Quý II, ông Hưng mua căn nhà phố hẻm quận 1, TP HCM 1,3 tỷ đồng, đầu quý III đã có khách ngã giá 1,8 tỷ.

Căn nhà có khuôn viên đất khiêm tốn, 25m2 trong hẻm nhỏ đường Trần Đình Xu. Kết cấu một trệt, một lửng, một lầu, tổng diện tích sàn chưa đầy 65m2, được xây cách đây gần chục năm. Gia chủ chào bán giá mềm 1,3 tỷ đồng, pháp lý đầy đủ.

Ông Hưng chia sẻ, ông đã quyết định chớp nhoáng, gần như là ngay khi thấy tin môi giới rao phải tức tốc đi xem hiện trạng, kiểm tra pháp lý xong là chốt tiền cọc ngay. “Tôi tranh thủ chạy đua đánh nhanh rút gọn vì không dễ gì tìm được nhà phố giữa trung tâm Sài Gòn có giá bằng với căn hộ vùng ven”, ông Hưng giải thích.

2 tháng sau, nhà đầu tư này đã bán được căn nhà phố vừa mua hồi quý II/2017 với mức giá 1,8 tỷ đồng, mang về khoản lãi 500 triệu đồng. Đây là thương vụ săn nhà phố mini và bán lại có lợi nhuận thứ 3 trong năm của ông Hưng. Tất cả đều được mua nhanh và bán trong 3-6 tháng, căn ôm hàng lâu nhất không quá một năm. Trung bình với mỗi thương vụ đánh nhanh rút gọn lãi 300-500 triệu đồng/căn, vị chi 3 thương vụ từ đầu năm đến nay mang về cho nhà đầu tư này khoản lãi bạc tỷ.

Cũng ưa chuộng buôn nhà phố 1,5 tỷ đồng một căn trở xuống, 10 năm qua, ông Cần (Thủ Đức) vẫn giữ thói quen săn nhà lẻ diện tích nhỏ khắp các địa bàn quận 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Bình Tân, Tân Phú để bán lại. Hễ cứ hay tin ở đâu rao nhà nhỏ, pháp lý đầy đủ là ông Cần lại theo đuổi, săn lùng đến cùng để gom hàng vì kinh nghiệm cho thấy, buôn kiểu gì cũng có lãi.

Một thập niên qua, nhà đầu tư này đã giao dịch khá nhiều sản phẩm nhà phố hộp diêm theo cách đánh nhanh rút gọn và hiếm khi bị lỗ. 80% các thương vụ được sang tay trong vòng 6-12 tháng, 20% còn lại bán chậm hơn nhưng bù lại cho thuê tốt, nguồn thu nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng và tài sản tăng giá trị qua những cơn sốt đất.

Ông Cần tiết lộ, thị trường nhà phố Sài Gòn có một nghịch lý rất lạ lùng là người mua tuy ít tiền nhưng vẫn chuộng nhà liền thổ không khác gì các đại gia ưa chuộng biệt thự, nhà phố. Họ nặng tư tưởng có đất cắm dùi, nhà phố tềnh toàng vẫn hơn nhà chung cư hiện đại.

Vì lẽ đó mà có khá nhiều người sẵn sàng chấp nhận những căn nhà diện tích đất chỉ ở mức 15-18-25m2, hẻm nhỏ, không gian hẹp, miễn là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, vị trí di chuyển thuận tiện và đủ chức năng (bếp, vệ sinh, nơi để xe, phòng ngủ). Đây là lý do nhà phố mini trở thành một thị trường buôn bán kiểu đánh nhanh rút gọn, thậm chí là sang tay “qua đêm” vẫn có lãi.

Có gần chục năm tư vấn pháp lý nhà phố tại Sài Gòn, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong xác nhận trên thị trường có khá nhiều những tay buôn lọc lõi chuyên chớp thời cơ săn nhà phố mini giá 1,2-1,5 tỷ đồng, sau đó bán lại, lãi hàng trăm triệu đồng chỉ sau một đêm đặt cọc.

Nguyên nhân có một số nhà đầu tư sống khỏe với thị trường ngách này, theo ông Phong, là do không có nhiều nhà phố giá rẻ, được bán ở ngưỡng dưới  1,3-1,5 tỷ đồng/căn. Những cơn sốt đất có tính chu kỳ trong nhiều thập niên qua đã từng bước đẩy mặt bằng giá bất động sản liền thổ vượt xa tầm với của nhiều người. Do đó, nhà phố mini có pháp lý đầy đủ, nguồn gốc rõ ràng (thường do lịch sử đền bù giải phóng mặt bằng mở đường, chỉnh trang đô thị để lại), giá trên một tỷ đồng và dưới 1,5 tỷ đồng vẫn có thị trường riêng khá sôi động.

Nếu một căn nhà phố diện tích đất 20-25m2 trở xuống được xây dựng một trệt, một lửng hoặc thêm một lầu thì diện tích sử dụng vẫn đảm bảo cho tất cả các phòng chức năng: khách, bếp, phòng ngủ, toilet và nơi để xe máy. Đa số nhà loại này đang được gia chủ đích thân sử dụng để ở hoặc khai thác cho thuê với biên lợi nhuận khá tốt. Vì lý do này, những tay buôn nhà phố mini có 2 phương án lựa chọn khá phổ biến. Một là bán nhanh lãi dăm ba trăm triệu đồng mỗi thương vụ. Hai là cho thuê, chờ cơ hội tăng giá để bán trong trung và dài hạn.

Theo ông Phong, mặt thuận lợi của giới buôn nhà phố mini là tổng giá trị tài sản thường không quá cao so với dòng sản phẩm nhà phố nội thành vốn cực kỳ đắt đỏ. Nhờ giá mềm, đối với những người có kinh phí khiêm tốn nhưng thích ở nhà phố là một lựa chọn phù hợp.

Tuy nhiên mặt hạn chế khi buôn loại nhà phố nhỏ giá rẻ này cũng không phải là ít. Một trong số đó là những căn nhà có diện tích đất quá nhỏ thường không được ngân hàng nhận thế chấp. Đa phần bộ phận thụ lý hồ sơ ngân hàng có luật bất thành văn là sẽ đánh rớt những bất động sản có diện tích thửa đất 20m trở xuống ngay từ vòng thẩm định ban đầu.

Trên thực tế, quy định bất thành văn này được cho là đã thông thoáng hơn 10 năm trước. Cách đây một thập niên, loại nhà phố được xây dựng trên thửa đất 30m2 cũng bị từ chối nhận hồ sơ thế chấp.

Nguyên nhân nhà băng từ chối cho vay các tài sản thế chấp là nhà phố diện tích nhỏ là lo ngại mãi lực của loại tài sản này thấp hơn những căn nhà phố diện tích 35-40m2 trở lên. Một lý do khác là đất có diện tích 15-20m2 trở xuống thường gặp phải một số hạn chế liên quan đến quy định cấp phép xây dựng, hợp khối công trình.