Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) tại TP.HCM những tháng cuối năm sẽ tiếp tục lạc quan, ở một vài phân khúc sẽ xuất hiện tình trạng khan hiếm cục bộ.

Bốn yếu tố đẩy lực cầu

Chia sẻ với PV, đại diện kinh doanh của Tập đoàn Novaland, chủ đầu tư dự án căn hộ Galaxy 9 (Q.4, TP.HCM) cho biết, sau hơn 4 tháng mở bán, trên 60% căn hộ tại dự án này đã có khách hàng đặt mua.

Không chỉ có vị trí giáp với trung tâm Q.1, chủ đầu tư đã ưu tiên phát triển căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 57m2) tại Galaxy 9 với giá thành từ 1,6 tỷ đồng/căn giúp dự án đạt thanh khoản cao. Hơn nữa, tính đến giữa tháng 6/2014, hầu hết căn hộ Galaxy 9 một phòng ngủ đã lâm vào cảnh "cháy hàng".

Nhận định về mối liên hệ giữa tính thanh khoản và việc điều chỉnh diện tích căn hộ, ông Trương An Dương, Giám đốc Nghiệp vụ - Tư vấn BĐS và Kinh doanh Nhà ở Savills tại TP.HCM cho rằng, đối với những căn hộ chuẩn bị tung ra thị trường, các chủ đầu tư, cả trong và ngoài nước đều nhắm đến chuyện điều chỉnh diện tích nhỏ hơn trước đây.

"Các nhà phát triển BĐS không cạnh tranh về giá trên từng mét vuông căn hộ nữa mà là tổng giá trị căn hộ; đây sẽ yếu tố làm tăng tính thanh khoản trong giao dịch sản phẩm đã, đang và tiếp tục được chủ đầu tư áp dụng", ông Dương nói. Tuy nhiên, để tạo lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm, doanh nghiệp (DN) phải tập trung mạnh vào thiết kế để vừa có thể đảm bảo được chức năng căn hộ, vừa đảm bảo không gian sống cho người sử dụng khi diện tích bị thu hẹp.

Cũng theo khảo sát của Savills Việt Nam, trong hai quý đầu năm 2014, thị trường nhà ở đã có những tín hiệu tích cực. Cụ thể, trong quý II/2014, khối lượng giao dịch tăng 100% so với cùng kỳ năm 2013, cao nhất kể từ quý II/2011. Số lượng căn hộ mới gia nhập thị trường khá cao, với gần 4.000 căn được bán, một phần trong số đó đến từ những dự án mới và phần còn lại là các đợt mở bán tiếp theo từ những dự án nhà ở hiện hữu.

Dựa trên quy luật của thị trường BĐS, hai quý cuối năm thường có mức độ giao dịch nhiều nhất. Đó là lý do để kỳ vọng những tháng còn lại của năm 2014, thị trường nhà ở tại TP.HCM sẽ có sự tăng trưởng đáng kể về số lượng giao dịch. Tính thanh khoản này dựa trên nền tảng của nhiều yếu tố bên cạnh việc điều chỉnh diện tích căn hộ, chẳng hạn các ngân hàng đang đẩy mạnh cho vay mua nhà với lãi suất hợp lý.

Thứ nữa là chính sách từ phía chủ đầu tư, đặc biệt ở các dự án gần hoàn thiện, họ áp dụng nhiều phương thức thanh toán linh hoạt, như trả trước 50% - 60% giá trị hợp đồng, nhận nhà ở ngay, phần còn lại trả dần trong hai năm không lãi suất hoặc lãi suất thấp, khá phù hợp với người có nhu cầu mua để ở lẫn nhà đầu tư. Song song đó, không ít DN đưa ra hình thức thanh toán dựa trên thu nhập của người mua, nhắm đến các đối tượng mua nhà lần đầu và chủ yếu dựa vào thu nhập hằng tháng.

Ngoài ra, trong thời gian qua, các chủ đầu tư đã tăng ngân sách cho quảng bá, tiếp thị bán hàng. Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, trong vòng 3 tháng (từ tháng 3 - 5/2014), tại thị trường TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, bình quân mỗi tháng có xấp xỉ 30 - 40 quảng cáo để hỗ trợ bán hàng với từ 120 - gần 160 lần quảng cáo, cao gấp đôi so với cùng kỳ 2013.

Riêng ở TP.HCM, trung bình một dự án quảng cáo 3 lần trong tháng. Với sự phục hồi tâm lý từ phía người mua và chủ đầu tư ngày càng tự tin hơn, thị trường hai quý cuối năm 2014 được kỳ vọng sẽ hồi phục rõ rệt hơn nữa, tuy nhiên, về giá sẽ không có nhiều biến động vì hiện nay, đây cũng là yếu tố cạnh tranh khá gay gắt giữa các chủ đầu tư có nhà ở cùng phân khúc.

Đất nền khan hiếm cục bộ

Theo ông Trương An Dương, Savills Việt Nam, đất nền hay nhà gắn liền với đất là phân khúc nhỏ tại TP.HCM (xét ở góc độ nguồn cung sơ cấp), nhưng tâm lý của đại đa số người Việt vẫn chuộng sở hữu đất và nhà gắn liền với đất nên nguồn cung đang dẫn dắt thị trường.

Cũng chính vì vậy mà tác động của một dự án ở phân khúc này khi gia nhập thị trường sẽ mạnh hơn một dự án căn hộ và tạo nên sự sôi động cho cả khu vực. Điều này có thể nhìn thấy qua dự án Tên Lửa Residence (Q.Bình Tân, TP.HCM), trong đợt công bố vào sáng ngày 28/6, đã có hàng trăm khách hàng giữ chỗ với mức giá dao động từ 1,2 tỷ đồng/sản phẩm.

Đứng ở góc độ nhà phân phối và tiếp thị một số dự án đất nền tại khu vực nội thành TP.HCM trong thời gian gần đây, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) cho rằng, những vướng mắc về mặt pháp lý đã tạo nên sự khan hiếm quỹ đất để phát triển các dự án đất nền, nhà gắn liền với đất.

Song, sản phẩm chỉ đạt tính thanh khoản cao khi gắn liền với dự án có môi trường sống tốt, hạ tầng đồng bộ, cũng như diện tích sản phẩm không quá lớn và tiến độ thanh toán linh hoạt, nhằm tránh hai khuyết điểm thường thấy ở phân khúc này là giá cao, thời hạn thanh toán nhanh gây áp lực cho phía người mua. Do dự báo giá sản phẩm ở phân khúc này có thể gia tăng do tình trạng khan hiếm cục bộ nên một vài chủ đầu tư sẵn vẫn chờ tín hiệu của thị trường để tung sản phẩm trong hai quý cuối năm.