Nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS năm 2015 sẽ phục hồi và phát triển theo chu kỳ “suy thoái - tăng trưởng”. Tuy nhiên thực tế vẫn còn tiềm ẩn nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề xử lý nợ xấu, dự án dở dang. Những tình huống nào cho thị trường trong năm 2015?

Các kịch bản trong ngắn hạn

Tình huống tốt nhất là thị trường BĐS Việt Nam tái phục hồi theo các kịch bản: Thứ nhất, các dự án đã hoàn thành được đưa vào vận hành. Thứ 2, các dự án đang triển khai được tiếp tục. Thứ 3, một số dự án có vị trí tốt tái phục hồi. Thứ 4, các giao dịch diễn ra sôi động. Thứ 5, một số sản phẩm mới được ra đời. Kịch bản này đáng mong đợi nhất nhưng cũng khó khăn nhất khi đòi hỏi phải hội tụ một số điều kiện.

Kịch bản thứ 2 là kịch bản tiệm tiến ngoại suy. Theo đó, chỉ những dự án đã hoàn thành mới có giao dịch; một số ít doanh nghiệp chủ đạo trong thị trường tiếp tục triển khai các dự án tốt; trong bối cảnh giao dịch trầm lắng, dự án tái phục hồi hoạt động chủ yếu là các dự án đã hoàn thành; một số nhà đầu tư phát triển mới với năng lực tốt xuất hiện. Kịch bản này dễ xảy ra nhất với điều kiện đi kèm là chính sách đối với thị trường BĐS vẫn giữ nguyên, điều kiện kinh tế trong nước và quốc tế không có biến động lớn.

Kịch bản thứ 3 được coi là xấu do thị trường tiếp tục bị co hẹp; các giao dịch, nếu có, chỉ xảy ra ở những dự án đã hoàn thành; các doanh nghiệp tiếp tục thoái vốn khỏi thị trường BĐS; các dự án lâm vào khó khăn; xuất hiện một số thế lực tài chính có mục tiêu thôn tính các dự án. Kịch bản không mong muốn này có thể xảy ra nếu tình hình kinh tế thế giới và trong nước khó khăn.

Trong trung hạn thị trường có xu hướng tốt lên. Đến quý II hoặc quý III-2015, thị trường sẽ có xung lực mới do một số nguyên nhân chính: tác động của PPP; tình hình kinh tế thế giới dần ổn định; một số công trình mới được đưa vào vận hành do một số nguồn tiền sẽ được khơi thông. Về dài hạn, giai đoạn trầm lắng đã đủ dài để nền kinh tế tích lũy thế năng cho một chu kỳ mới. Tuy nhiên, quy mô và mức độ của chu kỳ này còn tùy thuộc nhiều yếu tố mà ở thời điểm hiện tại chưa thể định hình được.

Dù vậy, trong quá trình tái cơ cấu nền kinh tế, xử lý nợ xấu và thoái vốn của doanh nghiệp nhà nước khỏi thị trường BĐS, rất nhiều rủi ro xảy ra với các đối tác. Thứ nhất, việc xử lý nợ xấu mới đạt được kết quả bước đầu, các khoản nợ xấu vẫn đang hiện hữu. Các doanh nghiệp có nợ xấu vẫn tiềm ẩn những nguy cơ gây ra rủi ro không thể giải quyết trong ngắn hạn, phải song hành cùng quá trình xử lý nợ xấu của các bên hữu quan.

Thứ hai, các doanh nghiệp lớn trước đây là những đối tác tiềm tàng, nay đang trong quá trình thoái vốn khỏi thị trường BĐS, kéo theo những thay đổi về giá trị liên quan đến BĐS. Đây là rủi ro mà doanh nghiệp BĐS đang phải xử lý.

Thứ ba, việc tái cơ cấu doanh nghiệp đã làm thay đổi chủ thể, kéo theo các thay đổi trong các giấy tờ pháp lý, về quyền lợi và trách nhiệm đối với các tài sản BĐS.

Ngoài ra, thị trường BĐS đang được điều chỉnh theo hướng thu hẹp cả về số dự án, quy mô dự án và quy mô sản phẩm. Hệ quả, có những phân mảng thị trường trước đây rất tiềm năng nay lại trở nên khó khăn. Chẳng hạn, phân khúc chung cư - thị trường tiềm năng nhất của BĐS - trong 5 năm 2010-2014 đã gặp phải những rủi ro không thể tự xử lý.

Từ nay đến cuối năm 2015, đầu năm 2016, các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô sẽ không có chuyển biến gì lớn, các chỉ tiêu tăng trưởng, lạm phát, đầu tư công, ODA, bội chi ngân sách, không có đột biến. Vì thế lãi suất ngân hàng cũng sẽ được giữ ổn định. Các yếu tố FDI, kiều hối, xuất nhập khẩu được dự báo là tiệm tiến, ngoại suy và ít đột biến.

Tiếp tục hoàn thiện thể chế

Với sự ra đời của Luật Đất đai 2013, thị trường BĐS hướng đến một giai đoạn phát triển mới. Có một thực tế là mỗi lần Luật Đất đai được ban hành, thị trường BĐS có một chu kỳ phát triển mới. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời gắn liền với việc xác lập các chủ thể sử dụng đất. Dù đất đai, BĐS giai đoạn này vẫn chưa được mua bán trao đổi, nhưng một trào lưu ngầm đã xuất hiện.

Năm 1993, Luật Đất đai ra đời gắn liền với việc xác lập đất đai là có giá. Một cao trào mua bán đất đai (dù chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất) đã ra đời và thị trường bước vào chu kỳ phát triển đầu tiên. Năm 2003, Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung ra đời gắn liền với việc quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS. Giai đoạn này chứng kiến sự bùng nổ của thị trường (đến năm 2008 đi xuống và đến 2010 suy giảm hẳn).

Vì vậy, việc ra đời Luật Đất đai 2013 cùng với một loạt nghị định hướng dẫn thi hành sẽ là cơ sở thể chế cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường BĐS. Tiếp đến, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được thông qua tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa 13 hồi cuối năm ngoái sẽ là nền tảng cho giai đoạn mới của thị trường.
 

Để hoàn thiện thể chế, giải pháp lớn nhất là tạo dòng vốn vận hành vào thị trường, như khuyến khích huy động nguồn kiều hối; ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp; ban hành chính sách về ngân hàng tiết kiệm nhà ở; ban hành văn bản về quỹ đầu tư tín thác BĐS; thúc đẩy các bên liên quan nỗ lực giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tháo gỡ những khó khăn về thủ tục.

Theo đó, cho phép chia nhỏ căn hộ tại dự án trên địa bàn các quận mới thành lập của Hà Nội và TPHCM; xem xét, điều chỉnh giá đất theo hướng giảm; cho phép nộp tiền sử dụng đất chậm; không phê duyệt mới dự án... Trước mắt tăng cường các giải pháp về minh bạch thị trường, như công khai hóa quá trình thoái vốn cũng như tái cơ cấu của doanh nghiệp nhà nước; đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực BĐS… (TS. Trần Kim Chung)