Các khu chung cư cũ (KCCC - nhà tập thể theo cách gọi của Việt Nam) của Nga được xây dựng từ khoảng những năm 1950. Ưu điểm vượt trội của khu này về giải quyết nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù quốc gia, tuy nhiên khu nhà ở này cũng bộc lộ những mặt hạn chế nhất định.

Một trong những hạn chế đó là hệ thống khu ở thô sơ, phần nhiều bị cách xa trung tâm đô thị; thiết kế cảnh quan, không gian bên ngoài nhà ở nghèo nàn, đơn điệu, gây nên sự buồn tẻ; Cấu trúc nhà ở, căn hộ không hoàn chỉnh, diện tích chật hẹp. Hình thức thiết kế dập khuôn, sơ sài, vật liệu xây dựng nghèo nàn, chất lượng thẩm mỹ kém. Chất lượng kỹ thuật xuống cấp trầm trọng do không được bảo dưỡng sửa chữa định kỳ, thấm dột, tiếng ồn và cách nhiệt kém.

Xác định rõ nguyên nhân của các nhược điểm nêu trên, Nga đã có những nghiên cứu thử nghiệm cải tạo, nâng cấp khu chung cư cữ hướng tới những mục tiêu cơ bản, đáp ứng các biến đổi về quy hoạch và nhu cầu cải tiến cấu trúc khu ở. Cụ thể, bao gồm việc:

Nâng cấp các KCCC, các căn hộ và môi trường xung quanh, cải tạo tái cấu trúc và nâng cấp đồng bộ các tiệnu nghị trong các căn hộ để đáp ứng tiêu chuẩn tiện nghi, phù hợp những biến đổi về chính trị, kinh tế-xã hội hiện đại.

Xu hướng giải quyết KCCC chủ yếu là cải tạo và nâng cấp cải thiện điều kiện ở, bổ sung chức năng mới và kiện toàn không gian được phát triển phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội mới. Tại các KCCC cũ nát trong trung tâm đô thị được kiến thiết lại nhằm khai thác các giá trị tiềm năng đô thị. Giải pháp chung cơ bản là cải tạo tại chỗ vì đại đa số dân cư đô thị mong muốn cải thiện điều kiện ở tại chỗ, tâm lý không muốn xa rời khu cư trú đã ở. Kinh nghiệm cải tạo KCCC được giải quyết cơ bản theo các hướng sau:

Năm 1965-1966, các cơ quan quản lý nhà ở Nga đã cú phương pháp thiết kế cải tạo, sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn… thiết lập dự án cải tạo, nâng cấp cụ thể cho quỹ nhà ở với việc quy hoạch lại các khu nhà ở dựa trên hình hình khảo sát thực trạng.

Quỹ nhà ở hiện còn khả năng khai thác sử dụng được giải quyết bằng cách vận hành, sử dụng đúng đắn về kỹ thuật, tiến hành kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa thường xuyên là tiêu chí chung. Mức độ sửa chữa được xác định như sau:

Sửa chữa nhỏ/tiểu sửa chữa: Đây là mô hình sửa chữa mang tính tạm thời, không ảnh hưởng đến cấu trúc khu nhà. Tiến hành với từng bộ phận của khối nhà và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật hư hỏng trước thời hạn hoặc sai lệch. Đối với công việc này, cơ quan quản lý phải vận dụng nguyên tắc tiết kiệm, định kỳ nhưng vẫn đảm bảo mức độ an toàn của ngôi nhà.

Sửa chữa lớn/sửa chữa quan trọng: Đây là biện pháp cải thiện KCCC bằng cách phục hồi, cải tạo hoặc thay thế những thành phần của hệ thống thiết bị tuỳ theo mức độ hư hỏng, được chia thành sửa chữa lớn tổng thể và sửa chữa lớn có lựa chọn. Sửa chữa lớn kết hợp hiện đại hoá và hoàn thiện hệ thống trang thiết bị.

Tuy nhiên, việc cải tạo được tiến hành cục bộ, hệ thống môi trường ở ngoài nhà ít được cải tạo đồng bộ và hài hoà trên phạm vi toàn khu nhà ở. Giải pháp này gây hạn chế khả năng cải tạo nên thường không toàn diện, thời gian thực hiện kéo dài.Mô hình quản lý đô thị, bao gồm cải tạo chỉnh trang, cải tạo KCCC thực hiện thiếu sự tham gia của cộng đồng (mô hình tiêu biểu của xã hội chủ nghĩa) từ việc lập chương trình, quy hoạch, bàn cánh triển khai thực hiện nên chưa thoả mãn được sự tham gia và ủng hộ của cộng đồng.

Việc cải tạo và hiện đại hóa các ngôi nhà ở 5 tầng, không thuộc diện phá dỡ, có xơ tán hoặc không xơ tán dân, phát triển vùng lãnh thổ có những ngôi nhà này, là một trong những phương hướng quan trọng trong đầu tư - xây dựng đô thị của Mátx-cơ-va. Để giải quyết một cách đồng bộ vấn đề cải tạo khu nhà ở 5 tầng trên nền tảng đầu tư, tổ chức quy hoạch các khu vực lãnh thổ được cải tạo các đoạn, các nhóm, các khu phố, cũng như các giải pháp mang tính tổ chức về hoàn thiện các cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn định mức, thông tin, phương pháp luận của quy hoạch.

Cải tạo mà không làm tăng quỹ ởđược định hướng vào sửa chữa cơ bản các ngôi nhà hiện có và các mạng lưới kỹ thuật. Đối với mỗi địa bàn, phù hợp với các yêu cầu của các vùng quan trọng của thành phố mà cần phải hiện đại hóa toàn bộ các ngôi nhà, có liên quan tới cấp nhiệt sưởi ấm và trang trí hoàn thiện các mặt trước nhà, cải thiện tiện nghi và cây xanh đối với địa bàn liền kề, lắp đặt các thang máy. Việc cải tạo tương tự các ngôi nhà cần vốn đầu tư không ít, mà việc tìm kiếm thực hiện trong thời hạn ngắn, có tính đến khối lượng cải tạo và những vấn đề nảy sinh. Nghĩa là, cần phải có các giải pháp đảm bảo thu hút vốn đầu tư.

Phát triển và cải tạo có làm tăng quỹ ở bằng cách xây cơ nới lên trên và xây tầng áp mái. Phương án này hấp dẫn đối các nhà đầu tư, bởi vì khi tăng số tầng của các ngôi nhà hiện có thêm 1-3 tầng nữa mà không gia cố kết cấu, thì sẽ cho phép họ thu được lợi nhuận thực sự. Nhờ nguồn vốn của các nhà đầu tư, tiến hành sửa chữa cơ bản ngôi nhà, hiện đại hóa và xây thêm lồng thang máy và các ống xả rác, cải thiện tiện nghi của khu vực với sự bố trí xây dựng các gara ô tô ngầm và trên mặt đất, các bến đỗ ô tô, sửa chữa một phần các mạng lưới bên ngoài. Trong phương án này cũng có vấn đề khá phức tạp liên quan đến luật pháp, liên quan đến sự cần thiết ký kết các hợp đồng với những người ở của ngôi nhà được cải tạo, mà các hợp đồng đó phải khẳng định được rằng việc xây cơi nới thêm các tầng và tầng áp mái được thực hiện bằng công nghệ xây dựng có sự nghiên cứu thấu đáo và có tổ chức tốt, mà không gây ra những bất tiện lớn.

Sự phát triển đồng bộ khu nhà ở tại Mátx-cơ-va phụ thuộc không ít vào trình độ tổ chức-quản lý, khoa học - phương pháp luận, trình độ học vấn của các bên tham gia quá trình này, đảm bảo thực hiện được các mục tiêu quy hoạch phát triển thành phố.

>>Kỳ 1: Kinh nghiệm của Pháp
>>Kỳ 2: Kinh nghiệm của Trung Quốc
>>Kỳ 3: Kinh nghiệm của Singapore
>>Kỳ 5: Kinh nghiệm của Mỹ

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng