất từ 8%/năm, biên độ lãi suất cộng bậc thang ưu đãi: sau kỳ cố định, lãi suất duy trì ở mức hợp lý từ 2,5%/năm, được phân đoạn theo từng bậc thời gian vay.

Ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc ACB cho biết, đây là chương trình vay mới với những điểm nổi bật được ACB giới thiệu lần đầu tiên trên thị trường. Trong năm qua, tăng trưởng tín dụng cho vay mua nhà của ACB chiếm khoảng 50% trong tổng dư nợ tín dụng khách hàng cá nhân. Mục tiêu của Ngân hàng là tiếp tục đẩy mạnh phân khúc tín dụng này, đưa ra mục tiêu tăng trưởng bán lẻ đạt khoảng 35% năm nay, do đó ACB đã liên kết với nhiều dự án để tiến hành cho vay.

Một ngân hàng khác là HDBank cũng có gói tín dụng 6.000 tỷ đồng, lãi suất 7%/năm dành cho khách hàng vay mua bất động sản. Từ nay đến hết năm 2016, khách hàng sẽ có thêm giải pháp tài chính đảm bảo cho những kế hoạch của mình từ gói “Vay tiền Phát lộc”. Theo đó, với số tiền vay từ 1 tỷ đồng trở lên, tùy thời hạn và mục đích vay vốn, HDBank áp dụng lãi suất cố định trong một thời gian, như 7%/năm trong 3 tháng đầu, hoặc 8%/năm trong 6 tháng đầu, 8,5%/năm trong 9 tháng đầu..

Trong khi đó, thông qua các chương trình bảo lãnh dự án bất động sản, OCB từng bước đẩy mạnh cho cá nhân vay mua nhà, nhất là với các dự án chung cư có mức giá phù hợp và đầu ra tốt. Trong tháng 5/2016, OCB đã kí kết tài trợ bảo lãnh Dự án Flora Fuji của Tập đoàn Nam Long.

Đại diện OCB cho biết, cả hai bên tiếp tục phát huy mối quan hệ hợp tác chiến lược vốn có trong việc triển khai các giải pháp tài chính cho khách hàng vay mua nhà. Cụ thể, OCB cấp tín dụng đầu tư, dịch vụ thanh toán, cấp bảo lãnh cho khách hàng cá nhân mua các sản phẩm của Nam Long. Đặc biệt, các chính sách cho vay cạnh tranh, gói lãi suất ưu đãi đã cung cấp cho rất nhiều cá nhân giải pháp tài chính tốt để đầu tư mua căn hộ tại các Dự án Ehome 3, 4, 5 và Flora Anh Đào của Tập đoàn Nam long.

OCB đã chính thức thông báo chính sách cho vay, lãi suất ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân vay mua căn hộ tại Dự án Flora Fuji, với mức cho cho vay lên tới 85% giá trị căn hộ, thời gian vay tới 20 năm (240 tháng); có 3 phương án lãi suất  để khách hàng lựa chọn: 0% cố định trong 12 tháng đầu; 6% cố định trong 24 tháng đầu;  6,5% cố định trong 36 tháng và lãi suất sau thời gian ưu đãi sẽ áp dụng bằng lãi suất suất tiết kiệm 12 tháng (trả lãi cuối kỳ) + biên độ 3,5%/năm; thời gian ân hạn trả vốn lên đến 12 tháng.

Các ngân hàng thương mại đang mạnh tay “rót” vốn cho phân khúc khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở thực sự. Đặc biệt trước dự báo phân khúc căn hộ có giá phù hợp sẽ ấm dần lên và lãi suất cho vay đang từng bước giảm dần, thậm chí nhiều ngân hàng áp dụng lãi suấy cho vay 0%/năm trong một thời gian. Chiến lược phát triển tín dụng của các ngân hàng thương mại trong năm 2016 là tiếp tục tập trung cho vay phân tán, trong đó phải kể đến cá nhân có nhu cầu vốn mua nhà để ở. Đây cũng là mảng tín dụng mang lại nhiều lợi nhuận cho các nhà băng khi biên lợi nhuận ở mức cao.

Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho rằng, cho vay mua nhà là sản phẩm mà tất cả các tổ chức tín dụng đều nhắm đến, nếu không nói là muốn đẩy mạnh. Vấn đề là cần phân biệt, vay mua để ở, để cho thuê hay đầu tư kinh doanh. Một số tổ chức tín dụng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam phân biệt khá rõ các đối tượng này. Theo đó, lãi suất cho vay mua nhà để ở sẽ thấp hơn so với mua cho thuê hay kinh doanh bất động sản.

Sự khác biệt về lãi suất cũng cho thấy mức độ rủi ro trong từng loại hình. Nếu khách hàng vay tiền mua nhà ở thì họ sẽ cân nhắc khá kỹ về việc lựa chọn dự án, chủ đầu tư và khả năng thu nhập của bản thân, dồn hết tâm huyết cho ngôi nhà mơ ước của mình. Việc thế chấp tài sản đảm bảo cũng vậy, không ai muốn để phát sinh nợ xấu để bị đuổi ra khỏi ngôi nhà mình đang ở.

Lãi suất cho vay ổn định

TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, chính sách tín dụng của ngân hàng cần hướng đến đối tượng cá nhân vay mua nhà ở, không nên chỉ nhắm vào chủ đầu tư để cung ứng vốn. Bởi người mua nhà mới là nhân tố quyết định đầu ra của các dự án bất động sản. Trong khi đó, tín dụng lâu nay chỉ tập trung cho phần cung mà quên đi phần cầu. Do đó, trong thời gian tới, các ngân hàng thương mại nên tập trung tín dụng cho người mua, thay vì chỉ nhắm đến chủ đầu tư. Điều này cũng lý giải cho việc chỉ nên “nuôi” dự án bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, thay vì đổ vốn ồ ạt vào bất động sản để tiếp tục lặp lại nợ xấu cao.

Mặt bằng lãi suất thời gian qua tương đối ổn định đã tác động tích cực lên tăng trưởng tín dụng. Trong đó, bất động sản là thị trường được hưởng lợi khi mặt bằng lãi suất giảm. Từ đó, thị trường này tạo hiệu ứng lan tỏa giúp nhu cầu vốn tăng, giúp hoạt động tín dụng ngân hàng tăng trưởng. Tuy nhiên, lãi suất tiền đồng đã bắt đầu tăng nhẹ trong những tháng đầu năm. Một phần, do áp lực tỷ giá trước các tác động bên ngoài như Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ còn tăng lãi suất trong thời gian tới.

Theo một số chuyên gia, lãi suất khó có thể giữ nguyên mặt bằng hiện nay, nhưng không thể tăng cao. Vì một khi lãi suất tăng sẽ tác động đến nhu cầu vốn của khách hàng. Trong thời gian qua, khi lãi suất giảm xuống mức thấp, các khách hàng, nhất là cá nhân đã tăng vay để mua nhà, nhưng nếu lãi suất tăng lên chắc chắn họ sẽ có sự cân nhắc.

Cuộc chiến giành thị phần tín dụng cho vay mua nhà giữa các ngân hàng ngày một quyết liệt bởi nhu cầu vốn của doanh nghiệp chưa tăng cao, trong khi phân khúc nhà ở tiếp tục có dấu hiệu ấm lên tạo cơ hội rót vốn. Tuy lãi suất tại thị trường Việt Nam vẫn cao so với các nước trong khu vực, nhưng cần nhìn nhận, so với những biến động trong quá khứ, mặt bằng lãi suất hiện đã về mức hợp lý, giảm gần 2/3 so với thời kỳ cao nhất. Chưa kể, nếu trừ lạm phát thì lãi suất hiện không còn lớn.

Phó tổng giám đốc HDBank, ông Lê Thành Trung cho rằng, hiện lãi suất cho khách hàng cá nhân vay mua nhà đã giảm đáng kể so với 3 năm trước đây và chỉ còn dao động trong khoảng 8 - 10%/năm. Mức lãi suất này theo lãnh đạo các ngân hàng là tương đối hợp lý để vay mua nhà. Tại VietBank, lãi suất cho cá nhân vay mua nhà cũng ở mức khoảng 7 - 8,5% trong 6 tháng đầu và thay đổi sau đó, nhưng biên độ chỉ 3,6%/năm. Nhận định được đưa ra từ các chuyên gia tài chính, mức lãi suất này là phù hợp để các khách hàng cá nhân tính đến việc vay vốn mua nhà ở. Việc kỳ vọng khả năng lãi suất giảm thêm rất khó, nhưng lãi suất cũng khó tăng so với mặt bằng hiện nay. Vì vậy, chính sách lãi suất với đối tượng mua nhà để ở sẽ ổn định.