Mặc dù Nghị định 153 đã ra đời, giới kinh doanh địa ốc vẫn còn phải chờ thêm những giải thích mới trước khi họ có thể hoạt động theo đúng Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 1 - 1 - 2007 nhưng mãi đến ngày 15 - 10 - 2007 mới có Nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật. Nghị định ra đời đã giải quyết phần nào những vấn đề mà Luật Kinh doanh bất động sản còn để ngỏ.

Tuy nhiên, liệu thị trường bất động sản có thực sự được cởi trói sau khi nghị định này có hiệu lực hay không? Dưới đây chỉ xin đơn cử một vài trường hợp.

Luật gia Cao Bá Khoát Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn doanh nghiệp K và Cộng sự

Vốn pháp định - quy định chồng chéo Khoản 1, điều 3, Nghị định 153 quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản là 6 tỉ đồng. Không hiểu Chính phủ căn cứ vào tiêu chí nào để quy định mức vốn pháp định này?

Đấy là chưa kể đến việc ai sẽ quản lý vốn pháp định? Ai chịu trách nhiệm xác nhận vốn pháp định? Nếu có vốn pháp định rồi thì doanh nghiệp có được dùng tiền đó để kinh doanh không hay phải ký gửi để đảm bảo an toàn cho khách hàng và chủ nợ? Nghị định 153 chưa trả lời thấu đáo những vấn đề này.

Tại khoản 2, điều 3, Nghị định 153 quy định việc xác nhận vốn pháp định thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.
 
Trong khi đó, khoản 1, điều 7, Nghị định 139/2007/NĐ - CP (ban hành ngày 5 - 9 - 2007, sớm hơn chỉ 40 ngày so với Nghị định 153) hướng dẫn thi hành Luật Doanh nghiệp quy định: “Ngành, nghề kinh doanh phải có vốn pháp định, mức vốn pháp định cụ thể, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về vốn pháp định, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định, hồ sơ, điều kiện và cách thức xác nhận vốn pháp định áp dụng theo các quy định của pháp luật chuyên ngành”.

Như vậy, quy định về vốn pháp định giữa pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có sự chồng chéo và làm cho kinh doanh bất động sản một lần nữa lại bế tắc.


Pháp luật về doanh nghiệp bảo theo quy định của pháp luật chuyên ngành, còn pháp luật chuyên ngành (cụ thể ở đây là pháp luật về kinh doanh bất động sản) bảo theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Thử hỏi quy định như trên thì cơ quan đăng ký kinh doanh (ĐKKD) căn cứ vào đâu để đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản cho doanh nghiệp và người dân?

Các loại chứng chỉ - chờ Bộ Xây dựng

Về các loại chứng chỉ môi giới và định giá bất động sản, Nghị định 153 quy định cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản phải được đào tạo kiến thức pháp luật và kiến thức chuyên môn (khoản 1, điều 11). Nhưng một trong những điều kiện đối với cơ sở đào tạo lại là có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành (khoản 2, điều 12).
 
Ngoài ra người xin cấp chứng chỉ phải nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ tại cơ quan có thẩm quyền do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Như vậy, doanh nghiệp và người dân lại phải tiếp tục chờ Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo các loại chứng chỉ môi giới và định giá bất động sản và hy vọng UBND cấp tỉnh sớm chỉ định cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin cấp chứng chỉ để người dân có thể yên tâm kinh doanh.

Để làm người quản lý, điều hành sàn giao dịch - tiếp tục chờ

Một trong những điều kiện để trở thành người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản là có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (khoản 2, điều 21).

Như vậy, để trở thành người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, cá nhân bắt buộc phải có thêm một loại chứng chỉ sau khi được đào tạo. Mà như nói ở trên, việc đào tạo đang phải chờ hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Như vậy, tuy Nghị định 153 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản đã ra đời nhưng người dân và doanh nghiệp tiếp tục gặp phải vướng mắc. Thiết nghĩ, tư duy ôm đồm quyền lực đang ngự trị trong hệ thống quản lý nhà nước, từ cách làm luật đến cách hành xử.

Công cuộc cải cách hành chính quả là gian nan! Cứ suy từ việc quản lý bất động sản, với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và cả Luật Kinh doanh bất động sản và hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn, đã thấy có nhiều sự chồng chéo. Vô lý này tiếp nối vô lý khác, người khổ cuối cùng lại là người dân và doanh nghiệp.

Có lẽ sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản sẽ góp thêm gia vị cho món “canh hẹ” trong lĩnh vực đất đai, nhà ở mà báo chí gần đây đang phản ánh. Đất chỉ có một màu mà sao các giấy tờ liên quan đến đất lại có quá nhiều màu: đỏ, hồng, hồng mới, xanh, trắng... Liệu còn có màu nào nữa không?

Dung hòa lợi ích kẻ bán, người mua

Tại khoản 1, điều 4 của Nghị định 153, một lần nữa Chính phủ khẳng định quan điểm của mình trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản.
 
Mặc dù nhiều lần trước đây, giới chủ đầu tư dự án đã kiến nghị Chính phủ, xin được huy động tiền ứng trước của khách hàng ngay sau khi bồi thường giải phóng mặt bằng và được phê duyệt quy hoạch 1/500, nhưng tại Nghị định 153, Chính phủ vẫn quy định “chỉ được huy động tiền ứng trước khi bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung đã được phê duyệt”.

Theo luật sư Nguyễn Gia Huy Chương, Văn phòng Luật sư Phước & Partners, điều này đồng nghĩa với việc ngoài chi phí đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng và đóng thuế sử dụng đất, chủ đầu tư buộc phải có phương án tài chính khả thi để triển khai xây dựng hạ tầng dự án mới được phép kinh doanh. Khoản đầu tư này sẽ là không nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp.

Qua đó, có thể thấy Chính phủ đã kiên quyết chọn lọc những nhà đầu tư có đủ thực lực để phát triển thị trường bất động sản.
 
Theo ông Võ Đình Quốc, Phó giám đốc Công ty Địa ốc ACB (ACBR), trước mắt, các chủ dự án gặp khó khăn về vốn triển khai hạ tầng có thể phải hoãn lại thời điểm đưa hàng ra bán, nhưng bù lại, tình trạng bán nhà trên giấy sẽ được chấm dứt, nạn mua lầm sản phẩm trong các “dự án treo” sẽ được khắc phục.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư bất động sản Vinaland, cũng đồng tình với chủ trương bảo vệ quyền lợi khách hàng. Theo ông Hoàng, đây là điều kiện cần thiết để thử thách các doanh nghiệp bất động sản, và qua đó mà trưởng thành, nhất là trong thời buổi thị trường đòi hỏi sự minh bạch hơn, cả về tính pháp lý lẫn tính khả thi của dự án.

Theo TBKTSài Gòn