Về nguyên lý giá bất động sản trong đó có nhà và đất nếu giá nhà thay đổi theo chiều hướng tăng do mức biến động tăng giá nguyên, nhiên, vật liệu xây dựng 6 tháng đầu năm 2011 tăng khoảng 17,44% so với tháng 12/2010 và khoảng 20,5% so với cùng kỳ năm 2010. Như vậy thì giá nhà có giảm được không ? Vậy thì nếu giá bất động sản nói chung nếu giảm thì thực chất là giảm giá trị của đất mà thôi?

Về nguyên lý giá bất động sản trong đó có nhà và đất nếu giá nhà thay đổi theo chiều hướng tăng do mức biến động tăng giá nguyên, nhiên, vật liệu xây dựng 6 tháng đầu năm 2011 tăng khoảng 17,44% so với tháng 12/2010 và khoảng 20,5% so với cùng kỳ năm 2010. Như vậy thì giá nhà có giảm được không ? Vậy thì nếu giá bất động sản nói chung nếu giảm thì thực chất là giảm giá trị của đất mà thôi?

Thế nhưng các dự án đầu tư bất động sản lâu nay vẫn tính tổng mức đầu tư do chính sách, chế độ, giá cả đền bù giải phóng mặt bằng,thời gian thực hiện dự án đều chưa có tầm nhìn và dẫn đến vượt tổng mức đầu tư của dự án và một khía cạnh khác là chi phí cho việc lo “chạy dự án “ sẽ được tính vào đâu ? Tấ cả là giá thành sản phẩm ? và như vậy liệu giá nhà có giảm được không ? lại đặt ra dấu chấm hỏi ai?

Rồi vấn đề trượt giá, vấn đề vốn đầu tư, vấn đề lãi suất đi vay ..... với mức biến động đó thì nguồn dự phòng phí đã tính trong tổng mức đầu tư của dự án theo quy định hiện hành không thể đủ để bù đắp được mức trượt giá này theo quy định (mức dự phòng phí bình quân năm cho yếu tố trượt giá chỉ vào khoảng tối đa 10%). Mà lạm phát hiện nay là bao nhiêu nhỉ ? lại dấu chấm hỏi bỏ lửng cho ai?

Trình độ tư vấn, chủ đầu tư cũng còn nhiều hạn chế nên trong quá trình lập, thẩm định dự án tính chưa đúng, chưa đủ tổng mức đầu tư theo quy định.

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành về quản lý dự án và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì các nguyên nhân dẫn đến vượt tổng mức đầu tư nêu trên không phải là các điều kiện được phép điều chỉnh tổng mức đầu tư.

Theo một số chuyên gia xây dựng, do thị trường BĐS đang đóng băng nên trước mắt giá nhà chưa thể tăng. Nhưng trong tương lai không xa, giá nhà xây dựng sẽ tăng do giá nguyên, nhiên, vật liệu đã tăng quá nhiều.. Và như vậy thì giá bất động sản có giảm được không ? Đâu là giá thực ? Đâu là giá ảo và giá này do đâu nằm ở khâu nào chỉ có chính các nhà đầu tư mới biết chăng hay chúng ta biết nhưng vờ như không hiểu và như vậy còn lâu mới có nhà giá rẻ chỉ cần giá hợp lý thôi cũng phải chờ đến hai chữ ”chính sách” kinh tế của luật kinh doanh….

Tác hại hay rủi ro tín dụng BĐS vì thiếu tầm nhìn

Một con số thống kế cho thấy tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các ngân hàng thương mại quy mô nhỏ, nhiều ngân hàng thương mại dư nợ BĐS chiếm 30-40% trên tổng dư nợ.

Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, dư nợ bất động sản (BĐS) trên toàn hệ thống ngân hàng là 9,94% (tương đương 245.000 tỷ đồng thời điểm ngày 30-6-2011). Đây là tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%, Malaysia 7%. Và nếu tính nhẩm theo kiểu phép cộng tích lũy, lãi mẹ, lãi con khi doanh nghiệp không có khă năng thanh toán tiền gốc và lãi vay vì thị trường “đóng băng” thì thôi rồi con só nợ của các chủ đầu tư sẽ tăng theo cấp số nhân và đứng bên bờ phá sản cũng là chuyện thường tình. Vì luật kinh doanh cũng như các quy luật khác nó cũng rất công bằng “nếu cái gì không thuộc về ta thì đừng mơ là của ta nếu thiếu tầm nhìn chiến lược và tích lũy lài chính kiểu đi vay là chính như kiểu đầu tư kinh doanh hiện nay “.

Như vậy việc giá BĐS bị đẩy cao hơn giá trị thực là đương nhiên vì nguồn vốn kinh doanh vào thị trường BĐS chủ yếu là đi vay mà đã đi vay thì là nợ chồng nợ nếu sản phẩm không bán được, Hiện nay nguồn vốn này bị khống chế dần làm cho giao dịch trên thị trường giảm mạnh và có nguy cơ đóng băng, Do vậy khiến rủi ro tín dụng BĐS sẽ gia tăng. Chỉ riêng trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu BĐS đã tăng 37% và nó sẽ cao hơn nữa khi các doanh nghiệp không có khả năng thanh toán. Có lẽ cũng một phần lỗi đó là do thiếu tầm nhìn chiến lược và kinh doanh kiểu “ gà què ăn quẩn cối xay” những kẻ không tiền đi vay của những kẻ thiếu tiền và cũng đi vay. Thực sự la một viễn cảnh khủng hoảng thừa và thiếu diễn ra trên cùng một mặt trận đó là “tiền” của thời kinh tế thiếu tầm nhìn ?

DiaOcOnline.vn - Theo Tầm Nhìn