Trong khi áp lực hàng tồn kho đang đè nặng lên thị trường bất động sản (BĐS), những giải pháp tháo gỡ khó khăn tập trung vào việc tạo thanh khoản cho thị trường này từ Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ (NQ02) đang trở thành kì vọng cho thị trường BĐS trong năm 2013 và những năm tiếp theo.

Đó là những nội dung được thảo luận tại Hội thảo “Ý nghĩa và tính thực tiễn của NQ02 trong việc giải phóng hàng tồn kho BĐS” do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức tại TP.HCM vừa qua.

Tập trung hỗ trợ thị trường

Theo số liệu do Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam công bố tại hội thảo, tính đến ngày 31-3-2013, tồn kho BĐS trong cả nước đã tăng hơn 20% so với cuối năm 2012, trong đó trên 34.000 căn hộ, 1 triệu m2 đất nền. Ước tính tổng giá trị hàng tồn kho của thị trường BĐS là khoảng hơn 111.900 tỉ đồng, trong đó tập trung nhiều nhất là TP.HCM 30.000 tỉ đồng và Hà Nội, hơn 14.000 tỉ đồng.

Để giải quyết tình trạng tồn kho của thị trường BĐS, Nghị quyết 02/NQ-CP đã đưa ra nhiều giải pháp, trong đó tập trung chủ yếu vào việc hỗ trợ thị trường, giải phóng lượng hàng tồn kho. Theo đánh giá của các chuyên gia các giải pháp mà Chính phủ đưa ra trong NQ02 sẽ có tác động mạnh mẽ đến thanh khoản của thị trường BĐS trong thời gian tới.

Theo đó, để tháo gỡ nguồn hàng cho thị trường BĐS, bên cạnh các chính sách ưu tiên tập trung hỗ trợ cho người mua nhà và DN đầu tư nhà ở xã hội, NQ02 còn đưa giải pháp sử dụng vốn ngân sách để mua lại các dự án nhà ở thương mại phù hợp, phục vụ nhu cầu tái định cư, làm nhà ở xã hội.

Theo NQ 02 các ngân hàng thương mại nhà nước dành tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng của chính sách nhà ở xã hội, các DN xây dựng nhà ở xã hội, DN chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội vay với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Gói tín dụng 30.000 tỉ đồng đã được thông qua để cho người mua nhà vay và tái cấp vốn cho DN với lãi suất hợp lý, thời hạn tối đa 10 năm với người tiêu dùng và 5 năm với DN.

Đầu tháng 6 tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố chính thức tái cấp vốn gói 30.000 tỉ đồng cho 5 ngân hàng để tiến hành tạo lập hoạt động cấp vốn mua bán các loại hình nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, sẽ dành 70% (tương đương với 21.000 tỉ đồng) của gói tín dụng để hỗ trợ cho người mua nhà vay, 30% còn lại (tương đương 9.000 tỉ đồng) sẽ cho DN vay.

Cần thêm những nguồn lực song hành

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là phương án hỗ trợ trực tiếp cho thị trường bằng cách hỗ trợ cho người mua nhà. Qua đó, sẽ giúp giải quyết hàng tồn kho cho thị trường BĐS, giúp DN giải quyết bài toán tính thanh khoản và cũng như vấn đề nợ xấu của ngân hàng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, tuy mức lãi suất 6% cho người vay tiền mua nhà từ gói 30.000 tỉ đồng đã là mức lãi suất khá lí tưởng đối với người mua nhà ở thời điểm hiện nay nhưng trong thời gian tới, nếu mặt bằng lãi suất giảm thì mức lãi suất ấy cũng cần giảm thêm. Ngoài ra, cũng cần có chính sách kích nguồn cầu để các DN hoàn thiện sản phẩm cung cấp cho thị trường.

Để tăng tính hiệu quả của NQ02 đối với thị trường BĐS, các DN cũng đề xuất thêm nhiều giải pháp. Theo Tiến sĩ Đỗ Văn Quất, đại diện Tập đoàn Thiên Thanh, dưới góc độ lưu thông hàng hóa của thị trường BĐS, mô hình chuỗi liên kết 4 nhà được coi là một công cụ hiệu quả để thực hiện NQ02 ở thời điểm hiện nay. Cụ thể, sự liên kết giữa nhà sản xuất/ phân phối - nhà thầu/ nhà đầu tư - nhà tổ chức/cung ứng vật liệu xây dựng - ngân hàng không chỉ hỗ trợ giải quyết khó khăn trước mắt cho ngành vật liệu xây dựng mà còn góp phần phát triển thị trường BĐS ổn định, lâu dài, đồng thời mang lại lợi ích cho các bên tham gia và cho toàn xã hội.

Từ một góc nhìn khác, ông Phan Thành Mai, Tổng thư kí Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị, để NQ02 triển khai có hiệu quả, cần có sự thúc đẩy các nguồn lực song hành từ các công cụ tài chính khác; cần khuyến khích các ngân hàng thương mại cùng tham gia chuỗi liên kết 4 nhà xuất phát từ gói 30.000 tỉ đồng.  Tích cực xây dựng và sớm thí điểm các công cụ tài chính  khác cho phát triển nhà ở phù hợp với nguồn cầu của thị trường như công ty tái chế cho vay thế chấp, ngân hàng tiết kiệm cho vay nhà ở… Ngoài ra, cần sớm đưa Công ty xử lí nợ xấu (VAMC) đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thành lập vào hoạt động hỗ trợ các khách hàng cá nhân và các DN liên quan đang có nợ xấu tại các ngân hàng thương mại…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Sửa đổi ngay các quy định chưa hợp lí

Điều 6 trong Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15-5-2013 của Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở quy định “Ngân hàng xem xét và quy định việc cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật” đang là một rào cản lớn đối với người mua nhà, nhất là những đối tượng nằm trong diện mua nhà xã hội và nhà thu nhập thấp vì các đối tượng này sẽ không có tài sản để đảm bảo. Vì vậy, nên sửa đổi Điều 6 Thông tư 11 của NHNN là tài sản thế chấp bằng chính căn hộ mà người tiêu dùng vay để mua. Nếu là DN vay thì lấy chính dự án nhà ở xã hội sẽ đầu tư để làm tài sản đảm bảo.

Ngoài ra, cần hoạch định rõ mức nhà ở xã hội với nhà ở thương mại. Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước đã đánh đồng mức giá của nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đều có mức giá dưới 15 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, Sở Xây dựng cũng đã đề nghị mức giá nhà ở xã hội nên dưới 12 triệu đồng/m², và mức giá nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ thì có mức giá 15 triệu đồng/m², nhưng nhà ở xã hội đã được miễn tiền sử dụng đất 100% và thuế thu nhập DN của nhà ở xã hội chỉ có 10%, như vậy, giá bán đương nhiên phải thấp hơn nhà ở thương mại.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân:

Kích cầu nhà ở xã hội bằng chính sách

Chủ trương 5 ngân hàng giải ngân khoản vay 30.000 tỉ đồng là rất tốt cho các đối tượng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để chương trình này ổn định đi vào cuộc sống, đề nghị Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các bộ, ngành đề xuất Chính phủ duy trì khoản vay này hằng năm. Ngoài ra, theo chính sách hiện nay, khách hàng mua, thuê nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m²  đều được cho vay ưu đãi. Tuy nhiên về phía DN, chỉ có chủ đầu tư nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại chuyển đổi công năng mới được vay vốn ưu đãi. Do đó đề nghị bổ sung đối tượng là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá rẻ, có diện tích nhỏ hơn 70m² với giá thành dưới 15 triệu đồng/m² được vay vốn ưu đãi với mức lãi suất không quá 8%/năm và chỉ định tất cả các ngân hàng thương mại trên toàn quốc tham gia chương trình này.