Điều chỉnh khung giá đất không phải là yếu tố chính tác động đến tính thanh khoản thị trường bất động sản (BĐS) nhưng có thể gây “thua thiệt” cho hệ thống các tổ chức tín dụng trong xử lý tài sản bảo đảm.

Đó là khẳng định của Luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc Công ty Luật Basico với phóng viên về việc điều chỉnh khung giá đất theo Nghị định 104 (có hiệu lực từ ngày 29/12/2014) của Chính phủ.

* Theo Nghị định 104, đất ở tại các đô thị có giá tối thiểu là 40.000 đồng/m2, áp dụng với đô thị loại 5 vùng Bắc Trung Bộ; Mức giá tối đa đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2 (mức giá hiện hành là 81 triệu đồng/m2),… Khi thị trường BĐS vừa mới được hồi phục, việc điều chỉnh khung giá đất như vậy có tác động thế nào đến tính thanh khoản của thị trường BĐS, thưa ông?

Ông Trần Minh Hải: Có thể thấy với tiêu chí khung giá đất ngày càng sát hơn với giá thị trường, khung giá đất mới được ban hành đã cao hơn gần gấp đôi so với khung giá đất cũ. Tuy nhiên theo tôi điều này không ảnh hưởng tích cực tới tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Luật sư Trần Minh Hải

Trên thực tế, khung giá đất cao hay thấp không phải là yếu tố có thể tác động tới tính thanh khoản của thị trường, vì giá bất động sản được xác định trong các giao dịch dân sự là giá do các bên thỏa thuận, không phụ thuộc vào khung giá đất.

Khung giá đất cao hơn không thúc đẩy các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tăng lên, không làm tăng tính thanh khoản của thị trường.

Thậm chí, việc tăng khung giá đất còn có tác động ngược lại, vì khi giá đất tăng thì đồng nghĩa với việc giá để tính lệ phí trước bạ trong các giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất động sản cũng tăng. Điều này có thể dẫn tới tác động tiêu cực trong việc nâng tính thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, ở góc độ quản lý Nhà nước, thì việc tăng khung giá đất cũng có ảnh hưởng tích cực tới việc bồi thường giải phóng mặt bằng của các dự án. Khung giá đất cao đồng nghĩa với giá bồi thường sẽ cao hơn, điều này cũng khắc phục một phần thực tế người dân không chịu di dời do giá bồi thường quá thấp như hiện nay.


* Có ý kiến cho rằng, mức giá cao nhất theo Nghị định này là 162 triệu đồng/m2 vẫn còn mang tính nửa vời và tuy cao hơn so với giá cũ nhưng vẫn thấp hơn so với giá thị trường. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Đúng là mức giá cao nhất 162 triệu đồng/m2 có cao hơn so với quy định cũ, nhưng nó vẫn là một mức giá trần và do đó có sự khống chế nguyên tắc tự do tự thỏa thuận của thị trường.

Tính thanh khoản của thị trường BĐS sẽ được khơi thông trong những vấn đề khác của quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà đất như sự chống đầu cơ, cải thiện thủ tục, thời gian giải quyết hồ sơ sang nhượng bất động sản, chính sách thuế, lệ phí… Sự điều chỉnh khung giá đất hợp lý có nhiều ý nghĩa tích cực trong tạo sự công bằng đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng và không phải là nhân tố chính ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường BĐS.

Thị trường luôn biến động và không phải lúc nào quy định cũng theo kịp thực tế. Theo tôi nếu vẫn đưa ra khung giá đất là một con số cụ thể thì không bao giờ con số đó đúng với giá thị trường. Việc áp giá đất cố định bản chất đã có tính chất nửa vời vì giá thị trường thì luôn do thị trường ấn định.

Thực tế thị trường thì tại Hà Nội, giá đất ở một số con đường như khu vực phố cổ gần hồ Hoàn Kiếm hoặc khu vực đường ven hồ Tây có giá hàng trăm triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng/m2. Nếu coi đất đai như một loại hàng hóa chịu sự điều chỉnh của nguyên tắc thị trường, thì sẽ không nên tồn tại một giới hạn trần cho giá cả.

* Xin ông cho biết sự kết nối của việc điều chỉnh khung giá đất với tính thanh khoản của thị trường BĐS cũng như con số nợ xấu trong nền kinh tế hiện nay?

Có thể thấy trong cơ cấu nợ xấu của các ngân hàng hiện nay, thì có đến khoảng 80% khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản. Các ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ thủ tục hành chính, thủ tục tư pháp mất nhiều thời gian, đến các vấn đề về nghĩa vụ thuế, tài chính có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng.

Mặc dù khung giá đất tăng thì không phải là yếu tố chính tác động tới tính thanh khoản của thị trường, nhưng sự thay đổi này - về mặt tài chính, có thể gây thua thiệt cho ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm.

Chẳng hạn, khi ngân hàng muốn mua lại hoặc nhận chính tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ thì thông thường ngân hàng sẽ là bên chịu các khoản lệ phí trước bạ liên quan đến giao dịch. Nguyên do là thực tế khách hàng đã không còn khả năng tài chính. Khi khung giá đất tăng cao, thì mức thuế, lệ phí trước bạ theo khung giá đất cũng tăng lên, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi ngân hàng vì ngân hàng là người thực chịu...

* Xin cảm ơn ông!

DiaOcOnline.vn - Theo Thồi báo Tài chính VN