Bất chấp các quy định về tách thửa đất đã được ban hành, tại nhiều nơi ở TP.HCM, giới phân lô bán nền vẫn ngang nhiên xẻ đất bán không theo đúng quy chuẩn.

Có sổ đỏ rồi, "khiêng" nhà qua chỗ khác

Ghé vào khu dân cư xã Nhơn Đức của Công ty Hoàng Hoa ở địa chỉ 911 Nguyễn Bình, ấp 2, xã Nhơn Đức (H.Nhà Bè), chúng tôi gặp “cò” đất tên Mẫn đưa đi xem những lô đất tại khu vực này. Theo “cò” Mẫn, khu này có khoảng 34 nền, giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Hiện đã làm xong một con đường nhựa rộng hơn 6 m chia khu đất ra làm hai để phân lô. Cả khu đất chỉ có vài cây xanh được trồng thưa thớt, không thấy công viên cũng như các dịch vụ công cộng. Hiện Công ty Hoàng Hoa đang đi làm sổ đỏ cho hai lô đất đầu tiên.
Theo quan sát của chúng tôi, trên hai lô đất này có hai căn nhà vách làm bằng tôn, mái thấp lè tè, rộng khoảng 25 m2, không điện, nước, không số nhà và đặc biệt là không có người ở. Bên trong căn nhà tạm này không lót nền, không có nhà vệ sinh, không ngăn phòng. Kế đó là một số căn nhà tôn khác cũng đã được "sản xuất" xong, đang rao bán. "Làm sao ở được trong cái hộp này?", chúng tôi thắc mắc. “Cò” Mẫn giải thích làm như vậy là để lách quy định về tách thửa. Bởi theo Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM, về hạn mức tách thửa tại H.Nhà Bè, đối với đất không có nhà, diện tích phải 120 m2, trong đó chiều ngang thửa đất tối thiểu phải 7 m. Đối với đất có nhà thì diện tích tách thửa 80 m2, chiều ngang thửa đất chỉ 5 m. “Những căn chòi này làm vậy để tách thửa, xin sổ đỏ thôi. Khi có sổ đỏ rồi những căn nhà này sẽ được khiêng qua thửa đất khác để tách thửa và làm sổ đỏ tiếp. Cứ như thế công ty sẽ làm cho cả khu đỡ tốn kém. Khi người dân mua thì xin phép xây dựng lại, có thể xây nhà cao đến 5 tầng. Anh mua đi, tháng 5 này sẽ có sổ đỏ cho lô đất rồi, khi đó giá còn tăng nữa”, “cò” Mẫn nói ngọt.

Mua nhà đất tại các khu phân lô sẽ gặp rất nhiều rủi ro về pháp lý, hạ tầng khi có thể nhiều người phải đồng sở hữu chung một sổ đỏ, còn đường sá, điện nước được làm khá sơ sài Ông Trần Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Trường Phát

Sát khu phân lô của Công ty Hoàng Hoa là một khu khác cũng làm tương tự với hơn 30 lô đất đã được tách thửa và ra sổ đỏ thành công. Trên các sổ đỏ, chúng tôi được thấy tận mắt là cấp cho một cá nhân đứng đại diện tên Nguyễn Thị Ngon. Đó là những căn nhà tôn như hộp diêm, diện tích chỉ 25 m2, bên trong không có phòng ốc, không lót nền, không nhà vệ sinh… Những lô đất này khi người dân mua sẽ được sang tên và xin phép xây dựng tự do, với giá bán lên đến 1,68 tỉ đồng/lô đất 80 m2. Hiện chỉ mới có một căn nhà đang trong giai đoạn xây dựng kiên cố.

Không chỉ tại Nhà Bè, tại các quận, huyện khác trên địa bàn TP.HCM nhiều khu phân lô bán nền cũng làm với cách thức tương tự để lách quy định tách thửa, cấp sổ đỏ. Tại một khu đất trên đường Nguyễn Duy Trinh (Q.9), một số căn nhà cấp 4 cũng được xây dựng theo kiểu “dã chiến” với tường xây bằng gạch khá cẩu thả, không sơn, mái lợp tôn, rộng chừng 20 m2, bên trong cũng trống trơn. Những căn nhà được xây tạm bợ trên các lô đất đã được cắm cọc chia lô. Một nhân viên môi giới xuất hiện nói với chúng tôi những căn nhà này được xây tạm để làm sổ đỏ, khi có sổ rồi sẽ đập bỏ đi, chủ nhân mới có thể xây dựng tự do, muốn xây sao cũng được. “Theo quy định muốn có sổ riêng cho từng lô đất thì trên mỗi lô phải được xây nhà, lớn hay bé gì cũng được. Khi chủ đầu tư đi xin cấp sổ đỏ thì ở quận sẽ xuống nghiệm thu đường, điện, nước, nhà thì mới cấp sổ cho từng nền được. Với cách làm này thì nền đất được tách sẽ có diện tích nhỏ hơn. Như các lô đất ở đây diện tích chỉ 50 m2, trong khi theo quy định phải là 80 m2. Đây chỉ là một hình thức hợp thức hóa việc lách luật thôi”, nhân viên này trấn an chúng tôi.

"Luồn lách dữ lắm mới làm được"

Lãnh đạo một chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phân tích rằng theo điều 35 Nghị định 43 hướng dẫn luật Đất đai, những trường hợp này không được công nhận là nhà, bởi nếu là nhà thì phải có người ở. Do đó việc tách thửa, cấp sổ đỏ cho những căn nhà này là không đúng. Cơ quan chức năng chỉ cần nhìn qua cũng biết là đầu nậu lách luật. Cũng theo vị này, theo quy định hiện nay một khu đất trên 2.000 m2 phải làm dự án theo quy hoạch 1/500, phải làm hạ tầng, công viên, trường học… khai thác được khoảng 50% diện tích khu đất. Sau đó chủ đất sẽ qua phòng quản lý đô thị xin đầu tư hạ tầng và nghiệm thu hạ tầng. Bước tiếp theo là chuyển mục đích qua đất ở phòng TN-MT. Tiếp nữa xin phép xây dựng nhà tại phòng quản lý đô thị. Khi xây dựng nhà xong sẽ làm hồ sơ hoàn công nhà đưa qua UBND xã và xác nhận công trình làm đúng giấy phép và chuyển hồ sơ lên chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để hoàn công. Hoàn công xong lên xin tách thửa qua phòng TN-MT. Nhưng các đầu nậu thường "xẻ" một khu đất nông nghiệp lớn ra làm nhiều thửa nhỏ hơn 2.000 m2 để tránh phải lập dự án, sẽ khai thác được đến 80 - 90% tổng diện tích đất. “Nói chung quy định hiện nay khá chặt chẽ, nên để các khu đất phân lô bán nền làm được những căn nhà “ma” như vậy, lại còn được cấp sổ đỏ, tách thửa dưới chuẩn thì phải luồn lách dữ lắm và chắc chắn phải được sự tư vấn, đỡ đầu, thậm chí xin - cho của phòng TN-MT, phòng quản lý đô thị… mới có thể làm được”, vị này nói.

Trong khi đó, ông Trần Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Trường Phát, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, phân tích theo Quyết định 33, diện tích tối thiểu về tách thửa đã được quy định rất cụ thể, trong đó ở Q.9 thuộc khu vực 2, diện tích thửa đất chưa có nhà tối thiểu phải lớn hơn hoặc bằng 80 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Còn đối với đất có nhà hiện hữu thì diện tích lớn hơn hoặc bằng 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m. Ở Nhà Bè diện tích thấp nhất là 80 m2 đối với đất có nhà và 120 m2 đối với đất trống. Theo vị này, nếu làm đúng theo Quyết định 33, tức tách thửa đất rồi mới xin phép xây dựng thì số tiền để sở hữu một lô đất sẽ tăng lên rất nhiều, lúc này người mua không đủ khả năng. Như ở Nhà Bè nếu đúng phải là 120 m2, giá bán nếu 20 triệu đồng/m2 thì tổng số tiền phải đến 2,4 tỉ đồng/lô đất, nhưng nếu “lách” luật để diện tích còn 80 m2 thì số tiền chỉ còn 1,6 tỉ đồng/lô đất. Bỏ ra 2,4 tỉ đồng để mua lô đất xa trung tâm TP, chắc chắn không ai sẵn sàng chi. Họ sẽ tìm miếng đất có diện tích nhỏ hơn ở gần trung tâm. Do đó, các khu đất phân lô bán nền ở vùng ven, các chủ đất thường tìm mọi cách để xin tách thửa diện tích nhỏ, ra được sổ đỏ từng lô để dễ bán. “Lúc này các đầu nậu nghĩ ra chiêu xây dựng “nhà ma” để hợp thức hóa tách thửa cho diện tích từng lô nhỏ lại, giá sẽ thấp và dễ bán hơn", ông Dũng nói và cảnh báo: “Mua nhà đất tại các khu phân lô sẽ gặp rất nhiều rủi ro về pháp lý, hạ tầng khi có thể nhiều người phải đồng sở hữu chung một sổ đỏ, còn đường sá, điện nước được làm khá sơ sài”.