“Kích” thị trường bất động sản (BĐS) bằng niềm tin đang là chìa khóa mà nhiều nhà đầu tư hiện nay sử dụng để hy vọng “phá băng” hàng loạt dự án đang bất động. Tuy nhiên, tin là một chuyện nhưng thực tế lại là chuyện khác.

Khó “thôi miên” người tiêu dùng

Trong một thông cáo mới phát đi hôm 2/10, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định: “Trái với những nhận định trong một số báo cáo trước đây, chúng tôi tin rằng giá thuê văn phòng sẽ không sụt giảm sâu hơn nữa trong tương lai gần”.

Một chuyên gia cho rằng, dấu hiệu của thị trường BĐS TPHCM hồi phục không phải là giá tăng mà là giao dịch đó có thực hiện thành công hay không. Người tiêu dùng (người mua) đã sáng suốt hơn nhiều khi nắm bắt được diễn biến thị trường. Họ không dễ gì bị “kích động” bởi những chiêu trò của các chủ đầu tư.

Đại diện Công ty Tư vấn BĐS Knight Frank cho rằng, mặc dù lãi suất cho vay và giá bán căn hộ đã giảm nhẹ so với quý vừa qua, nhưng các giao dịch căn hộ trên thị trường vẫn diễn ra khá chậm. Phần lớn các giao dịch chỉ thực hiện từ các dự án đã hoàn thiện và sẽ bàn giao cho khách hàng vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau như The Era Town (Quận 7), Green Building (Quận 9)…

Anh Phạm Thanh Vũ, Trưởng phòng kinh doanh của một công ty BĐS tên tuổi có sàn giao dịch đặt tại Quận 4 (TP.HCM) chia sẻ: “Báo cáo thì thấy sáng sủa, khả quan đấy, nhưng trên thực tế để kiếm được một hợp đồng mua bán chúng tôi phải chạy mòn gót giày và thuyết phục đơ cả lưỡi. Người mua không dễ bị thôi miên đâu!”.

Cung vừa thừa, vừa thiếu

Lần đầu tiên các chuyên gia tư vấn BĐS đặt vấn đề “động cơ của người mua”. Kế đó là những khái niệm “mua ảo”, “mua thực” được đưa ra mổ xẻ. Có người hoài nghi rằng, có phải trong thời điểm BĐS lên cơn sốt, phần lớn những giao dịch mua bán đều là “ảo”? Thực trạng mua rồi bán lại cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS tại Việt Nam cao ngất ngưởng. Để rồi, chính nhà đầu tư phải trả giá bởi chính “cái giá” trên trời đó.

Ông Adam Bury, Phó GĐ Công ty CBRE phải thừa nhận rằng: Tuy Việt Nam là nước có mức tăng trưởng thu nhập nhanh, nhưng phần lớn người Việt Nam vẫn còn nghèo. Chính vì vậy, nhà đầu tư muốn bán được sản phẩm phải xác định được người mua có thể chấp nhận ở mức giá nào là hợp lý. Ông Bury đề xuất mức giá từ 35.000 – 70.000 USD/căn bao gồm thuế là chấp nhận được.

Được biết, trong năm 2011, tại TP.HCM có trên 45.000 cặp vợ chồng đã kết hôn, trong khi phần lớn những cặp này vẫn sống chung trong một gia đình nhiều thế hệ. Nếu so sánh số lượng những cặp đã kết hôn với số lượng căn hộ bình dân còn tồn đọng (khoảng 17.000 căn), rõ ràng thị trường BĐS Việt Nam đang rơi vào nghịch lý: cung vừa thừa vừa thiếu.

Theo công ty Knight Frank, nguồn cung căn hộ bán tại thị trường TP.HCM khá dồi dào. Cụ thể, ngay trong quý III/2012 có khoảng 2.200 căn hộ từ 7 dự án được chào bán (tăng tới 20% so với quý trước và cùng kỳ năm trước). Trong khi đó, nguồn cầu thực sự chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ bình dân với mức giá từ 12 triệu đến dưới 20 triệu/m2. Các căn hộ có diện tích từ 45 – 70 m2 được xem là tâm điểm của thị trường.

“Kích” thị trường bằng niềm tin

Có thể nói, ngay tại thời điểm này, thị trường căn hộ thuộc phân khúc cao cấp vẫn chưa có tín hiệu khởi sắc. Đa số chủ đầu tư e dè bám theo xu hướng giảm giá vì cho rằng, động thái đó cũng không mấy hiệu quả trong việc lôi kéo khách mua quay trở lại thị trường. Chính vì vậy, chiêu “kích tâm lý” được nhiều chủ đầu tư vận dụng bằng nhiều phương thức khác nhau nhằm giúp người mua tin tưởng vào dự án và tin rằng các chủ đầu tư sẽ không chào thêm mức khuyến mãi khác trong tương lai.

Giá thuê văn phòng hạng B lần đầu tiên tăng sau gần hai năm giảm liên tiếp. Cụ thể, giá này đã tăng 1,5% so với quý trước. Tuy nhiên, mức giá này vẫn giảm 5,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Riêng văn phòng hạng A, mặc dù nhà đầu tư đã cố gắng cầm cự giá trong thời gian qua nhưng giá thuê vẫn tiếp tục giảm. “Đây là một tín hiệu cho thấy giá thuê văn phòng hạng A đang dần chạm đáy”, ông Marc Townsend nhận định.

Kết luận cho những nhận định của mình, ông Marc Townsend cho rằng: “Với sự quay đầu (từ giảm sang tăng) của giá thuê văn phòng hạng B và lượng diện tích trống trong văn phòng hạng A giảm đáng kể (do giảm giá thuê), chúng tôi tin rằng thị trường đang dần tiến đến đáy của chu kỳ giá. Chính vì vậy, khả năng vực dậy giá thuê của phân khúc này là điều có thể tin tưởng được”.

Trong thông cáo vừa phát đi hôm nay (3/10) từ Savills cho thấy, trong quý III/2012, 5 tòa nhà mới gia nhập thị trường cung cấp hơn 23.000 m2 sàn. Tổng nguồn cung văn phòng tăng 2% so với quý trước (đạt 1,27 triệu m2) từ khoảng 200 tòa nhà. Hạng A chiếm 11% thị phần, hạng B chiếm 45% và hạng C chiếm 44%. Dự báo, từ quý IV/2012 đến năm 2015, thị trường văn phòng dự kiến sẽ có khoảng hơn 550.000 m2 sàn từ 40 tòa nhà mới trong cả 3 hạng văn phòng.

 

DiaOcOnline.vn - Theo Tổ Quốc